Законодательство достаточно подробно регулирует процедуру подачи заявок на право участия в конкурсе инвестиционных программ, заявок (конкурсных предложений) на получение лицензий, а также порядок и сроки их рассмотрения.
Следует отметить, что в деятельности Министерства геологии Республики Казахстан (в том числе Межведомственной лицензионной комиссии), имеют место нарушения процедур в проведении конкурсов, порядка и сроков рассмотрения заявок, отсутствия мотивированных решений Межведомственной лицензионной комиссии при предоставлении лицензии тому или иному инвестору (см. Предисловие настоящей статьи).
В периодической печати появляются публикации, свидетельствующие о многочисленных фактах взаимной неудовлетворенности Правительства Республики Казахстан и иностранных инвесторов по поводу проведения международных конкурсов (тендеров) на те или иные месторождения. Особенно длительной и проблематичной является эпопея с тендером на Васильковское золоторудное месторождение.6 К сожалению, это не единственный подобный случай за последнее время.7
Конечно, более тщательная правовая регламентация по проведению конкурсов может снять некоторые проблемы в этой области (см. раздел 1.3. настоящей статьи).
Однако главное здесь, на мой взгляд, проблема надлежащего применения норм права уполномоченными органами (прежде всего Правительством и его рабочим органом - Министерством геологии Республики Казахстан).
Основания для отказа в выдаче лицензии
Законодательство не содержит оснований, в соответствии с которыми может быть отказано в выдаче лицензии заявителю. (Указ "О нефти" (ст.14) и Указ "О недрах" (ст.29) содержат только основания для отказа в праве на участие в конкурсе инвестиционных программ.)
Вместе с тем, законодательство устанавливает, что выдача лицензии на основе переговоров производится с обязательным проведением изучения и оценки заявки (п.5 ст. 31 Указ "О недрах").
На практике типичной причиной и основанием отказа в выдаче лицензии является отсутствие у заявителя обоснованного источника финансирования то, что подпадает под понятие "минимальной рабочей программы".
При этом Министерство геологии Республики Казахстан имеет свои внутренние расчеты минимального инвестирования для тех или иных объектов или видов работ, и на их основе на них принимает решение о выдаче или отказе в выдаче лицензии.
Контракты на разведку и добычу полезных ископаемых
Общие положения
После получения лицензии лицензиат должен заключить контракт на недропользование с компетентным органом.
Срок подписания контракта и его вид должны указываться в самой лицензии (ст.ст. 32, 33 Указа "О недрах").
Компетентные органы Правительства по подготовке и заключению Контракта определены в настоящее время в Постановлении "О Модельном контракте" принятом 1995 г.
В частности, Министерство нефтяной и газовой промышленности Республики Казахстан определено в качестве компетентного органа по заключению контрактов с нефтегазодобывающими предприятиями, а Министерство промышленности и торговли Республики Казахстан - в качестве компетентного органа с предприятиями цветной и черной металлургической, химической, золотодобывающей и камнесамоцветной промышленности.
До принятия Указов "О нефти" и "О недрах" правовое регулирование порядка и условий заключений контрактов было весьма лаконичным. "Кодекс о недрах" 1992 года только упоминал о контрактах. Очень немногие положения содержатся в Положении о лицензировании от 8 августа 1994 года.
На практике формировались те или иные способы организации работы по заключению контрактов. В частности, достаточно широкое распространение получила практика создания так называемых "рабочих групп" для ведения переговоров с тем или иным СП или иностранным инвестором.
Например, Распоряжением первого заместителя Премьер-министра Республики Казахстан от 3 июля 1995 года № 7-68-р образована соответствующая рабочая группа в целях завершения переговоров с компанией "Крофт Ойл энд Газ плк". В Распоряжении содержатся положения о наделении рабочей группы правом привлекать к работе специалистов министерств и ведомств, а также независимых экспертов, а также указания рабочей группе провести переговоры и подготовить необходимые документы в сроки и на условиях, указанных в выданной лицензии. Руководителям министерств и ведомств, главе Жезказганской областной администрации Распоряжение предлагает обеспечить постоянное участие членов группы в подготовке соглашений. (п.п. 2, 3, 4 Распоряжения). Иногда такие группы создавались не только для заключения контракта, но и для работы с тем или иным инвестором начиная со стадии получения лицензии, как это было с СП "Чаралтын"8.
