4. Ипотека нысанасын, заемшының өмiрiн және еңбекке қабiлеттiлiгін, сондай-ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру;
5. Заемшылар мен тұрғын үйдi сатушының арасында пәтердi сатып алу-сату шартын және заемшы мен кредитордың арасындағы несиелiк шартты жасасу заемшының тұрғын үйді сатып алуы және оның кредиторға ипотека туралы шарт бойынша немесе заң бойынша кепiлге өтуi. Егер банк тұрғын үйдi сатушы болған жағдайда, банк пен заемшының арасында да сатып алу-сату шарты жасалады.
Несие тәуекелiн (несиенi қайтармау тәуекелiн) азайту үшiн мынандай:
кредиторды кепiлге берiлген мүлiктен айыппұл өндiрiп алудың және оны сатудың нақты мүмкiндiгiмен қамтамасыз ету;
Қазақстан Республикасының азаматтық iс жүргiзу заңдарына сәйкес бұйрықты iс жүргiзу тәртібiмен кепiлдi даусыз алуды жүзеге асыру ипотекалық несиелердiң андеррайтингтік тетiгiн iске қосу, сөйтiп олардың негiздемелiгiн көтеру ипотекалық несиелер беру мен оларға қызмет көрсетудiң сенiмдi рәсiмдерiн әзiрлеу шараларын қолдану қажет.
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелердiң негiзгi стандарттары, оларға қолданылатын талаптар, ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер беру процестерiнiң кезеңдерi мен тәртібі Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің нормативтiк құқықтық кесiмдерiнде толық баяндалатын болады.
3.3. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесіндегі
сақтандыру
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық тұрғын үй бағдарламасы ауқымында халыққа тұрғын үй сатып алу үшiн несие берудi жүзеге асырушы кредиторлар сақтандыру ретiнде арнаулы сақтандыру бағдарламасының бiр түрiн міндеттi түрде пайдалануы тиiс.
Ипотекалық несие беру кезiнде сақтандыру бағдарламасының объектiсi:
1. Заемшының өмiрiмен, денсаулығымен, еңбекке қабiлеттiлiгiмен және жұмыспен қамтылуымен байланысты мүлiктiк мүддесi - жеке сақтандыру болып табылады. Қолданылып жүрген заңнамаға сәйкес азаматтардың өмiрi мен денсаулығын сақтандыру ерiктi болып табылады.
Жеке сақтандыруға заемшының өмiрi мен қабiлеттiлiгiн жоғалтуын сақтандыру кiруi тиiс. Сақтандыру жағдайлары сақтандыру шартының қолданылу кезеңi iшiнде Қазақстан Республикасының аумағында да, одан тысқары жерлерде де болған мынандай оқиғалар болып табылуға тиiс:
сақтандырылған адамның сақтандыру шартының қолданылу кезеңi ішінде кез келген себептен болған өлiмi;
сақтандыру шартының қолданылу кезеңi iшiнде сақтандырылған адамның жазатайым жағдайдың немесе науқастануының салдарынан еңбек қабiлеттiлiгiн 3 айға дейiнгi мерзiмге iшiнара немесе толық жоғалтуы (мүгедек болуы). Бұл орайда мүгедектiк берiлуiнiң күнi жоғарыда аталған жағдайды сақтандырылуға жатқызуға әсерiн тигiзбеуi тиiс;
сақтандырылған адамның 6 айдан астам мерзiм iшiнде еңбекпен қамтылмауы (жұмыссыздық).
Сақтандыру өтеуiнiң мөлшерi төленуге тиiстi сақтандыру өтемiнiң несиенi жабу бойынша жарнаны және ол бойынша жинақталып қалған проценттердi еңбекке қабiлетсiз мерзiмi аяқталғанша (уақытша еңбекке қабiлетсiз болған кезде) төлеуге жетерлiктей болуы керек.
2. Ипотека объектiсiне зиян келтiру немесе оны жойылу тәуекелiмен байланысты мүлiктiк мүдделер - мүлiктік сақтандыру болып табылады. Бұл орайда ұзақ мерзiмдi несиенi қамтамасыз ету ретiнде кепiлге (ипотекаға) берiлген тұрғын үй сақтандыру объектiсi болып табылады.
Сақтандыру шарты сақтандыру өтеуi заемшының ағымдағы берешегiнiң сомасынан кем болмайтын сомада болуын көздеуi тиiс, ал шарттың қолданылу мерзiмi несиелiк шарттың қолданылу кезеңiн қамтуы тиiс.
