Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы туралы
Қазақстан Республикасы Yкіметінің 2000 жылғы 21 тамыз № 1290 қаулысы
ҚР Үкіметінің 2011 жылғы 31 наурыздағы № 330 Қаулысымен күші жойылды
Тұрғын үй құрылысын дамыту, тұрғын үй саласына инвестицияларды тартудың ұйымдастырушылық-экономикалық тетiгiн әзiрлеу, республикада ипотекалық несие беру жүйесiнiң нормативтiк құқықтық базасын жетiлдiру мақсатында Қазақстан Республикасының Yкіметі ҚАУЛЫ ЕТЕДI:
1. Қоса берiлiп отырған Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы мақұлдансын.
2. Қазақстан Республикасының Энергетика, индустрия және сауда министрлігі Қазақстан Республикасының Қаржы министрлігімен, Экономика министрлігімен, Мемлекеттік кiрiс министрлігімен, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкiмен (келісім бойынша) және Қазақстан Республикасының Бағалы қағаздар жөніндегі ұлттық комиссиясымен (келісім бойынша) бiрлесiп 2 ай мерзiмде белгiленген тәртiппен келісілген, көрсетiлген Тұжырымдаманы iске асыру жөніндегі бағдарламаны Қазақстан Республикасының Үкіметіне енгiзсiн.
3. Осы қаулының орындалуын бақылау Қазақстан Республикасының Энергетика, индустрия және сауда министрлігіне жүктелсiн.
4. Осы қаулы қол қойылған күнінен бастап күшіне енеді.
Қазақстан Республикасы
Премьер-Министрінің
бірінші орынбасары
Қазақстан Республикасы
Yкіметінiң 2000 жылғы
21 тамыздағы № 1290
қаулысымен мақұлданған
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi
қаржыландыру және ипотекалық несие беру
жүйесiн дамыту тұжырымдамасы
КIРIСПЕ
Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн енгізу тұрғын үй проблемаларын шешуге елеулi үлес қосты, өйткенi құрылыстық жинақ тұрғын үйдi қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады. Құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржылық рыноктардың болуын қажет етпейдi және халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Осы бағдарламаны табысты жүргiзу, мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың тартым деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi жағдайларды жасау халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйенi тартымды етуге мүмкiндiк бередi. Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытуға мемлекет мүдделi және осы жүйеге қатысушылар оның қолдауын пайдаланатын болады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi, мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың экономикалық неғұрлым белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiле отырып дамытылуы тиiс.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру тетiгiн жасау, халықтың қалың жiктерiнiң тұрғын үй проблемаларын шешу, тұрғын үй бағасын төмендету (құрылыс материалдары мен құрылыс жұмыстары құнын арзандату есебiнен) және Қазақстан Республикасы Yкіметінiң 2000-2002 жылдарға арналған iс-қимыл бағдарламасын iске асыру жөніндегі iс-шаралар жоспарына сәйкес, тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында «Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту және тұрғын үй қорын сақтау тұжырымдамасы» әзiрленуде. Осы «Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы» (бұдан әрi - Тұжырымдама) аталған тұжырымдаманың құрамдас бөлiгi болып табылады. Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Yкіметі «Құрылыстық жинақ туралы» Қазақстан Республикасы Заңының жобасын қажеттi негiздемелерiмен бiрге осы Тұжырымдаманың аяқталу кезеңінде Республика Парламентiне ұсынып қойғандықтан, бұдан әрi негiзгi назар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту мәселелеріне аударылады.
Тұжырымдамада ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидаттары белгiленген. Тұжырымдамаға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң тәптiштелген сипаттамасы енгiзiлген. Жылжымайтын мүлiктi кепiлге салған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту көзделедi. Банктер ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырылуы мүмкін.
Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастыруда Қазақстан Республикасының Үкіметі мен Ұлттық Банктiң негiзгi рөлi қатысушылардың қаржылық тәуекелiн төмендету мен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жеткізудi арттыру мақсатында заңнамалық базаны құру және процестi нормативтiк реттеу нысанында болады.
Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары мен екiншi деңгейдегi банктер негiзгi құрылтайшылары болып табылатын ипотекалық компанияны құру көзделедi. Осы компания несиелiк ресурстарды жылдам қайтаруды және өтiмдiлiгi проблемасын шешудi қамтамасыз етуге арналған қайталама рынокта кепiлхат мәселелерiн қарайтын болады.
I. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ ЖАҒДАЙЫ
Тұрғын үйдi қаржыландырудың дәстүрлi кеңестiк жүйесi тұтас алғанда, жүргiзiлген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттік тұрғын үй салуға арналған бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекте тұрған азаматтарға тегiн беру болып табылады.
