_________________________________________________________________________
|1995 | 1996 | 1997 | 1998
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Барлық салынған алаңның жалпы |104 | 88,7 | 85,9 | 75,7
көлемі, шаршы метр (халықтың | | | |
1000 адамына шаққанда | | | |
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Салынған пәтердің саны (халық.|1,9 | 0,9 | 0,9 | 0,7
тың 1000 адамына шаққанда | | | |
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Барлық салынған пәтер, мың |20,4 | 15,7 | 13,9 | 10,5
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Пәтердің орташа мөлшері, шаршы|81,5 | 98,4 | 96,8 | 107,8
метр | | | |
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Пәтерлік үлгідегі үйлерде сал.|100 | 100 | 100 | 100
ынған пәтердің саны (жатақхана| | | |
сыз) % | | | |
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Оның ішінде пәтер түрлері бо. | | | |
йынша (жалпы іске қосылғанынан| | | |
%) | | | |
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Бір бөлмелі |15 | 12 | 12 | 7
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Екі бөлмелі |30 | 20 | 20 | 20
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Үш бөлмелі |40 | 37 | 33 | 32
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Төрт және одан да көп бөлмелі |15 | 31 | 35 | 41
_______________________________|_________|__________|__________|_________
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Сонымен, құрылыс секторындағы жалпы қолайсыз жағдайда, статистика деректері оң деп атауға болатын екі үрдісті көрсетті. Олардың біріншісі - мемлекеттік емес секторда салынған тұрғын үйдің үлес салмағының тұрақты өсуі, яғни бәрінен бұрын жеке құрылыс салушылардың маңызының артуы. Егер 1990 жылы тұрғын үйдің 78%-ын мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар салса, 1998 жылы жағдай түбегейлі өзгерді, жаңа тұрғын үй құрылысының 85%-і жеке сектордың үлесіне тиді(4-кесте).
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысында әр түрлі меншік нысанындағы
кәсіпорындар мен ұйымдардың және халықтың үлес салмағы, пайызбен
4-кесте
_________________________________________________________________________
|Меншіктің барлық |Меншік нысаны бойынша олардың ішінде
Жылдар |нысанындағы кәсіп|
|орын-р мен ұйым-р|
_________|_________________|_____________________________________________
| |Мемлекеттік |Мемлекеттік |Соның ішінде
| | |емес |халықтың қаражаты
| | | |есебінен
_________|_________________|____________|_____________|____________________
1990 |100 |78,4 |21,6 |14,8
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1991 |100 |74,2 |25,8 |18,5
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1992 |100 |65,6 |34,4 |22,2
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1993 |100 |57,1 |42,9 |27,4
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1994 |100 |39,8 |60,2 |32,9
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1995 |100 |33,4 |66,6 |37,8
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1996 |100 |20,8 |79,2 |49,7
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1997 |100 |17,0 |83,0 |63,3
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1998 |100 |15,4 |84,6 |71,0
_________|_________________|____________|_____________|___________________
1999 |100 |9,6 |90,4 |76,5
_________|_________________|____________|_____________|___________________
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігінің мәліметтері бойынша есептелген
Екінші оң үрдіс, маңызы біріншісімен салыстырғанда, едәуір кем болса да - салынып жатқан пәтерлердің орташа көлемін ұлғайту. Бұл мұндай өсудің жеке меншік сектордың есебінен жүргізілгенін көрсетеді, өтімділік көзқарас тұрғысынан алғанда, неғұрлым тәуір, жалпы экономикалық айналымға енгізілуі мүмкін жылжымайтын тұрғын үй мүлкінің бір бөлігі екендігін көрсетеді.