Ипотекалық несие беру кезiнде сақтандыру бағдарламасын iске асыруға Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкi берген тиiстi лицензиясы бар сақтандыру ұйымдары жiберiледi.
4. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ ЖYЙЕСIНЕ ҚАРЖЫ РЕСУРСТАРЫН
ТАРТУДЫҢ ТЕТIКТЕРI
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беруге арналған несие ресурстарын тарту проблемасын Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудағы мейлiнше дағдарысты проблема деп атауға толық негiз бар. Тартылған тым «қысқа» және «қымбат» ресурстар ипотекалық несие беру кезiнде қазақстан банктерiнiң мүмкiндiктерiн өте қатты шектейдi. Бiрде-бiр коммерциялық банк бұл орайда қысқа мерзiмдi депозиттерге сүйене отырып, ұзақ мерзiмдi несиелерден несиелiк портфельдi қалыптастыратын жағдайда емес. Мерзiмдер мен ставкалар бойынша банк активтерi мен пассивтерiнiң сәйкес келмеуi, ерте ме немесе кеш пе, банктiң өтемдiлiгiн жоғалтуы мен банкрот болуына әкеледi.
Ипотекалық несие беру үшiн ұзақ мерзiмдi ресурстарды тарту мынандай көздерден:
банктер, сонда-ақ өзге де ұйымдар (қорлар) беретiн несиелiк желiлер мен займдардан;
екiншi деңгейдегi банктер шығаратын ипотекалық облигацияларды институционалдық және басқа да инвесторлардың арасына орналастыру есебiнен;
мақсатты облигациялық займдарды орналастырудан түскен қаражаттардан;
қайталама рыногында қаржы құралы ретiнде кепiлхаттарды сатудан жүзеге асырылады.
Тұрғын үйге ипотекалық несие берудiң кредиторлардың өтемдiлiгiн қамтамасыз ететiн тұтас, тиiмдi iс-қимыл жасаушы жүйесi олардың қайта қаржыландыру тетiгiнiң қызмет iстеуiне негiзделген және ол оған ипотекалық несиелердiң бастапқысы да, қайталамасы да жатқызылады.
Мұндай институт не қаржылық қорын мемлекет қалыптастыратын ипотекалық несие берудi қайта қаржыландырудың мемлекеттік агенттiгi, не құрылтайшысы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары, екiншi деңгейдегi банктер бола алатын Ұлттық ипотека компаниясы (Кагамас сызбасы бойынша) бола алар едi, бастапқы кездегi қызметiнде бұл ұйымдар резервтiк және бастапқы айналымдық күрделi қаржының функциясын атқаруы тиiс.
Несиелiк ұйымдардың ұзақ мерзiмдi несиелiк ресурстарды тартудың мынандай үлгiлерi болуы мүмкiн:
кредиторлардың ипотекалық облигацияларды шығаруы және оларды қаржы рыногында сату;
ұжымдық инвестициялар жүйесi арқылы кредиторларды қайта қаржыландыру ипотекалық несиелер рыногының операторлары арқылы кредиторларды қайта қаржыландыру.
Нарықтың даму шамасына қарай ұзақ мерзiмдi несиелiк ресурстарды тартудың өзге де үлгiлерi пайдаланылуы мүмкiн.
4.1. Кредиторлардың ипотекалық облигациялар шығаруы
және оларды қаржы рыногында сату
Кредиторлардың ипотекалық несиелер кепілімен немесе кепiлхатпен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигациялар шығаруын оларды құқықтық ресiмдеу тұрғысынан Қазақстан Республикасының Бағалы қағаздар жөніндегі ұлттық комиссиясы ипотекалық облигацияларды шығару және айналысқа түсiру тәртібін белгiлейтiн нормативтiк құқықтық кесiмдердi бекіту арқылы реттейтін болады.
Бұл нормативтiк құқықтық кесiмнiң басты мағынасы «ипотекалық облигация» ұғымын заңнамалық қатаң және бiр мағынада айқындаудың қажеттілiгінде, бұған бiріншi кезекте оларды қамтамасыз ету, эмитент туралы ақпаратты ашудың тәртібі мен оның толықтығына қойылатын талаптар, эмитенттердiң өзіне қойылатын талаптар және тағысын-тағылар жатқызылады.