Қазақстанда экономикалық өзгерістердiң басынан бастап, өзiнiң маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргiзiлуде.
Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру 1991 жылы «Мемлекет иелiгiнен алу және жекешелендiру туралы», «Жеке меншiк туралы» заңдар қабылданғаннан кейiн басталды. Кейiнiрек кепілдiк, инвестициялық қызмет туралы заңнамалық кесiмдер қабылданды жаңа Азаматтық кодекс, «Жылжымайтын мүлiктiң ипотекасы туралы», «Жылжымайтын мүлiкке құқықты Мемлекеттік тiркеу және олармен мәмiле жасау туралы» заң күшi бар Қазақстан Республикасы Президентiнің Жарлықтары, «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының Заңы күшiне енгiзiлдi, купондық жекешелендiру туралы ереже әзiрлендi және т.б. Сөйтiп, тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалған болатын.
Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшiлiк бөлiгiнiң төлем сұранысының жеткiлiктi түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ дайын тұрғын үйдi алуға несиелердiң болмауынан реформаның алғашқы жылдарында дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабiлетi үшін қолқа көрсетуге қажеттi несиелiк-қаржылық тетiгiмен қамтамасыз етiлмедi.
1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан Республикасы Президентінің № 1344 Жарлығымен «Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны iске асыру механизмi» қабылданды. Онда мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бiрқатар аса маңызды стратегиялық қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар жүйесiне қажеттi өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерiн реформалау; монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін оны арзандату жөнiнде шаралар кешенiн әзiрлеу; осы процеске азаматтар мен заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және пайдалану процесiне қатысушыларға жеңiлдiктер жүйесiн енгізу; тұрғын үй саласында жалға алу секторын кеңейту жөніндегі шараларды жүзеге асыру; құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер учаскелерiн бөлу мен тiркеудiң оңайлатылған рәсiмдерiн әзiрлеу; тұрғын үй салынатын аудандарда әлеуметтiк, экономикалық және көлiктiк инфрақұрылымдарды кешендi дамыту; мемлекеттiң тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшiн тиiмдi ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын мүліктің рыногын тұтас дамыту.
Атап өтiлген жарлықта жарияланған стратегиялық мiндеттердiң едәуiр бөлiгi бүгiнгi күнге дейiн iске аспағанына қарамастан, бұл құжат тұрғын үй проблемасының мемлекет үшiн маңызды екенiн және тұрғын үй саясатының мемлекет қызметiнiң басым бағыттарының қатарына кiретiнiн көрсетедi. Бұл дайын тұрғын үй секторын бұдан әрi реформалау және оны қаржыландыру жүйелерiн талдау үшiн өте маңызды.
Сонымен қатар, республикада бiрнеше жылдардан берi қолда бар тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру көлемi шамамен 0,5%-ды құрайды және ескiрген және авариялық үй құрылысының көлемiне теңестiрiледi. Осындай қарқынмен тұрғын үй қорын жаңарту жағдайында оның бiржола тозуының нақты қаупi бар және егер, үй-жайдың көпшiлiк бөлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда орналасқанын ескеретiн болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары апатты болуы мүмкiн.
Құрылыс саласында инвестициялық белсендiлiктiң төмендеуi көптеген мердiгерлiк ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр әсер еттi. Нәтижесiнде, құрылыс секторында жұмыс iстейтiндердiң саны қысқара бастады. Мұндай жағдайда, құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың жаңа тетiктерiн нақты жiберудiң маңыздылығы бiрнеше есе артады, соның iшiнде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебiнен, өйткенi мұның өзi құрылыс саласында құлдыраудың тоқтауына, жұмыспен қамту көрсеткiштерiн жақсартуға, әлеуметтік сипаттағы бiрқатар проблемаларды шешуге шынында да көмектесуi мүмкiн.
Сұраным мен ұсыным факторлары. Сұраным мен ұсынымның деңгейi мен құрылымының, сонымен қатар тұрғын үй мүлкiне баға белгiлеудiң Қазақстанда бiрқатар ерекшелiктерi бар, мұны ипотекалық несие беру рыногын қалыптастырудың болашағын бағалау кезiнде ескеру қажет. Республика бойынша тұтасымен тұрғын үйге сұраным деңгейi өте төмен. Бұл қалалардың басым көпшілігi мен бүкiл ауылдық мекендерге қатысты. Жылжымайтын мүлкiне азды-көптi сұраным қалыптасқан бiрден-бiр орталықтар, екi бас қала - Алматы мен Астана қалалары болып табылады, себебi, оларда бұрынғыдай республиканың бизнес таңдаулылары ғана емес, сонымен бiрге шенеунiктердiң көп мөлшерiне қоса шетелдiктер жиналған, сондай-ақ бұған өнеркәсiп саласының негiзiнен жұмыс iстеп тұрған өндiрушi және қайта өңдеушi кәсiпорындары шоғырланған кейбір қалалар енедi.
