Борис приобрел гостиницу в декабре 1993 года. Покупка финансировалась банком "Юнайтед Банк", который выдал заем под ипотечный залог на гостиницу и все постоянно закрепленное в ней оборудование.
Когда Борис приобрел гостиницу, она нуждалась в ремонте. На ее ремонт Борис истратил весь свой рабочий капитал. Здание сейчас в хорошем состоянии и полностью функционирует, но вестибюль, рестораны и другие места общественного пользования выглядят старомодно и несовременны. Система водопровода и канализации более чем 40-летней давности и требуют регулярного ремонта или замены.
Борис не смог вовремя сделать выплаты в "Юнайтед Банк". Не были сделаны выплаты по ипотечному залогу за декабрь и за январь. В январе тридцать сотрудников Бориса согласились отложить получение 1/3 своей зарплаты до июня. Некоторые поставщики Бориса также пошли на подобные уступки.
12 февраля "Юнайтед Банк" подал заявление в суд с просьбой объявления принудительного банкротства. Имущество Бориса - это здание гостиницы, закрепленное в нем оборудование и мебель, два автомобиля, причитающиеся ему поступления от различных туристических групп, и средства от уплаты стоимости бронирования гостиничных номеров на следующий летний период. Борис был в долгу не только у банка и своих сотрудников, но также и у:
- различных рекламных компаний;
- бухгалтерских компаний;
- прачечной;
- слесарей;
- поставщиков напитков, продуктов и других товаров, продаваемых в гостинице;
- телефонной компании;
- компании по коммунальному обслуживанию.
Борис имел контракт с компанией, управляющей гостиницей за установленную месячную плату. Борис также имел контракт с другой компанией, обслуживающей два ресторана гостиницы и бар. По этому контракту, который истекает в декабре 1996 года, Борис получает установленную месячную плату плюс проценты с общего объема доходов.
РЕОРГАНИЗАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ КОМПАНИИ - "ВЕЛИКО КЕМИКЭЛ КОМПАНИ"
"Велико КЕМИКЭЛ Компани" ("Велико")- акционерная компания, которая владеет и управляет тремя большими химическими заводами с устаревшим оборудованием. "Велико" требуется произвести значительные закупки нового оборудования для того, чтобы быть конкурентоспособной с компаниями соседних стран. Более того, оборудование "Велико" наносило и продолжает наносить значительный ущерб окружающей среде.
Группа иностранных инвесторов взяла на себя обязательство сделать существенные инвестиции в "Велико" при условии закрытия старого предприятия и выполнения абсолютно всех требований в рамках финансовой ответственности, сопряженных с этим закрытием. "Велико" и ее инвесторы решили, что план реорганизации - это лучший способ для выполнения подобных производственных целей, и подали петицию о банкротстве. "Велико" планирует использовать банкротство для выполнения своих обязательств по финансовой ответственности в связи с закрытием предприятия в отношении рабочих этого предприятия и окружающей среды, а также для того, чтобы выйти из нескольких невыгодных контрактов с компаниями-поставщиками. В допустимый по закону срок "Велико" планирует полностью выполнить свои обязательства перед торговыми кредиторами.
И.П. АРХИПОВ - кандидат экономических наук, доцент Высшей школы права "Аділет"
НОВОЕ В ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
В большинстве развитых стран мира существует частная собственность на землю, где ее называют "реальной собственностью". Земля может находиться во владении одного лица. Равное право собственности на землю и ее использование может принадлежать также нескольким лицам ("совместное" или "общее" владение). Землю можно купить, продать, передать от одного лица к другому без правительственных ограничений. Этот принцип заложен в современное зарубежное законодательство со времен Гражданского Кодекса Наполеона (1804г.), где сказано: "Собственность, есть право пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом". Это, конечно, не означает, что государство никоим образом не регулирует земельные отношения. В любом цивилизованном государстве существуют законодательные ограничения по использованию земли, но они, как правило, направлены на защиту собственника земельного участка.
С обретением независимости и суверенитета Республика Казахстан провозгласила построение общества с рыночной экономикой. В этих целях за сравнительно короткий срок в республике было принято множество законов, прокладывающих дорогу к многоукладной рыночной экономике, основанной на различных видах собственности и разнообразных формах хозяйствования. Но в связи с тем, что в этих законах оставался незыблемым принцип государственной собственности на землю, рыночный механизм в полной мере не срабатывал. Ростки нового общества на фундаменте старой отжившей формации выглядели болезненными и нежизнеспособными.
Строительство цивилизованного рыночного государства объективно требовало кардинального изменения земельного строя общества, заключающегося в признании частной собственности на землю.