Ипотекалық облигацияларды бағалы қағаздардың бөлек түрi ретінде шаруашылық айналымына енгізу үшiн осы нормативтік құқықтық кесiмнiң қабылдануы қажет.
Ипотекалық облигациялардың мiндетті сипаттамалары мыналар болуы тиiс:
осы бағалы қағаздар бойынша арнайы қалыптастырылған қамтамасыз ету. Ипотекалық облигациялар тек қамтамасыз ету кепiлдiгiмен шығарылуы мүмкiн, оның құрамы мен ауыстыру тәртібі заңда көрсетiлген;
ипотекалық облигациялар үшiн белгiленген экономикалық арнаулы нормативтердiң негізіндегі бұлардың ерекше сенiмдiлiгi;
ипотекалық облигацияларды шығару мен оларды айналымға шығарудың ерекше тәртібі.
Ипотекалық облигациялар бойынша қамтамасыз ету конкурстық массадан шығарылуы немесе алып тасталуы тиiс, немесе ерекше конкурстық массада бөлек көрсетілуi керек, бұл қолданылып жүрген заңнамаларға өзгерістер мен толықтырулар енгізу арқылы реттеледi.
Бұдан басқа, кепiлхаттың құқықтық аспектiлерi нақтылауды қажет етедi. Кепiлхаттың көбiнше қандай мақсаттарға қызмет ететiнiн айқындап алу қажет. Егер ол, ең алдымен ипотекалық облигацияларды шығару кезiнде базалық актив болуға тиiстi болса, сондай-ақ ипотека бойынша құқықтар алмасу процесiн оңайлатып, жеделдетсе, онда осы қағаздың атаулы емес, ордерлiк екендiгi туралы ереженi заңмен бекіту қажет. Егер кепiлхаттардың дербес қағаз ретіндегі қайталама рынокта кең айналысы көзделетін болса, онда бұған құқтардың өтуiн тiркеу бойынша талаптарды қатайту қажет.
Жоғарыда баяндалған ипотекалық облигациялар рыногының АҚШ-тағы, Еуропадағы, Малайзиядағы дамуы мен қазiргi жай-күйi осы рынокты Қазақстанда дамытудың қажеттiлiгiне көз жеткiзедi.
Жаңа қаржылық құралдар жасау және оны отандық рынокқа табысты енгізу үшiн тиiсiнше оның өтемдiлiгiн қамтамасыз ету талап етiледi. Бұл үшiн ипотекалық облигациялардың баламалы көздердiң арасында бәсекеге қабiлеттілiгiне ықпал ететiн негiзгi критерийлердi белгiлеу қажет. Мыналарды атап көрсетудi ұсынамыз.
1. Ипотекалық облигациялар рыногының ең алдымен өсуi делдалдық ролiн атқарушы және инвесторлардың, несиелердi ұйымдастырушылар мен алушылардың өзара тиiмдi iс-қимыл жасауына жәрдемдесушi әртүрлi институттардың жұмысына негiзделуi мүмкiн.
2. Ипотекалық облигациялар шығаруды инфляция коэффициентiмен байланыстыра отырып ұлттық валюта түрiнде белгілеу қажет, бұл осы Қаржылық Құралдардың iс жүзiнде инфляция тәуекелiне ұшырамауы үшiн осылайша жасалуы тиiс.
4.2. Кредиторларды ұжымдық инвестициялар жүйесi
арқылы қайта қаржыландыру
Қазақстан Республикасында ұжымдық инвестициялардың қолданылып жүрген нысаны зейнетақы активтерiн басқару жөніндегі компаниялар, инвестициялық қорлар және сақтандыру ұйымдар болып табылады.
Портфель құрамына ақша қаражаттары мен бағалы қағаздар кіре алатындықтан арнаулы қорлар ұйымдастырылуы мүмкiн, бұлардың ақша қаражаттары айрықша кепiлхаттарды сатып алуға бағытталатын болады.
Осы үлгiнiң басты артықшылығы аймақта кепiлхаттар рыногын қалыптастыру және осының негiзiнде өзiне жеткiлiктi қайта қаржыландыру жүйесiн құру және аймақтың несиелiк ұйымдарын тұрғын үйге ипотекалық несие беруге белсендi түрде тарту болып табылады. Қайта қаржыландырудың тетiгi мынандай сипатта көрiнiс табады:
1. Кредитор ипотекалық несие бередi. Жылжымайтын мүлiкке және онымен жасалған мәмiлеге тиiсiнше мемлекеттік тiркелген құқықтармен ауысатын кепiлхат, сондай-ақ ипотека объектiсi кредиторларға ресiмделедi.
2. Мамандандырылған қорлардың құрылтайшылары ақша қаражаттарын енгiзедi. Инвестициялық декларацияларда осы арнаулы қордың сенiмгерлiк басқарушысы (немесе басқарушы компания) қордың қаражаты кепiлхаттар сатып алуға жұмсалатынын көрсетедi.
3. Арнаулы қордың сенiмгерлiк басқарушысы (немесе басқарушы компания) құрылтайшылар арнаулы қорға берген ақша қаражаттары есебiнен несиелiк ұйымдардан кепiлхаттар сатып алады. Кепiлхаттар бойынша құқықтардың өтуi үшiн оған сенiмгерлiк басқарушының пайдасына өткізу жазбасы жазылып, оған кепiлхат берiледi. Кепiлхат бойынша құқықтардың өтуi осы тұлғаға ипотека қамтамасыз еткен мiндеттер (несиелер) бойынша құқықтардың да өтуiн бiлдiредi. Сенімгерлiк басқарушы (немесе басқарушы компания) ипотеканы мемлекеттік тiркеудi жүзеге асырған органның атауы мен тұратын жерiн, сондай-ақ ипотека қамтамасыз еткен мiндеттеменiң құнын көрсете отырып, оны кепiл ұстаушы ретінде тiркеудi талап етуге тиiс. Кепiлхаттың жаңа иесiнен оның жылжымайтын мүлiкке құқықтардың бiрыңғай мемлекеттік тiзiмiнде тiркелгендiгi туралы тiзілiмнен алынған, тиiсiнше расталған көшірменің қоса жiберiлген жазбаша хабарламаны алған ипотека қамтамасыз еткен мiндеттеме бойынша борышкер аралық және түпкіліктi төлемдердi жүзеге асырады.
Сенімгерлiк басқарушы (немесе басқарушы компания) қордың құрылтайшыларын тұрақты кiрiспен қамтамасыз етiп отыру үшiн кепiлхаттар портфелiн қалыптастырады.
Бұдан басқа, мүлiк кепілдiгімен берiлген инвестицияларды басқаруды жүзеге асыратын арнаулы қорларды құру көзделiнедi. Осы ұйымдар жылжымайтын мүлiктердi немесе кепiлге берiлген несиелердi сатып алады, иеленедi және басқарады. Мұндай қорлар жылжымайтын мүлiкке инвестиция салудың тиiмдi нысаны болады, өйткенi акция түрiнде инвесторлардың ауқымды тобының ақша қаражаттарын тартуға мүмкiндiк жасайды. Қор акционерлерi кiрiстi қордың дивидендтiк саясатына орай дивидендтер немесе өз акцияларының өсiмi түрiнде алады.
4.3. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң қызмет
атқаруы
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң тұтас жүйесiн ұйымдастырудың ипотекалық несиелердiң бастапқы және қайталама рыногының өзара iс-қимылы негiзiнде жасалған сызбасы мынандай болады.
Ипотекалық несиенiң бастапқы рыногында кредиторлар халыққа ипотекалық несиелер бередi. Несиелiк ресурстардың тез қайтарымдылығын қамтамасыз етiп, сөйтiп, осылайша өтемдiлiк проблемасын шешу үшiн кредиторлар, олар ипотекалық несиелердің қайталама рыногының ұйым-операторларына (ипотекалық несие жөніндегі агенттiктерге) берген ипотекалық несиелер немесе осы мақсат үшiн құрылған кепiлхаттар бойынша талап ету құқығын шегiнiм жасап беру мүмкіндiгiн иеленедi. Бұл жағдайда бастапқы кредиторлар мен агенттік арасында несие немесе кепiлхаттар бойынша талап ету құқығына шегiнiм жасау туралы тиiстi келісімдер, сондай-ақ бастапқы кредиторларға несиенi сенiмгерлiк басқаруға арналған шарт жасалады. Бұл кредиторға заемшыларды айқын бақылап отыруын жалғастыруға, несиеге қызмет көрсеткенi үшiн комиссиялық сыйақылар алуына, ал агенттiктен алған қаражаттарға өздерiнiң несиелiк операцияларын кеңейтуiне мүмкiндiк бередi.
Агенттiктiң біліктiлiк талаптарына сай келетін кредиторлар оның әрiптестерi бола алады. Кредиторлар өзiнiң барлық несиелерi мен кепiлхаттарының белгіленген талаптар мен стандарттарға жауап бере алатындығына кепiлдiк беруге, агенттікке тұрақты негiзде қажетті қаржы ақпараттары мен басқа да мәлiметтердi беруге, сондай-ақ олардың өзара қарым-қатынастарына қатысты барлық құжаттарға қол жеткiзілуін қамтамасыз етуге тиiс. Агенттiк ипотекалық несиелердiң белгілi бiр бөлiгiне мезгiл-мезгiл тексеру жүргiзiп отырады. Егер тексеру барысында сапасыз немесе стандартқа сай келмейтін несиелер анықталса, кредитор мұндай бұзушылықты не түзетуге, не несиелер мен кепiлхаттарды сатып алуға мiндетті. Сапасыз қызмет көрсеткен жағдайда агенттіктiң кредитормен ынтымақтастық туралы шартты бұзуға және несиелердi қызмет көрсетуi үшiн несиелiк басқа ұйымға беруге құқылы.
Агенттік кредиторлар үшiн мiндеттi несиенiң қайтарылу ықтималдығын бағалау критерийiн белгілейдi, бұған төлем қабiлеттiлiгiнiң, несиелiк мән-жайлардың және ықтимал заемшының жеке қаражаттарының талдауы, сондай-ақ кепiлге берiлетiн мүлiктiң құны мен жай-күйi бағалануы (заемшының андеррайтингi) жатқызылады. Ипотекалық несиелер бойынша құжаттардың заңдық күшiнiң болуы, оларда көзделген құқықтардың iске асуы, сондай-ақ кредиторды кепiл ұстаушы ретiнде айқын белгiлеудiң болуы үшiн жауапкершілік кредитордың мойнында болады.
Несиелердi сенiмгерлiкпен басқаруға арналған шарттың аясында кредитор кепiлге салынған мүлiкке заемшының салық төлеуiн және жазатайым жағдайлардан тиiстi сақтандыруының, өмiрi мен әрекет қабiлетсiздiгiн, сондай-ақ ипотека объектiсiн сақтандыруының болуын уақтылы бақылап отыруды жүзеге асырады. Қызмет көрсетуге берiлген несиелер бойынша талап ету құқығын сенiмгерлiк басқару тетiгi кредитор банкрот болған жағдайда несие «иелерінің» құқықтарын қорғайды, өйткенi олар конкурстық массаға кiрмейдi, басқа несиелiк ұйымның қызмет көрсетуiне берiле алады.
Несиелерге қызмет көрсетуге арналған сенiмгерлiк басқару есеп-шоттарын пайдалану ай сайынғы мiндетті есеп берудi көздейдi, бұл агенттіктер мен кредиторлардың операцияларын Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкi тарапынан ықпалды бақылауды қамтамасыз етедi.
Ипотекалық несиелер қайталама рыноктарының мамандандырылған институттардың қызметi бастапқы кредиторларға қалдырылған тәуекелдердi азайту бағытында ипотекалық несие беру тәуекелдерiн қайта бөлуге жәрдемдеседi. Ең алдымен бұл арада әңгіме бастапқы кредиторлар активтерi мен пассивтерiнiң сәйкес келмеуi және оны агенттікке ауыстыру барысында туындайтын өтiмдiлiк тәуекелi мен пайыздық тәуекелдiң азаюы туралы болып отыр.
Агенттiк мемлекеттік құрылым болып табылады және ол банктерден бұларға берiлген несиелердiң кепiлдiк мiндеттемелерiн сатып алумен айналысады. Басқаша айтқанда, банктер тұрғын үйдi сатып алуға және құрылысын салуға несиелер бередi, алайда бұдан соң несиенi қайтару жөніндегі мiндеттемелер, ипотекалық мiндеттемелер агенттiкке берiледi, олар өз кезегiнде банкке ақшаны қайтарады.
Осы сәттен бастап заемшы ендi несиенi пайыздарымен қосып банкке емес, агенттiкке қайтаруға тиiс. Банк несиеге қызмет көрсетудi ғана және оған қызмет көрсеткенi үшiн кiрiс алуды ғана жалғастыра бередi.
Агенттiк өзiнiң қаражаттарын толықтыру мақсатында бағалы қағаздар, ипотекалық облигациялар және банктерден алынған құнмен қамтамасыз етілген басқа да ипотекалық кепiлхаттарды шығарды.
Нәтижесiнде тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi капитал рыногы арқылы жұмыс iстейтiн болады, банктердiң тұрғын үй несиелерi ресурстарының көлемi ұлғаяды, ал агенттiк бағалы қағаздар рыногында өз облигациялары сатылуының өсу шамасына қарай мемлекет тарапынан қаржы қаражаттарымен қолдауды қажет етпейтiн болады.
Қазiргi таңда отандық инвесторлар (ең алдымен барлық институционалдық инвесторлар) мемлекеттік емес бағалы қағаздар рыногындағы қаржылық құралдарды таңдауда елеулі шектеушiлiктi бастан кешiруде. Бұл тұрғыдан келгенде ипотекалық облигациялардың пайда болуы мемлекеттік емес бағалы қағаздардың өтiмдiлiк рыногын құруға жасалған тағы бiр қадам бола алады, сондай-ақ ол экономиканың нақты секторына қаражаттар тартуға жәрдемдесетiн болады.
5. ҰЗАҚ МЕРЗIМДI ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУДIҢ НОРМАТИВТIК
ҚҰҚЫҚТЫҚ БАЗАСЫН ЖЕТIЛДIРУ
Мемлекеттiң ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн қалыптастыру процесіндегі негiзгi функциясы ұзақ мерзiмдi несиелiк ресурстар беретiн несие берушi-кепiл ұстаушылардың, инвесторлардың құқықтарын құқықтық қамтамасыз етуге және ипотекалық несиелердiң көмегiмен тұрғын үй алушы азаматтардың әлеуметтiк кепiлдiктерiн қамтамасыз етуге бағытталған заңнамалық және нормативтiк база жасау болып табылады. Алға қойылатын міндет - несие беру жүйесiн - банктер үшiн мейлінше аз тәуекелдi және пайдалы, заемшы-азаматтар үшiн олардың қол жететiндей және қауiпсiз ететiн құқықтардың оңтайлы теңгерiмiн белгiлеу.
Жүйенiң қалыптасуының бастапқы кезеңiн ескере отырып, мемлекет оның дамуы үшiн белгiлi бiр ынталандыру жағдайларын да жасап, тәуекелдердiң бiр бөлiгiн өз мойнына ала алады.
Бұл мақсат үшiн:
ипотека жөніндегі құқықтарды iске асырудың құқықтық негiздерiн жетiлдiру;
ұзақ мерзiмдi қаржы ресурстарын тартудың инвестициялық тетiктерiн реттеу;
азаматтарға ипотекалық несие беру үшiн өз несиелерiн өтеу бөлiгiнде бағытталған қолайлы салықтық орта жасау қажет.
5.1. Соңғы жылдардағы Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
қаржыландырылуының жүйесiн дамытуға арналған құқықтық және
ұйымдастыру базасының қазiргi жай-күйi
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие беруге қатысты бiрқатар заңдар мен қаулылар қабылданды, олар:
1994 жылғы 27 желтоқсанда қабылданған Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексi (Жалпы бөлiм) ;
1999 жылғы 1 шiлдеде қабылданған Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексi (Ерекше бөлiм);
1995 жылғы 24 сәуiрде қабылданған «Салық және бюджетке төленетiн басқа да мiндеттi төлемдер туралы» Қазақстан Республикасының Заңы
1998 жылғы 30 маусымда қабылданған «Жылжымалы мүлiк кепiлiн тіркеу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы ;
1996 жылғы 31 желтоқсанда қабылданған «Мемлекеттік баж туралы» Қазақстан Республикасының Заңы ;
1998 жылғы 17 желтоқсанда қабылданған «Неке және отбасы туралы» Қазақстан Республикасының Заңы ;
1998 жылғы 30 маусымда қабылданған «Атқарушылық iс жүргiзу және сот орындаушыларының мәртебесi туралы» Қазақстан Республикасының Заңы ;
1997 жылғы 16 сәуiрде қабылданған «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының Заңы ;