Сұранымға әсер етушi факторлардың бiрi ретiнде бюджеттік шек қою және атап айтқанда, отбасының табысы алға шықты. Қазақстандағы отбасы табысының орташа деңгейi көршiлес елдердiң көрсеткiштерiнен асып түскенімен, төмен деңгейде қалып отыр. Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттiгiнiң соңғы мәлiметтерi бойынша 1999 жылғы шiлдедегi халықтың орта есеппен жан басына шаққандағы ақшалай табыстары 3224 теңгенi немесе 23 АҚШ долларын құрады сонымен бiрге, шiлдеде Астана мен Алматы қалалары тұрғындарының орта есеппен жан басына шаққандағы табыстары теңестi және 5486 теңгенi (39 $) құрады. Қазақстандағы орташа үй шаруашылығының құрамы 3,5 адамды құрайтындығын ескерсек, шiлдеде үй шаруашылығының орташа айлық ақшалай табысы республика бойынша 11284 теңге (80 $), ал Астана мен Алматы қалалары бойынша - 19201 теңге (137 $). Соңғы төрт жыл iшіндегі халықтың тұрмыс деңгейiнiң негiзгi көрсеткiштерi 1-кестеде берiлген.
Қазақстан Республикасы халқының тұрмыс деңгейiнің негiзгі
әлеуметтiк-экономикалық индикаторлары
1-кесте
_________________________________________________________________________
| 1995 | 1996 | 1997 | 1998
_____________________________________|_______|________|________|_________
Үй шаруашылығының қолдағы бар түзету | 786,0 | 1062,5 | 1339,2 | 1363,8
енгізілген жалпы табысы, млрд.теңге | | | |
_____________________________________|_______|________|________|_________
Жан басына шаққанда, мың теңге | 49,2 | 66,99 | 88,2 | 91,2
_____________________________________|_______|________|________|_________
ІЖӨ пайызға шаққанда | 77,8 | 75,0 | 80,1 | 78,7
_____________________________________|_______|________|________|_________
Үй шаруашылығындағы нақты түпкілікті | 807,1 | 1063,4 | 1294,5 | 1344,0
тұтыну, млрд.теңге | | | |
_____________________________________|_______|________|________|_________
Жан басына шаққанда, мың теңге | 50,1 | 66,9 | 85,2 | 89,9
_____________________________________|_______|________|________|_________
ІЖӨ пайызға шаққанда | 76,9 | 78,8 | 77,5 | 83,2
_____________________________________|_______|________|________|_________
Айына халықтың жан басына теңгемен | | | |
шаққандағы ақшалай табыстары |1720 | 2371 | 2849 | 3020
_____________________________________|_______|________|________|_________
Бір қызметкердің есептелген орташа | 4786 | 6841 | 8541 | 9682
бастапқы айлық жалақысы, теңге | | | |
_____________________________________|_______|________|________|_________
Тағайындалған айлық зейнетақының | 1876 | 3283 | 3554 | 3964
орташа мөлшері, теңге | | | |
_____________________________________|_______|________|________|_________
Күнкөрістің ең төменгі шамасы (орта | - | - | 3505 | 3716
есеппен жан басына шаққанда,бір айға)| | | |
теңге | | | |
_____________________________________|_______|________|________|_________
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Халықтың едәуір бөлігінің ешқандай елеулі қорлары жоқ және бүкіл табысын ағымдағы тұтынуға жұмсау мұқтаждарына мәжбүрлі екендігін ескеру керек. Ақша жинау нормасының деңгейі 1999-2000 жылдардан бастап өсе бастағанына қарамастан, төмен болып қалуда.
Халықтың тұрғын үйге сұранымы көпшiлiк жағдайда демографиялық көрсеткiштермен айқындалады, олар, жаңа отбасының құрылу қарқыны көшi-қон деңгейi, күрделi үй шаруашылығының саны және т.б. Қазақстанда бала туудың жалпы коэффициентiнің кему үрдiсi байқалуда, өлiмнiң жалпы коэффициентi өсуде және тиiсiнше, 1999 жылдан берi керi үрдiс байқалғанымен, табиғи өсудiң жалпы коэффициентi кемуде. Қазiргi кезде бала туудың төмендеуi отбасының мөлшерiн және болашақтағы отбасының санын кемiтуде, яғни келешекте үй шаруашылығының құрылымы мен саны осы кездегiден едәуiр өзгеше болады, ол тұрғын үйге деген сұранымның өзгеруiне алып келедi.
1997 жылы бас қаланы Алматыдан Астанаға көшіру сұранымға, ал сонымен бiрге жылжымайтын мүлiктің бағасына да елеулi өзгерiс алып келдi. Алматыдан халықтың бiразының кетуiне орай жылжымайтын мүлiктiң, тұрғын үйдiң де, коммерциялық мүлiктiң де бағасы соңғы екi жылдың iшiнде долларлық баламда шамамен 10-15%-ға төмендедi. Қазiргі уақытта тұрғын үйге деген тапшылық едәуiр сезiліп отырған Астанада бағаның 1998 жылы аспандап секiруiнен кейiн бiршама түстi және Алматыға қарағанда баға 20-30% төмен деңгейде тұрақтанды.
Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарайтын болсақ, онда мынадай жағдай байқалады. Жоғарыда көрсетiлгендей, екi астанада тұрғын үйдiң жергiліктi рыногында сұраным әлi де жоғары, сондай-ақ бұл жағдай негiзiнен, еңбекақы деңгейi бiршама жоғары, өнеркәсiптiң өндiрушi және қайта өңдеуші салаларының жұмыс iстейтiн кәсiпорындары шоғырланған Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен қалаларына да тән. Және керiсiнше, жұмыссыздық деңгейi бiршама жоғары қалаларда тұрғын үйге деген сұранымның төмендеуi байқалады.
Соңғы екi-үш жылда жеке тұрғын үйге (қала сыртындағы жайлы үйлерге), көп пәтерлi үйлердегi қайта салынып, iрiлендiрілген пәтерлерге сұраным артты. Коммуналдық қызмет көрсету құнының артуына байланысты қолайлы жағдайлары нашар пәтерлерге сұранымның арту үрдiсi байқалуда (табысы аз отбасылар үшін).
Халық бүкiл өмiрiнiң iшiнде табысы мен отбасы жағдайының деңгейi өзгеруiне қарай, сiрә, өзiнiң тұрғын үйiн бiрнеше рет ауыстыруы мүмкiн. Бұл таяу жылдарда жылжымайтын тұрғын үй мүлкі айналымының өсетiндiгiн көрсетедi.
Тұрғын үй ұсынымына келетiн болсақ, онда республиканың бүкiл аумағында шамамен бiрдей көрiнiс байқалады. Тұрғын үйдiң басым көпшiлiгi қайталама рынокта ұсынылады, сонымен бiр мезгiлде жаңа салынған тұрғын үй рыногы нашар дамуда. Құрылыс секторындағы жағдай соңғы бес-жеті жылдың ішінде жеткiлiктi төлем қабілетi бар сұранымның болмауына орай едәуiр нашарлап кетті. Бастапқы рынокта жаңа құрылыс көлемiнiң құлдырап төмендеуiнен ұсыныстың ұдайы ауысуы аса маңызды үрдiстің бiрi болып табылады.
Қазақстанда тұрғын үйлерді іске қосу (жалпы алаңының мың шаршы
метрімен)
2-кесте
_________________________________________________________________________
|Меншіктің барлық |Меншік нысаны бойынша олардың ішінде
Жылдар |нысанындағы кәсіп|
|орын-р мен ұйым-р|
_________|_________________|_____________________________________________
| |Мемлекеттік |Мемлекеттік |Соның ішінде
| | |емес |халықтың қаражаты
| | | |есебінен
_________|_________________|____________|_____________|____________________
1990 |7869 |6167 |1702 |1164
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1991 |6130 |4547 |1583 |1133
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1992 |5046 |3308 |1738 |1122
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1993 |3856 |2202 |1654 |1057
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1994 |2322 |925 |1397 |764
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1995 |1663 |556 |1107 |628
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1996 |1407 |293 |1114 |699
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1997 |1344 |229 |1115 |851
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1998 |1132 |174 |958 |803
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1999 |1105 |108 |997 |843
_________|_________________|____________|_____________|___________________
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Сонымен, 1998 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990 жылмен салыстырғанда 7 еседен астам төмен болған еді және осы үрдістің одан әрі жалғасуы әбден мүмкін. Осы көрсеткішті республика халқының санына қатысты есептеу кезінде де тұрғын үй құрылысы көлемінің қысқаруы байқалды(3-кесте)
Тұрғын үйлердің іске қосылған жалпы алаңы және Қазақстанда салынған
пәтерлердің саны, пайызбен
3-кесте