Президент Республики Казахстан Н.А.Назарбаев, намечая стратегическую линию перехода к рынку, еще в 1992 году в своей книге "Стратегия становления и развития Казахстана как суверенного государства" обосновал целесообразность и необходимость изменения устоявшейся традиции исключительной собственности государства на землю. Он четко сформулировал веление времени: "Необходимо также практиковать локальную концессионную передачу, долгосрочную аренду и продажу земель зарубежным инвесторам под передовые технологические проекты".
Народ Казахстана на республиканском референдуме по поводу принятия новой Конституции, в статье 6 которой записано: "Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом", однозначно высказался за частную собственность на землю. Выполняя волю народа, Президент Н.Назарбаев 22 декабря 1995 года издал Указ "О земле", открывший новую страницу в регулировании земельных отношений с учетом рыночных преобразований во всех сферах общества.
По современному законодательству впервые в истории нашего государства признается и охраняется государственная и частная собственность на землю, что, безусловно, является доказательством того, что Казахстан действительно встал на путь построения государства с цивилизованной рыночной экономикой. Следовательно, важнейшая новизна современного земельного законодательства заключается в наличии блока правовых норм, регулирующих земельные правоотношения, связанные с частной собственностью на землю.
Включение земли в отношения частной собственности объективно вызывает необходимость вовлечения ее в гражданский оборот, а следовательно и признания земельных отношений имущественными. Данное обстоятельство в определенной степени сблизило земельное и гражданское законодательства, а поэтому в Указе "О земле" в статье 4 записано: "3. Гражданско-правовые отношения, связанные с правом собственности на земельные участки и правом землепользования, регулируются нормами гражданского законодательства, не противоречащими настоящему Указу".
В этой правовой норме обращает на себя внимание положение о том, что и право землепользования регулируется нормами гражданского законодательства, чего в прежнем земельном законодательстве не допускалось.
Чтобы понять и по достоинству оценить происшедшие изменения в земельном законодательстве, необходимо детально рассмотреть содержание Указа "О земле", который вступил в силу со дня его опубликования 26 декабря 1995 года, а также изданные в целях реализации Указа нормативно-правовые документы Правительства Республики Казахстан.
Наиболее ярко суть происшедших изменений прослеживается в разделе "Права собственности и иные вещные права на землю". Именно здесь заложены краеугольные камни современного земельного законодательства, обусловившие равенство всех форм собственности при рыночной экономике. Проследим достоверность этого утверждения на конкретных правовых нормах. В этих целях последовательно рассмотрим регулирование земельных отношений при наличии права частной собственности на землю и права землепользования при государственной собственности на землю.
Частная собственность на землю выступает в виде собственности граждан и негосударственных юридических лиц.
В частной собственности граждан могут находиться участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.
В частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением.
Не могут находиться в частной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения (кроме случаев предоставления земель для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства), обороны, особо охраняемых природных территорий, лесного и водного фондов, земли общего пользования на территории населенных пунктов.
Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено Указом "О земле" и иными законодательными актами.
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами, в частности, продавать его по договорной цене, внести в качестве взноса в уставной фонд хозяйственного товарищества, передать в залог, подарить или завещать.
Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком.
В этих кратких, но исключительно важных правовых нормах, заложена основа земельного законодательства суверенного государства.
Земли, не находящиеся в частной собственности, являются государственной собственностью. Они предоставляются различным землепользователям на праве землепользования, которое трактуется как право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности.
Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.
Право постоянного землепользования предоставляется: крестьянским (фермерским) хозяйствам, лицам, владеющим зданиями и сооружениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, государственным и негосудаственным юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство, лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий. В иных случаях, предусмотренных законодательством.
Постоянные негосударственные землепользователи могут распоряжаться принадлежащим им правом землепользования, что подтверждается следующей правовой нормой: "Негосударственные землепользователи, обладающие правом постоянного землепользования, могут без какого-либо разрешения государственных органов распоряжаться этим правом, как-то: продавать, дарить, сдавать во вторичное землепользование, менять, переуступать в иных формах, сдавать в залог, завещать, вносить в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ или пая в имущество кооперативов, в том числе с иностранным участием, а также совершать в отношении этого права иные сделки, не запрещенные гражданским и земельным законодательством".
Новизна данной правовой нормы заключается в том, что право землепользования включается в рыночный оборот. Для этого необходимо выполнить единственное условие - первоначально выкупить указанное право у государства. Таким образом, частный собственник земельного участка и негосударственный землепользователь практически получили равные рыночные условия.