Қазіргі уақытта, бастапқы рыноктағы тұрғын үйдің бағасы қайталама рыноктағы бағадан 1,5-2,5 есе артып отыр. Мұның өзі, тұрғын үй рыногының дамуы мен тұрғын үй несиесінің ықтимал тетiктерiн қалыптасудың алғашқы кезеңдерінде, ең алдымен, қайталама рыноктағы қазiргi тұрғын үйлер іске қосылатынын көрсетедi. Бұдан әрi жағдайдың өзгеруi әбден мүмкiн. Мұның себептерiнiң бiрi қолда бар тұрғын үй қорының басым бөлiгiнiң және қайтадан салуға тура келетiн тозған тұрғын үйдiң үлес салмағының жоғары болып табылатындығында. Бiрақ жағдайдың осылайша түзелуiн 3-5 жылдан ерте күтудiң ретi жоқ.
Тұрғын үй және ең алдымен, жылжымайтын тұрғын үй мүлкiн кепiлге берудi ипотекалық несиелендiру бағдарламасы, кез келген жағдайда пилоттық жобалардың алғашқы көлемi бойынша елеусiз ғана басталуы мүмкiн. Осыларды ескере отырып, алғашқы кезеңде Астана мен Алматы қалаларының әкiмшіліктерi ұсынған пилоттық жобалар iске асырылатын болады.
Сонымен, мiндет тұрғын үй рыногында нарықтық тетiктердi дамыту, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және құрылыстық жинақтар мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту арқылы оларды несие-қаржы саласына бағыттау үшiн тұрғын үй рыногында жағдай жасау есебiнен халықтың әртүрлi жiгiнiң төлем қабiлетi бар сұранымын қолдау яғни, еркiн рынокта өз қаражаттары мен несиелiк қаражаттар есебiнен дайын тұрғын үйдi халықтың сатып алуы болып отыр.
Тұрғын үй өнiмiне несие беруде ықтимал төлем қабiлетi бар сұранымды талдау. Таяу болашақта тұрғын үйге несие беру көлемiнiң өсу мүмкiндiгiн барынша тереңiрек талдау үшiн, бiрiншіден халықтың тұрғын үй мен тұрғын үйге берiлетiн несиелерге қол жеткізуiн, екiншіден оларға ықтимал төлем қабiлетi бар сұранымды айқындау қажет. Осы өлшемдердi сандық бағалау тұрғын үйге несие беру тетiктерiн дамытудың пайдалылығы мен қажеттiлігiне дәлелдi қорытындылар жасауға көмектеседi.
Ресми деректерге сәйкес, 1999 жылғы шілдедегi халықтың жан басына шаққандағы орташа айлық табысы 3224 ҚТ немесе 24,34 АҚШ доллары болды. Мұндай төмен табыс Қазақстанның барлық облыстарында тұрғын үйге несие беру процесiн жүргiзуге мүмкiндiк бермейдi. Ең бастысы, қала халқына назар аудару керек, себебi, ол тұрғын үйге ипотекалық несие беруге арналған негiзгi мақсатты рынок болып табылады. Оның үстіне елiмiздегi екi негізгi мақсатты рынок Алматы мен Астана болып табылады. Шiлде айында Алматы мен Астанадағы халықтың жан басына шаққандағы орташа айлық табысы 5486 ҚТ немесе 41,42 АҚШ доллары болады. Халықтың табыстарын бөлуге қатысты қолда бар, соңғы сенiмдi деректер 1997 жылдың соңына қатысты. Содан берi әртүрлi кiрiстердiң сандық арақатынасында елеулi өзгерістер болған жоқ. Нәтижесiнде, әрбiр отбасында, әдетте, оның екi мүшесi жұмыс iстейдi деп жорамалдайтын болсақ, онда үй шаруашылығының (орташа есеппен қазақстандық отбасы 3,5 адамнан тұрады) кiрiстерiн бөлу жөнiнде мәлiметтер жоқ. Сондықтан, отбасының төлемге қабiлеттi сұранымын есептеу мақсатында жұмыс iстейтiн отбасындағы бiр мүшенiң кiрiсi екiге көбейтiледi. Осындай болжамдар үй шаруашылығының ағымды деңгейiн есептеуге және бөлуге мүмкiндiк бередi.