Қазақстан Республикасы Президентінің «Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметi туралы» 1995 жылғы 31 тамыздағы заң күшi бар Жарлығы ;
Қазақстан Республикасы Президентінің «Сақтандыру туралы» 1995 жылғы 3 қазандағы заң күшi бар Жарлығы ;
Қазақстан Республикасы Президентінің «Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы» 1995 жылғы 23 желтоқсандағы заң күшi бар Жарлығы ;
«Жылжымалы мүлiк кепiлiн тiркеу туралы» Қазақстан Республикасы Заңын iске асыру жөніндегі шаралар туралы» Қазақстан Республикасы Үкіметінiң 1998 жылғы 19 қарашадағы № 1181 қаулысы;
«Жаңа экономикалық жағдайларда мемлекеттік тұрғын үй саясатын iске асыру туралы» Қазақстан Республикасы Үкіметінiң 1997 жылғы 22 тамыздағы № 1277 қаулысы;
«Жер учаскелерiнiң кепiлi мен ипотекалық несиелердi қамтамасыз етудегi жердi пайдалану құқықтарының тәртібін бекіту туралы» Қазақстан Республикасы Yкіметінің 1996 жылғы 6 маусымдағы № 711 қаулысы;
«Қазақстан Республикасы нотариустарының нотариалдық қызметтердi атқару тәртібі туралы» Қазақстан Республикасы Әдiлет министрiнiң 1998 жылғы 28 шiлдедегi № 539 бұйрығымен бекітілген нұсқауы;
Қазақстан Республикасы Әдiлет министрiнiң 1999 жылғы 14 ақпандағы № 14 бұйрығымен бекітілген жылжымалы мүлiк кепiлiн тiркеу ережелерi;
«Жылжымайтын мүлiк кепiлiне құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттік тiркеу үшiн жылжымайтын мүлiктерге техникалық тексеру жүргiзу жөніндегі ережелер мен Жылжымайтын мүлiктiң (тұрғын жайдың) табиғи тозуын бағалау жөніндегі ережелерiн бекіту туралы» Қазақстан Республикасы Әдiлет министрiнiң 1998 жылғы 4 шiлдедегi № 539 бұйрығы.
5.2. Ипотека жөніндегі құқықтарды iске асырудың құқықтық
тетіктерiн жетілдiру
Ипотека жөніндегі құқықтарды iске асырудың құқықтық тетiктерiн жетiлдiру мақсатында заңнамалық және өзге де нормативтiк құқықтық кесiмдерiнде мынандай проблемаларға қатысты бiрқатар толықтырулар мен өзгерістер енгізу қажет:
кепiлге берiлген тұрғын үй-жайларды пайдалану құқығының тәртібін нақтылау кепiлге берiлген тұрғын үйден айыппұл өндiрiп алу;
кәмелетке толмаған азаматтардың құқығы бар жылжымайтын мүлiктерге мәмiлелер жасасу;
кепiлге берiлген тұрғын үйден айыппұл өндiрiп алынған жағдайда азаматтарды әлеуметтiк қорғаудың (қала қорынан уақытша үй беру) тетiктерiн жасау.
5.3. Ипотекалық несие беру саласына ұзақ мерзiмдi қаржы
ресурстарын тартудың заңнамалық базасын жетiлдiру
Бағалы қағаздар шығару мен оны айналымға түсiруге қатысты Қазақстан Республикасының қолданылып жүрген заңнамалары ипотекалық несие беру рыногын дамытудың талаптарын, сондай-ақ ипотекалық бағалы қағаздар шығару мен оны айналымға түсiру арқылы ұзақ мерзiмдi қаржы ресурстарын тарту талаптарын көп реттерде қанағаттандырмайды.
Бұқаралық технологиялық және қатысушылардың барлық талаптарын (бiрiншi кезекте - инвесторлар талаптарын) қанағаттандыратын ипотекалық несие беру рыногын құру мақсатында қолданылып жүрген заңдарға өзгерістер енгізу, сондай-ақ мынандай бiрқатар нормативтiк кесiмдер әзiрлеу қажет:
«Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің заң күшi бар Жарлығының кепiлге берілген мүлiктен айыппұл өндiрiп алу және кепiлдi беру мен кепiлхат бойынша құқықтар берудi жасаудың тәртібі бөлiгiнде өзгерістер мен толықтыру енгізу;
эмиссиялық ипотекалық бағалы қағаздар бойынша кредиторлардың талаптарын қанағаттандыру жөніндегі қамтамасыз етудiң ерекше жиынтығын даралау бөлiгiнде заңнамаларға өзгерістер мен толықтырулар енгізу;