Права государственных землепользователей по сравнению с негосударственными несколько ужесточены. Так, государственный землепользователь не вправе отчуждать, а также сдавать в залог принадлежащее ему право землепользования, за исключением случаев, когда это связано с отчуждением в установленном порядке расположенного на земельном участке недвижимого имущества либо его залога. Право землепользования не может быть предметом взыскания по искам кредиторов, включая случаи банкротства землепользователей, за исключением обращения взыскания на принадлежащие им здания или сооружения.
В случае сдачи государственным землепользователем в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества, вместе с ним передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами.
Государственный землепользователь может сдать принадлежащий ему земельный участок в долгосрочную аренду лишь с согласия государства в лице уполномоченного органа, а сдача земельного участка во временное, безвозмездное землепользование вообще не допускается, кроме случаев, связанных с служебным земельным наделом.
Право временного землепользования может быть краткосрочным (до 3 лет) и долгосрочным (от 3 до 99 лет). Негосударственные землепользователи с правом постоянного и первичного долгосрочного землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное землепользование, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования.
Вторичное землепользование возникает на основе договора. При передаче земельного участка во вторичное землепользование первичный землепользователь продолжает нести перед государством обязанности землепользователя в полном объеме (в том числе по уплате налогов, обеспечению целевого использования земли и ее охране).
Вторичный землепользователь, являющийся арендатором, имеет право сдать арендованный земельный участок (или его часть) в субаренду или передать его другому лицу на основе договора о временном безвозмездном землепользовании без изменения целевого назначения данного земельного участка, если договором аренды, заключенным с первичным землепользователем, не предусмотрено иное. Подобных правовых норм в прежнем земельном законодательстве не было.
Далее необходимо остановиться на следующей новизне современного земельного законодательства, которая касается регламентации вещных прав на земельный участок.
Законодательно определено, что вещные права на земельный участок распространяются на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы и лесные насаждения. Собственник земельного участка или землепользователь вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится над и под поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права других лиц или государства, в том числе права на недра, воды, леса и воздушное пространство.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок.
Неделимость земельного участка отражается в документе, удостоверяющем право на земельный участок. При совершении сделки с частью делимого земельного участка, эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. Указанные нормы имеют исключительно важное значение при совершении различных сделок с земельным участком, находящимся в частной собственности, или правом землепользования, о чем пойдет речь ниже.
Право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на здания и сооружения влечет за собой право собственности или постоянного землепользования на ту часть делимого земельного участка, которая занята указанными зданиями и сооружениями и необходима для их эксплуатации. Указанные права неотделимы друг от друга.
При переходе права собственности (прав хозяйственного ведения, оперативного управления) на строения, сооружения (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество, к приобретателю переходит право собственности или постоянного землепользования на весь земельный участок или на его определенную часть, что решается соглашением сторон.
Если указанный участок является неделимым либо специально предназначен для обслуживания расположенной на нем недвижимости, он переходит к приобретателю недвижимости полностью.
Отчуждение права собственности (права постоянного землепользования) на земельный участок, который занят зданиями и сооружениями, а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости не допускается.
Заслуживает определенного внимания правовая норма, касающаяся обращения взыскания на земельный участок, находящийся в частной собственности, и на право землепользования. Ничего подобного в прежнем земельном законодательстве не могло быть, так как земельные отношения не признавались имущественными. В настоящее же время в Указе "О земле" законодательно закреплено, что земельный участок, находящийся в частной собственности, а также право постоянного и долгосрочного временного землепользования входят в состав имущества юридических и физических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом.
Обращение взыскания на земельный участок и на право постоянного землепользования производится в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством с уведомлением об этом органа, осуществляющего государственную регистрацию земельных участков и прав на них.
Вместе с тем установлено, что не может быть обращено взыскание на земли общего пользования, предоставленных для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, служебного земельного надела.
Определенной новизной характеризуются правовые нормы, регламентирующие общую собственность на земельный участок или общее землепользование. Законом определено, что земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).
При аналогичных условиях возникает и право общего землепользования. Здесь исключительно важным моментом является тот факт, что земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности или общем долевом землепользовании, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей. Это убедительно подтверждается статьей 79 Указа "О земле", в которой установлено, что при преобразовании земельных отношений в сельскохозяйственных организациях члены ликвидируемых или реорганизуемых колхозов, работники преобразуемых государственных сельскохозяйственных организаций в негосударственные, а также пенсионеры и лица, занятые в производственной и социально-культурной сферах обслуживания данных хозяйств и проживающие на их территории, имеют право на определенную в соответствии с законодательством условную земельную долю. Обладатели этих долей имеют право:
1) передать право на земельную долю в качестве взноса в уставной фонд хозяйственных товариществ или в качестве пая в производственные кооперативы, образуемые на землях реорганизуемых организаций;
2) на получение земельного участка в соответствии с земельной долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства или иной предпринимательской деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством;
3) подарить или продать право на земельную долю с сохранением преимущественного права покупки этой доли при прочих равных условиях за членами данной сельскохозяйственной организации.