Алматы мен Астанада үй шаруашылығының кірісін бөлу (1999 ж., шілде)
5-кесте
_______________________________________________________________________
Табыстың | Әр адамның орташа кірісі |Әр отбасының орташа
квинтилі | |айлық кірісі
____________|______________________________________|___________________
| KZT | USD |пайызбен көр.| KZT | USD
| | |сетілген | |
____________|___________|____________|_____________|_________|__________
1 | 1481.22 | 11.18 | 5.4 | 2962.44 |22.36
____________|___________|____________|_____________|_________|__________
2 | 2797.86 | 21.12 | 10.2 | 5595.72 |42.24
____________|___________|____________|_____________|_________|__________
3 | 4471.09 | 33.76 | 16.3 | 8942.18 |67.52
____________|___________|____________|_____________|_________|__________
4 | 6830.07 | 51.57 | 24.9 |13660.14 |103.14
____________|___________|____________|_____________|_________|__________
5 | 11849.76 | 89.47 | 43.2 |23699.52 |178.93
____________|___________|____________|_____________|_________|__________
Орта шама | 5486.00 | 41.42 | - |10972.00 |82.84
____________|___________|____________|_____________|_________|__________
Ипотекалық несие берудiң келешегiн бағалау барысында негiзгi мақсатты рынок меншiгiнде тұрғын үйi бар, бiрақ тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетiн яғни, оның құнын жаңа тұрғын үй сатып алу кезiнде пайдаланатын үй шаруашылығы тарапынан несиеге сұраным болып табылады.
Тұрғын үйдi сатып алуға ипотекалық несие алуға үмiткер болу үшiн ықтимал заемшының белгiлi бiр жеке қаражаты болуы қажет. Азаматтардың көпшiлiгінің жеке қаражаттарының негiзгi көзi олардың меншігiне жекешелендiру кезiнде өткен тұрғын үй болып табылады. Осы көздi бағалау үшiн әртүрлi үлгiдегi тұрғын үй жөнiнде тек бағалық ақпарат қажет. Қазақстандағы бiр бөлме үлгiсіндегі пәтердiң орташа бағасы (жоғарыда атап өткендей, Алматы мен Астана қалалары рыногында ең жоғары деңгейде дамыған) 1999 жылы 8 000 USD, екi бөлмелi - 13 000 USD, үш бөлмелi - 20 000 USD тең болды. Сонымен бiрге Қазақстанда тұрғын үйге деген бағаның көрсетiлген деңгейi көршiлес елдерге қатысты ғана емес, тiптi, Шығыс Еуропа елдерi мен Түркияға қатысты салыстырғанда, едәуiр жоғары, ал, олардағы халықтың әл-ауқат деңгейi Қазақстандағыдан әлдеқайда жоғары екендiгiн атап өту керек. (6-кесте).
Халықтың жеке қаражатының екiншi көзi банктік салымдар мен депозиттер, ақшалай жинақтар, бағалы бұйымдар, көлiкжай, автомобиль және с.с. Осы қаражаттардың нақты кепiлдiк құнын анықтау өте қиын.
Таяу уақытта жеке тұлғаларға несие берудiң қалыптасқан практикасы мен несие берудiң неғұрлым ықтимал үрдiсiн ескере отырып, тұрғын үйге ипотекалық несие беру қазақстандық теңге бойынша ұсынылатын пайыздық ставкасы 20% тең және кесiмдi деп болжайтын болсақ, несие кезеңi 10 жылдан асса, несие бойынша негiзгi берешектi өтеу есебiне төлемдер және пайыздар төлеу ай сайын тең үлестермен жүргiзiледi, яғни, несиенiң өздiгiнен өтелетiн кесiмдi ставкасы және аннуитеттік төлемдерi бар.