Правовой статус рабочих групп, в том числе их полномочия, порядок работы и другие вопросы не были определены законодательно.
В настоящее время правовая регламентация заключения Контрактов на недропользование является более детальной, но по-прежнему недостаточной (ст.ст.42-46 Указа "О недрах", ст.ст. 25-29 Указа "О нефти"). Возможно, некоторые из пробелов будут восполнены после принятия разрабатываемых в настоящее время нормативных актов (см. раздел 1.3. настоящей статьи).
Виды контрактов
В статье 42 Указа "О недрах" названы следующие виды контрактов для проведения операций по разведке и добыче:
а) о разделе продукции;
б) о концессии;
в) на предоставление услуг (сервисный контракт);
г) о совместной деятельности ( с образованием и без образования юридического лица);
д) иные виды контрактов.
Кроме того, Указ допускает комбинированные и другие виды контрактов в зависимости от условий конкретных операций по недропользованию и других обстоятельств (ст.42 (2) Указа "О недрах").
Указ "О нефти" (ст. 25) не называет контракт на концессию, но допускает в зависимости от условий конкретных нефтяных операций и других обстоятельств комбинированные и иные формы контрактов.
Срок действия и условия контрактов
Срок действия и условия контракта определяются соглашением сторон в соответствии с применимым правом и лицензией и с учетом положений Модельного контракта (ст. 43 Указа "О недрах"). При этом условия контракта, противоречащие лицензии, являются недействительными.
Указ не содержит определения и характеристики Модельного контракта. В настоящее время в Республике Казахстан действует Постановление КМ "О Модельном контракте" 1995 г.
Модельный контракт, утвержденный этим Постановлением, является несовершенным и требует многочисленных доработок. В настоящее время разрабатывается новый Модельный контракт на проведение операций по недропользованию
Заключение контракта
Статус Компетентного органа в плане заключения и исполнения контракта определен достаточно общим образом. Указ "О недрах" содержит отсылочную норму, в соответствии с которой порядок заключения контрактов определяется Правительством Республики Казахстан.
Вместе с тем, и в Указе "О недрах" и в Указе "О нефти", определены некоторые важные положения в этой области. Контракт до его подписания в обязательном порядке согласовывается со специальными исполнительными органами, ведающими вопросами охраны окружающей природной среды, здравоохранения и санитарии, охраны недр, горного надзора. Контракт до его подписания подлежит экологической и правовой экспертизе.
Регистрация контрактов
Контракт регистрируется в уполномоченном Правительством Республики Казахстан органе и вступает в силу со дня его регистрации, если иные, более поздние сроки не определены контрактом (статья 44 (1,2,3) Указа "О недрах". Примерно такие же положения содержатся в ст. 27 Указа "О нефти"). Регистрирующим органом в настоящее время является Министерство геологии Республики Казахстан.
СНОСКИ
1 Разрабатывать минерально-сырьевые ресурсы можно будет только по лицензии Министерства геологии. Панорама, № 15, 15 апреля 1995 г.
2 См.: Шакарим Жансеитов. Национальное агентство по иностранным инвестициям: Внедряемая система лицензирования недропользования несет ущерб экономике. Панорама, № 8, февраль 1995 г. См. также: По мнению представителя Национального агентства по иностранным инвестициям, проверкой некоторых соглашений с инофирмами, заключенных при участии Мингеологии, должен заняться КНБ. Панорама, N46, ноябрь 1994 г.
3 Панорама, № 13.1 апреля 1995 г.
4 Министерство геологии берет назад извещение об изъятии лицензии на право эксплуатации некоторых месторождений. Панорама, 25 июня 1995 г.
5 Распоряжение Президента Республики Казахстан от 18 марта 1996 года № 2908 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан", имеющего силу закона, "О недрах и недропользовании"; Распоряжение премьер-министра Республики Казахстан от 19 марта 1996 года № 124-р.
6 Судьба Васильковского месторождения решена окончательно. Панорама, 6 мая 1995 г. Пока идут споры вокруг золотого "пирога", месторождение зарастает бурьяном. Вести Казахстана, 5 октября 1995 г. Претенденты на Васильковское месторождение будут отобраны по конкурсу. Панорама, № 9. 8 марта 1996 г.
7 Золоторудное месторождение Юбилейное в очередной раз исключено из международного тендера. Панорама, № 16. 22 апреля 1995 г. Совместное американо-канадское предприятие заявляет о способности инвестировать больше средств в месторождение Юбилейное, чем конкуренты. Панорама, № 17, апрель 1995 г.
8 Проблемами Чарского золоторудного пояса займется рабочая группа Правительства. Панорама, № 3 (119) 21 января 1995 г).
Б.И. АБДРАИМОВ - судья гражданской коллегии Верховного Суда Республики Казахстан
ПРАКТИКА РАЗРЕШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ
В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Земля - наиглавнейший объект природы, первооснова жизнедеятельности народа и государства. И от того, какая установлена форма собственности на нее, кому она предоставлена во владение и пользование, каково ее количественное и качественное состояние, в значительной степени зависит наше будущее. И поэтому неслучайно в последнее время, особенно в связи с дальнейшим реформированием государства, все острее встает вопрос о поземельной собственности.
В новом проекте Конституции найден, хотя и не идеальный, но все же оптимально приемлемый на сегодня вариант решения этого вопроса. Свое логическое продолжение земельный вопрос нашел в Указе Президента Республики Казахстан "О земле", который вступил в действие с 9 января 1996 года. Ранее Президентом Республики Казахстан и Правительством был принят ряд нормативных актов, которым закреплен механизм купли-продажи, пользования и владения землей.
Между тем, эти государственно-правовые меры реализовываются не сами по себе, автоматически, а требуют постоянного совершенствования и контроля. Поэтому на практике встречается немало отступлений от установленного государственно-правового порядка: всевозможные недоразумения, конфликтные ситуации, споры по поводу тех или иных аспектов земельного права и земельных правоотношений.
Земельные споры, в свою очередь, имеют острый характер, от правильного и своевременного решения которых зависит многое в развитии и совершенствовании любого общества Они всегда находились в центре внимания не только ученых - юристов, но и государственных и общественных деятелей. Много полезного в этом плане мы находим в публицистике Алихана Букейханова, Ахмета Байтурсынова, Мыржакыпа Дулатова, Мухтара Ауэзова и многих других.
В настоящее время интерес к этой теме неимоверно возрос в связи с проводимыми экономическими реформами и вовлечением земли в гражданский оборот. Это также объясняется тем, что действующая законодательная база предоставила более широкий простор и свободу для хозяйственной деятельности, при которой ее эффективное осуществление невозможно без наличия и юридически обеспеченной возможности владения и пользования землей. Соответственно резко возросло количество споров, связанных с нарушениями земельного законодательства, конфликтов, имеющих большой общественный резонанс. Достаточно вспомнить, с какой остротой и сложностью проходил спор между администрацией г. Алматы и ТОО "Бэст ЛТД" по поводу земельного участка. Поэтому необходимость изучения причин возникновения земельных споров, судебной практики имеет особую актуальность, способствует созданию адекватных правовых механизмов их исключения, дает возможность предупредить возникновение тех или иных споров.
Попытаемся рассмотреть причины возникновения земельных споров, которые присущи современным условиям, на материалах судебной практики арбитражных судов. В юридической литературе причинами этих конфликтов названы:
- во-первых, недостаточная правовая осведомленность хозяйствующих субъектов;
- во-вторых, эксплуатация земельных участков только с позиций своих интересов, без учета интересов соседних землепользователей;
- в-третьих, несовершенство действующего законодательства, формулировки которого не способствуют четкому регулированию земельных отношений, а значит способны породить земельные споры.
В свою очередь, анализ судебной практики позволяет дополнить перечень причин возникновения земельных споров следующими обстоятельствами:
1. Недостатки, упущения, а также формализованный характер в деятельности органов государственного управления по распоряжению земельным фондом. На это было обращено внимание в Проектах постановлений Пленума Верховного Суда Республики Казахстан "О некоторых вопросах применения земельного законодательства", в п.19 которого отмечено, что "...судам при рассмотрении дел данной категории необходимо тщательно выяснять причины, порождающие земельные споры, а также недостатки в деятельности органов, обязанных осуществлять контроль за соблюдением законности в земельных отношениях и реагировать путем вынесения частных определений".