Далее необходимо остановиться на следующих правовых нормах современного земельного законодательства, претерпевших значительные изменения по сравнению с ранее действовавшим законодательством. К ним относятся нормы предоставления земельных участков, о которых в Указе "О земле" сказано:
"1. Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам для несельскохозяйственных целей, определяются по утвержденным в установленном законодательством порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с градостроительной и проектно-технической документацией.
2. Определение размеров земельных участков, предоставляемых гражданам бесплатно в частную собственность или постоянное землепользование для ведения сельскохозяйственного производства, индивидуального жилищного и дачного строительства, осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством Республики Казахстан".
В целях реализации распоряжения Президента Республики Казахстан Правительство 8 апреля 1996 года утвердило нормы предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам. Рассмотрим их детально, в той последовательности, как это определено Постановлением Правительства:
"I. Земельные участки бесплатно предоставляются в следующих размерах:
1. Гражданам Республики Казахстан:
а) в постоянное землепользование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства:
- из земель специального земельного фонда - в размере средне-районной земельной доли на каждого из трудоспособных членов семьи, пожелавших организовать хозяйство;
- из земель сельскохозяйственных организаций ( предприятий) - в размере средней земельной доли по хозяйству на каждого члена семьи, имеющего право на земельную долю;
б) в собственность на семью:
- для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой надел) в сельской местности - 0,25 га на неорошаемых и 0,15 га на орошаемых землях;
- для строительства и обслуживания жилого дома - 0,1 га;
- для садоводства, а также дачного строительства - 0,12 га;
2. Негосударственным юридическим лицам, образуемым в результате реформирования сельскохозяйственных организаций для ведения сельскохозяйственного производства в общее долевое или совместное постоянное землепользование - в размере средней земельной доли по реформируемому хозяйству, умноженной на число членов создаваемой организации.
II. Повторное бесплатное предоставление в постоянное землепользование и в собственность земельных участков в случаях, указанных в пункте I настоящего Постановления, не допускается.
III. Предельные (максимальные) размеры земельных участков, которые могут находиться в постоянном землепользовании для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и в собственности для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства устанавливаются областным исполнительным органом в зависимости от местных условий и особенностей.
Дополнительные земельные участки сверх бесплатно предоставляемых гражданам в постоянное землепользование и в собственность до предельных размеров этих участков могут приобретаться им за плату".
Анализируя приведенные нормы, мы видим, что все граждане Республики Казахстан независимо от места проживания пользуются равными правами при получении бесплатной нормы для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для садоводства, а также дачного строительства (подпункт "б"). Что же касается граждан, получающих земельные участки в постоянное землепользование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (подпункт "а"), а также негосударственных юридических лиц, образуемых в результате реформирования сельскохозяйственных организаций, для ведения сельскохозяйственного производства (подпункт "2"), то они окажутся, мягко говоря, совершенно в неравных условиях.
Наравне с нормами предоставления земельных участков в собственность или на праве землепользования важное значение для современного земельного законодательства имеет принцип установления размера платы за землю. В Указе "О земле" определено, что при продаже земельных участков в частную собственность, при их предоставлении государством в постоянное землепользование, а также при сдаче государством или государственными землепользователями земельных участков в аренду, размер платы за пересдачу земельных участков устанавливается Правительством Республики Казахстан.
8 мая 1996 года Правительство приняло Постановление "Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством", согласно которому установлены усредненные ставки платы за землю (Приложения № 1 и № 2), а определение стоимости конкретных земельных участков (права землепользования) при их продаже в частную собственность или предоставлении в землепользование государством возложено на Государственный комитет Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству и его органы на местах.
Рассмотрим более детально Приложение № 1.
Ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность государством.