Yй шаруашылығының жинағы, пайыздық ставкасы және ипотекалық несиенің ұзақтығы туралы мәлiметтер негiзiнде осы үй шаруашылығы, үмiткер несие мөлшерiн айқындауға болады. Сонымен бiрге, борышқа қызмет көрсету есебiне ай сайынғы төлемнiң мөлшерi (негiзгi борышты және пайызды төлеу) үй шаруашылығының айлық жиынтық табысының 30%-ан аспауы тиiс. Мұндай арақатынас ипотекалық несие беру дамыған көпшiлiк елдер үшiн стандартты болып табылады және заемшылардың төлем қабілеттілiгiн бағалаушы көптеген ресейлiк банктер есебiне салынады.
Елдер бойынша тұрғын үйдiң бiр шаршы метрiнің құны*
6-кесте
_______________________________________________________________________
Тұрғын үй алаңының |Алаңның бағасы |1 шаршы метрдің
(шаршы метр) | |бағасы
________________________|_________________________|___________________
Түркия - Стамбул қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
_______________________________________________________________________
125 |50 |0,40
_________________________|_________________________|___________________
130 |110 |0,85
_________________________|_________________________|___________________
140 |65 |0,46
_________________________|_________________________|___________________
142 |80 |0,56
_________________________|_________________________|___________________
145 |100 |0,69
_________________________|_________________________|___________________
Венгрия - Будапешт қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
_______________________________________________________________________
140 |49 |0,68
_________________________|_________________________|___________________
280 |133 |0,93
_________________________|_________________________|___________________
860 |342 |0,78
_________________________|_________________________|___________________
Қазақстан - Алматы қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
_______________________________________________________________________
32 |8 |0,25
_________________________|_________________________|___________________
50 |13 |0,26
_________________________|_________________________|___________________
75 |20 |0,26
_________________________|_________________________|___________________
* - баға көрсеткіштерiн есептеу шартты мәлiметтердi пайдалану арқылы
жүзеге асты.
Сонымен, мысалы, несие бойынша шамамен 20%-ға тең пайыздық ставка осы немесе басқа жақта ерекшеленуi мүмкiн. Бұл несие кезеңiнiң ұзақтығына байланысты. Егер, ставка нақты артатын, ал несие кезеңi кемитiн болса, тиiсiнше, ықтимал заемшылар үшiн ипотекалық несиелер қол жетерлiк болады және оларға деген сұраным қысқарады.
Бiр жағынан алып қарағанда, қол жеткізуге және сұранымға оң әсер ете отырып бұл көрсеткiштер басқаша өзгермейтiндiгiне сенiм жоқ. Сонымен бiрге, бұл мәлiметтер шағын үлгiдегi пәтерлерде тұратын халықтың негiзгi массасына қатысты екендiгiн ұмытпауымыз керек. Бұдан басқа да, бiршама қосымша қаражаты бар, сонымен қатар үлкен мөлшердегi жеке пәтер түрiнде активтерi (оларды бұдан да үлкен пәтерлер мен коттедждер алу үшiн сатып жiберуге дайын) бар дәулеттi азаматтардың саны жеткiлiктi. Үшiншiден, үй шаруашылығының табыстары туралы мәлiметтер төмендетiлгендiгi шындық, себебi олардың көзi сауалнама жүргiзу болып табылады. Сонымен қатар, бұдан басқа да, кем дегенде заемшылардың екi санаты бар. Бұл екi-үш бөлмелi пәтерлердi емес, тек бiр бөлмелi пәтерлердi сатып алушы үй шаруашылығы, сондай-ақ ендi ғана құрылған және тұрғын үйдi сатып алғысы келетін үй шаруашылығы. Мұндай ықтимал заемшылардың саны жылына 300-400-ге тең бағалануы мүмкін. Нәтижесiнде, нақты сұранымға ие болып отырған ипотекалық несиелердiң жалпы саны бүгiннiң өзiнде ең аз дегенде жылына 2-3 мыңды құрайды, бұл Қазақстандағы тұрғын үйге берiлетiн несиелер санының ағымды көрсеткiштерiнен жоғары. Мұның бәрi алынған нәтижелердiң айтарлықтай дәлдiгi мен дұрыстығы туралы айтуға мүмкiндiк бередi.
Сонымен бiрге, жүргiзiлген талдау тұтасымен алғанда, Қазақстанда қалыптасқан жағдайда тұрғын үйге ипотекалық несие беруге төлем қабiлетi бар сұраным салыстырмалы түрде аз екендiгiн көрсетедi. Сонымен, бiрiншiден, жылжымайтын мүлiктің ұлттық рыногын дамытуға мүдделi әртүрлi мемлекеттік және коммерциялық құрылымдардың ипотекалық несие беру тетiгiн практикада игеруге және дамыта бастауға ол жеткiлiктi, ал, екiншiден, халыққа арналған ипотекалық несиелер, ең алдымен, үй шаруашылығының төменгi табысымен және жоғары пайыздық ставкасымен айқындалады, оны сауатты экономикалық саясат жүргiзу нәтижесiнде түзетуге болады.
2. ҚАЗАҚСТАНДА ТҰРҒЫН ҮЙДI ҰЗАҚ МЕРЗIМДI ҚАРЖЫЛАНДЫРУДЫҢ НЕГIЗГI
YЛГIЛЕРI
Қазақстанда тұрғын үйдi ұзақ мерзiмді қаржыландырудың негiзгі үлгiлерi мыналар болып табылады:
құрылыстық жинақ жүйесi;
ипотекалық несие беру жүйесi.
2.1. Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесi
Қазақстанның қазiргi даму кезеңiнде тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыруды дамытудың аса маңызды бағыты құрылыстық жинақ жүйесi болып табылады.
Құрылыстық жинақ - тұрғын үй жағдайын жақсарту жөніндегі iс шараларды жүргiзу үшiн несие алуға құқығы бар, жеке капитал жинақта негiзделген тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi.
Құрылыстық жинақ жүйесiнiң мәнi мынада, яғни, өзiнiң тұрғын үй жағдайын жақсартуға ықыласты азаматтар банктiң несие-жинақ шотына өздерiне керек қаражаттың қажеттi бөлiгiн жинақтауға мiндеттеме алады да (тұрғын үйдiң құнының 50%-нан кем емес), ал банк өз кезегiнде салымшыға келісілген сома мен оның жеке жинақ сомасының арасындағы айырма мөлшерiнде несие беруге мiндеттенедi.
Құрылыстық жинақ жүйесiнiң негiзгi ерекшелiгi сол, яғни, халыққа ұсынатын несиеге бәсекенiң болмауы, сондықтан сыйақы (мүдде) ставкасы ол бойынша төмен және берiлген мерзiм iшiнде несиенi өтеуге кепiлдiктiң берiлуi болып табылады. Бұл өте тиiмдi несие құрылыстық жинақ жүйесiнiң басты тартымды ерекшелiгi болып табылады. Құрылыстық жинаққа маманданған қаржылық институттар төменгi сыйақы (мүдде) ставкасына кепiлдiк бере алады, сондықтан осы ұйымдар рынок капиталынан тыс жұмыс жасайды және сыйақы ставкасының тұрақсыздығынан оған тәуелдi болмайды. Бұл қаржылық мекемелерде жеке құрылыс жинағы мен несиелер рыногы, жеке қайта қаржыландыру жүйесi, сондай-ақ қор бар және одан өздерiнiң салымдарын салған клиенттер несие алатын болады. Салымшы мен несие алушының (заемшының) бiр тұлға болуы - құрылыстық жинақ жүйесiнiң айрықша белгiсi.