2. По причине низкой правовой культуры и вследствие устоявшегося мнения, что земля есть исключительная собственность государства, органы государственного управления многие свои действия в отношении земли считают правомерными, что, в конечном счете, порождает судебные тяжбы. К тому же "география" земельных споров в основном находится в сельской местности, и ввиду слабого знания земельного законодательства, отсутствия информированности руководители многих организаций и учреждений не пытаются оспаривать действия местных органов государственного управления и власти. Следует отметить, что вышеупомянутые обстоятельства приводят к тому, что большинство земельных правонарушений имеет латентный характер и практически не бывает предметом судебного разбирательства.
В то же время те земельные правонарушения, которые были предметом судебного разбирательства, свидетельствуют о грубых нарушениях требований земельного законодательства, особенно со стороны местных органов представительной и исполнительной власти.
Так, например, решением Евгеньевского сельского совета Жувалинского района Жамбылской области безмотивно и безосновательно отказано кооперативу "Береке" в выделении 50 га поливных земель. Не везде органами государственного управления соблюдаются требования, предусмотренные статьей 32 Земельного Кодекса о создании специального земельного фонда для предоставления земельных участков гражданам и организациям. Имеют место случаи, когда местные органы власти зачисляют в специальный земельный фонд земельные участки в нарушение требований ст. 32 п.3 Земельного Кодекса, согласно которого только те земли, право владения и право пользования которыми подлежат прекращению в соответствии с п.1-4, 6-11 ст. 24 Земельного кодекса, могут быть переданы в земельный фонд. К примеру, решением главы Меркенской районной администрации Жамбылской области у колхоза "Сыпатай" необоснованно было изъято 250 га земли, прилегающей к населенному пункту и находящейся в зоне природного самоорошения, а также и не подлежащей зачислению в специальный земельный фонд как нерационально используемой.
Практика деятельности судов свидетельствует о наличии фактов формального подхода к принятию решений главами местных администраций при предоставлении земли для ведения крестьянского хозяйства. Например, решением местных органов исполнительной власти Кургальджинского района Акмолинской области было неправомерно изъято 150 га земли из землепользования Кургальджинского райспецхозобъединения и передано гражданину С. для ведения крестьянского хозяйства. Однако данный вопрос в соответствии с требованиями Земельного Кодекса и Закона "О крестьянских хозяйствах предварительно не был предметом обсуждения ни в трудовом коллективе землепользователя, ни в местных органах представительной власти.
Статья 17 Земельного Кодекса Республики Казахстан устанавливает, что предоставление земельных участков во владение и пользование либо в аренду осуществляется на основе межхозяйственного землеустройства в порядке отвода при условии их изъятия у прежних землепользователей и землевладельцев. В нарушение этого положения местные органы государственной власти в ряде случаев принимают решения о предоставлении земель новым землевладельцам и землепользователям без предварительного их изъятия, в результате чего земельные участки практически находятся в одновременном владении, пользовании или аренде у нескольких юридических или физических лиц. Это, в свою очередь, является причиной споров между землепользователями и землевладельцами, зачастую приводящих к обжалованию неправомерного акта органа государственной власти.
Основаниями возникновения права обращения в суд являются не только акты, которые обжалуются, но и иные действия и требования, соответствующие закону. В частности, судами рассматриваются:
а) требования о признании неправомерным отказа местных представительных и исполнительных органов в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения и выпаса скота;
б) жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующими органами государственных актов на право пожизненного владения или постоянного пользования землей;
в) требования о признании неправомерным прекращения местными и представительными органами прав пожизненного наследуемого владения, пользования и аренды земельных участков;
г) требования о признании преимущественного права наследования земельного участка после смерти главы крестьянского хозяйства, а также о преимущественном праве наследования земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, жилищного, дачного, гаражного строительства, для садоводства и животноводства, а также о наследовании права аренды;
д) требования о признании неправомерным отказа администрации в предоставлении служебного надела;
е) требования о возмещении убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, ограничением прав владельцев и пользователей земельных участков или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений и граждан;
ж) требования о возмещении убытков, причиненных в результате неправомерного занятия земельного участка, его загрязнения, порчи и других нарушений прав землепользователей и землевладельцев;
з) требования о возмещении убытков, понесенных землевладельцами и землепользователями в связи с проведением изыскательных работ;
и) требования о возмещении местными органами власти стоимости произведенных затрат на улучшение земель в случае добровольного прекращения права пожизненного наследуемого владения землей и пользования земельными участками и их аренды, а также требования органов власти к землевладельцам и землепользователям о возмещении ущерба, связанного с ухудшением качественного состояния и порчей земель;
к) споры между собственниками индивидуальных жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в том числе, когда оспариваются его границы и размеры.
Данный перечень оснований возникновения права обращения в суд является далеко не исчерпывающим, так как сегодняшняя действительность и судебная практика сталкиваются с новыми видами земельно-правовых отношений и соответственно земельных правонарушений, ранее не урегулированных в судебном порядке, особенно в связи с принятием нового земельного законодательства. Не вызывает сомнения, что с принятием Указа Президента "О земле", активным вовлечением земель в гражданский оборот, возникновением института права частной собственности на землю количество земельных споров будет увеличиваться, что повлечет за собой перегруженность судебных органов. В судебной системе ряда зарубежных стран имеют место земельные суды, юрисдикция которых - разрешать возникающие в сфере земельно-правовых отношений споры. Такое положение вещей характерно, в частности, для Германии, где существуют специализированные суды, разрешающие земельные споры.
В Казахстане земельные споры, особенно по поводу права частной собственности на землю, приобретут особую остроту и сложность. Это, отчасти, объясняется тем, что институт права частной собственности на землю, как таковой, не был известен в истории казахского государства и земля воспринималась как общая совместная собственность рода, племени, а не отдельных граждан. К тому же менталитет сельского населения еще не готов воспринять полностью идеи частной собственности на землю.
Поэтому введение новых институтов обязательно должно сопровождаться широкой разъяснительной работой, правовой пропагандой с учетом тех или иных особенностей регионов. В этой связи с учетом актуальности этого вопроса имеется необходимость создания специализированных судов по разрешению земельных споров, которые действовали бы автономно на правах районных судов. К тому же существующая правовая база предусматривает возможность создания специализированных судов (Указ Президента Республики Казахстан "О судах").
Между тем, анализ имеющейся судебной практики показывает, что имеет место и неправильное применение действующего законодательства. В частности, ст.189 Земельного Кодекса установлено, что предварительное досудебное рассмотрение земельных споров органами управления или должностными лицами не требуется, тогда как из представленных дел видно, что по всем искам предварительно заявлены претензии и только после этого споры стали предметом судебного разбирательства. Суды же должны рассматривать исковые заявления по существу, без представления истцом доказательств досудебного урегулирования спора. К примеру, в нарушение требования Закона решением арбитражного суда Торгайской области по делу о признании недействительными решений главы администрации, исковые требования удовлетворены только в отношении тех актов, которые ранее были предметом досудебного урегулирования спора, а в остальной части иск оставлен без рассмотрения.
При применении норм материального права суды не всегда руководствуются требованиями земельного законодательства, что приводит к судебным ошибкам. Так, например, Жамбылским областным арбитражным судом отказано в иске колхозу "Победа" об обжаловании решения главы Меркенской районной администрации и районной земельной комиссии об изъятии земель и зачислении их в специальный земельный фонд. При вынесении решения судом не было принято во внимание, что для изъятия земель и зачисления в специальный земельный фонд депутатская комиссия выявляет земли, право владения и пользования которыми подлежит прекращению в соответствии с п.1-4, 6-11 ст.24 Земельного Кодекса. Однако материалами дела достоверно не установлено, что прекращение права владения и пользования землей было произведено по вышеупомянутым основаниям и поэтому их зачисление в специальный земельный фонд нельзя признать обоснованным. Более того, несостоятельной является ссылка на то обстоятельство, что решение земельной депутатской комиссии не порождает никаких правоотношений, так как указанный документ является актом местного представительного органа, который в соответствии со ст.32 Земельного Кодекса вправе принимать решения об изъятии земель. Соответственно такой акт местного представительного органа власти может быть обжалован заинтересованным лицом в порядке ст.28 Земельного Кодекса в судебных органах.
В практике арбитражных судов имеют место случаи, когда причиной возникновения спора является незнание земельного законодательства, отсутствие информированности как со стороны органов власти, так и со стороны землевладельцев и землепользователей. В результате этого бесспорные исковые требования доводятся до судебного разбирательства. Так, например, по делу, рассмотренному Жезказганским областным арбитражным судом, крестьянским хозяйством "Омаров" заявлен иск к тресту "Металлургстрой" и НПО "Жезказганцвет" о выселении последних с земель крестьянского хозяйства. Между тем, в процессе судебного разбирательства было установлено, что спорный земельный участок был закреплен ранее за ответчиком, о чем имеется государственный акт, предоставление земли крестьянскому хозяйству было произведено в нарушение требований, установленных ст. 17-23 Земельного Кодекса. Указанное нарушение закона произошло по вине местных органов власти, не обеспечивших надлежащее выделение земли крестьянскому хозяйству без предварительного изъятия его у прежнего землепользователя. По результатам рассмотрения дела в их адрес вынесено частное определение об устранении допущенных нарушений закона.
Значительный интерес с точки зрения судебной практики и толкования законов вызывает дело по иску ТОО "БЭСТ" к Алматинской городской администрации об оспаривании неправомерного акта главы городской администрации, получившее широкий общественный резонанс. Арбитражной коллегией, рассмотревшей дело в порядке надзора, было установлено, что акты органов власти, направленные на лишение права собственности (а ТОО "Бэст" являлся собственником квартир в спорном доме) не могут быть исполнены ввиду их противоречия Конституции и законам. В частности, ст. 47 Конституции Республики Казахстан определено, что никто не может быть лишен собственности, иначе как по решению суда. В свою очередь, Земельный Кодекс в ст.195 предусматривает альтернативную возможность изъятия самовольно занятого земельного участка - по решению местных органов власти либо суда. Согласно ст. 6 Конституции республиканские законы и иные нормативные акты должны быть приведены в соответствие с ней, а до этого продолжают действовать в части, не противоречащей Основному Закону. Поэтому арбитражной коллегией Высшего Арбитражного Суда на основе толкования Конституции и законов сделан вывод о том, что местные органы власти не вправе принимать решения об изъятии самовольно занятого земельного участка без возмещения затрат, произведенных за время его использования, и данному факту может быть дана только судебная оценка при разрешении спора в суде.
Как свидетельствует судебная практика, в земельных правоотношениях еще много противоречий, усугубляемых законодательными коллизиями, действиями местных органов власти и элементарным незнанием законов. Для выработки единообразной судебной практики, устранения судебных ошибок и разъяснения отдельных положений земельного законодательства Высшим Арбитражным Судом даны следующие разъяснения:
1) в соответствии со ст.190 Земельного Кодекса земельные споры подлежат рассмотрению в арбитражном суде, если стороной в споре является юридическое лицо или крестьянское хозяйство, наделенное статусом юридического лица. При этом следует выяснить наличие у крестьянского хозяйства документов, удостоверяющих статус юридического лица;
2) в соответствии со ст. 190 Земельного Кодекса предварительное досудебное рассмотрение земельных споров органами госуправления или должностными лицами не требуется. Арбитражные суды не вправе возвращать исковые заявления на основании ст. 78 Закона "О порядке разрешения хозяйственных споров арбитражными судами" ввиду непредставления доказательств уплаты госпошлины в установленном порядке и размере;
3) отсутствие нормативного акта, регулирующего земельный спор, за разрешением которого заинтересованный субъект обратился суд, не является основанием для отказа в иске. В этом случае применяется законодательство, регулирующее сходные отношения, а при отсутствии такого закона суд исходит из общих начал и смысла действующего законодательства, как это предусмотрено в ст. 11 Процессуального закона;
4) при переходе права собственности на строение или сооружения вместе с этими объектами переходит право владения и право пользования земельным участком. В случае отказа в выдаче государственных актов на право владения или пользования землей, арбитражные суды, установив, что право собственности на указанные объекты в действительности имеется, должны своим решением обязать соответствующий орган выдать госакт на право владения или пользования землей. Отказ в выдаче государственного акта на владение и пользование землей по мотивам нецелесообразности недопустим (ст. 27 Земельного Кодекса).
5) судебной защите подлежат только права и интересы юридических лиц, связанных с правомерным пользованием или владением землей. В связи с этим в порядке досудебной подготовки материалов арбитражные суды должны затребовать правоустанавливающие документы об отводе земельного участка в определенном порядке, решить вопрос о привлечении к участию в деле в качестве сторон организации, не указанные истцом (ст. 79 Закона "О порядке разрешения хозяйственных споров арбитражными судами");
6) в целях недопущения нецелевого и бесхозяйственного использования земель, их самовольного захвата, предоставления и изъятия земельных участков с нарушением установленного порядка, арбитражным судам при рассмотрении дел данной категории необходимо тщательно выяснять причины, порождающие земельные споры, а также имеющиеся недостатки в деятельности органов, обязанных осуществлять контроль за соблюдением законности в земельных отношениях и реагировать на выявленные нарушения путем вынесения частных определений.
Таким образом, анализ земельных споров, рассмотренных судами, свидетельствует о том, что практика по делам, связанным с нарушениями земельного законодательства, не везде едина, имеются трудности и неясности и при разрешении имущественных споров, связанных с земельными отношениями, в том числе по возмещению убытков, объясняемые отсутствием четкой методики для определения ущерба, причиненного земле.
Новое земельное законодательство ввело правовые институты, которые ранее не были известны. Судебная практика по земельным спорам, регулируемая Указом Президента "О земле", еще не сформирована. Разумеется, новизна законодательства, принципиально новый подход к разрешению некоторых категорий споров вызовет определенные трудности и неясности в правоприменительной практике. Какие новые термины и определения введены с принятием нового земельного законодательства?
Право частной собственности - право граждан и негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком на условиях и в пределах, установленных Указом "О земле" и иным законодательством.
Сервитут - это правовой институт, заимствованный из римского частного права, означающий право граждан и юридических лиц на ограниченное целевое пользование земельными участками, находящимися на праве частной собственности или праве землепользования у других лиц.
Право землепользования - это правовой институт, по своему содержанию и природе близкий к праву частной собственности, но в отличие от него означающий право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока (временное землепользование). Землепользователь может распоряжаться принадлежащим ему правом землепользования в случаях и пределах, установленных Указом Президента "О земле".
Право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, - это право субъекта владеть и пользоваться земельным участком, возникающее на основе договора о временном пользовании земельным участком между собственником земельного участка и временным пользователем (арендатором или безвозмездным пользователем).
Еще один термин, заимствованный из римского частного права - это кондоминиум. Кондоминиум - форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования) принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности. Земельный участок может принадлежать также на праве общего землепользования.
Под вещным правом на землю новое законодательство понимает право собственности, право землепользования, право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, сервитут и иные вещные права.
В целом из содержания Указа "О земле" чувствуется рецепция римского права и влияние гражданского законодательства на многие институты земельного права. Что касается подведомственности земельных споров, то все они подлежат рассмотрению судом. Под земельными спорами понимаются все споры, вытекающие из земельных правоотношений.
В новом законодательстве четко определены основания возмещения убытков, причиненных собственникам или землепользователям (ст. 116 Указа), Такими основаниями являются:
1) изъятие (выкуп) земель на государственные нужды, влекущее прекращение права собственности или землепользования;
2) ограничение права собственности или землепользования в связи с установлением особого режима землепользования;
3) нарушение прав собственников или землепользователей;
4) ухудшение качества земель в результате строительства и эксплуатации объектов, приводящих к нарушению плодородия почвы, ухудшающих водный режим, выделяющих вредные для сельскохозяйственных культур и насаждений вещества.
Кроме того, законодатель предусмотрел порядок возмещения убытков, что, несомненно, облегчит работу судебных органов при рассмотрении такого рода вопросов. В частности, ст.117 Указа гласит, что убытки собственнику или землепользователю возмещаются за счет их причинителя. В случае, когда убыток причинен вследствие решения государственного органа, убытки возмещаются за счет средств соответствующего бюджета. При определении размера компенсации в нее включаются:
1) сумма покупки права собственности или права землепользования с учетом инфляции;
2) рыночная стоимость находящегося на участке недвижимого имущества, включая фруктовые деревья и многолетние насаждения;
3) стоимость затрат, связанных с освоением земельного участка, его эксплуатацией, проведением защитных мероприятий, повышением плодородия почвы и других затрат с учетом инфляции;
4) все убытки, причиненные собственнику или землепользователю изъятием земельного участка, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;
5) упущенная выгода.