1. Земли населенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением:
Населенные пункты Средний размер платы за 1 кв.м. в тенге
г. Алматы 717
г. Акмола 411
г. Актау 145
г. Актюбинск 137
г. Аркалык 114
г. Атырау 123
г. Жамбыл 181
г. Жезказган 123
г. Караганда 190
г. Кзыл-Орда 129
г. Кокшетау 114
г. Костанай 123
г. Павлодар 114
г. Петропавловск 114
г. Семипалатинск 129
г. Талдыкорган 137
г. Уральск 114
г. Усть-Каменогорск 145
г. Шымкент 181
Города областного значения 85 % от ставки областного центра
Города районного значения 75 % от ставки областного центра
Алматинская область:
города областного значения 155
города районного значения 137
Акмолинская область:
города областного значения 116
города районного значения 103
Примечания:
1) Ставка платы за землю по соответствующей категории населенных пунктов, указанных в настоящей таблице, при расположении этих населенных пунктов в пригородной зоне областного центра или курортной зоне, увеличивается в два раза.
2) Местные органы Государственного Комитета Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству могут до двух раз повышать или понижать ставку платы за землю, продаваемую государством в частную собственность, в зависимости от оценки территории населенных пунктов, местоположения земельного участка, уровня инженерного оборудования и благоустройства, наличия объектов культурно-бытового назначения, ландшафтной ценности территории, состояния окружающей среды и других факторов.
2. По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным производственными и непроизводственными зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением, плата устанавливается в размере 10% от ставки за земли, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах областного значения.
3. По участкам, предоставляемым гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, плата устанавливается в размере ставки платы за земли в сельских населенных пунктах.
Анализ приведенных выше данных показывает, что размер платы за земельный участок, предоставляемый государством в частную собственность, всецело зависит от категории населенного пункта, к которому тяготеет испрашиваемый земельный участок, а также от его целевого назначения.
Что же касается ставок платы за землю, предоставляемую государством в постоянное землепользование гражданам и негосударственным юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, то они зависят прежде всего от вида сельскохозяйственных угодий, типов и подтипов почв, что отражено в Приложении 2 к Постановлению Правительства от 8 мая № 576. Так ставка платы за один гектар пашни неорошаемой в Акмолинской области на черноземах выщелоченных, обыкновенных составит 48,4 тысяч тенге; один гектар орошаемой пашни в Алматинской области на сероземах и светло - каштановых почвах - 119,6 тыс. тенге, а в Южно-Казахстанской области на сероземах в зоне хлопководства - 350,4 тыс. тенге; один гектар сенокосов Павлодарской области на темно-каштановых почвах - 17, 2 тыс. тенге, а пастбища Семипалатинской области на бурых почвах - 1,9 тыс. тенге.
Постановлением Правительства рекомендовано указанные размеры ставок по Приложениям 1 и 2 применять для оценки земель при залоге земельных участков или права землепользования, а также в случаях передачи их в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок (общего долевого землепользования), для оценки стоимости земельных участков или права землепользования при включении их в активы хозяйствующих субъектов и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.
Кроме того установлено, что при сдаче государством или государственными землепользователями земельных участков в аренду размер ежегодной арендной платы устанавливается соглашением сторон, но не ниже 3 процентов от ставок платы за землю, предусмотренных Приложениями 1 и 2.
Совершенно новым для земельного законодательства республики является блок правовых норм, касающихся залога земельных участков и прав землепользования. Хотя эти вопросы регламентируются законодательством "Об ипотеке недвижимого имущества", тем не менее основополагающие принципы залога земельных участков и прав землепользования определены в Указе "О земле", суть которых заключается в следующем.
Предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности, и право землепользования. При заключении договора о залоге недвижимого имущества следует руководствоваться законодательно закрепленными правовыми нормами.
Если на земельном участке имеются здания или сооружения, принадлежащие землепользователю на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления), то залог земельного участка или права землепользования должен одновременно сопровождаться залогом указанной недвижимости. Залог здания или сооружения без залога права землепользования на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием или сооружением и необходима для его использования, не допускается.
Если на неделимом земельном участке расположены здания или сооружения, находящиеся в общей собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении), залог зданий или сооружений, либо части здания или сооружения, принадлежащих одному из собственников (лиц, обладающих имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), означает, что одновременно передается в залог доля этого лица в общей собственности или в общем землепользовании неделимым земельным участком. Стоимость этой доли должна учитываться при залоге.
Для государственных землепользователей установлены некоторые ограничительные нормы по залогу. Они вправе передавать в залог принадлежащее им право постоянного землепользования лишь в том случае, когда они обращают в залог здания или сооружения, расположенные на данном земельном участке, и в той его части, которая занята этим зданием или сооружением и предназначена для его обслуживания.
Залог земельного участка и права землепользования не допускается на землях общего пользования, представленных для нужд обороны, особо охраняемых природных территориях служебного земельного надела.
Не допускается залог части земельного участка или права землепользования на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка.