Бұл орайда, құрылыстық жинақ жүйесiнiң дамыған қаржылық рыноктарды қажет етпейтiндiгiне және орташадан төмен табыстары бар халықтың қалың жiгiне бағытталғандығына назар аудару керек. Сонымен бiрге, ол халықтың қалың жiгiнiң тұрғын үйге деген мұқтажын қанағаттандырады. Аталған жүйе тұлғалардың өз меншiгiне тұрғын үй алуын жеңiлдетедi.
Мемлекет үшiн құрылыстық жинақ жүйесi мынадай негiзгi мiндеттердi шешуге мүмкiндiк бередi:
азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту - әлеуметтік міндеттердi шешедi;
халық ақшалай қаражаттарын жылжымайтын мүлікке салады;
азаматтардың тұрғын үй проблемасын шешу кезiнде олардың бастамаларына жағдай жасайды;
кiшi және орта құрылыс фирмаларын қоса алғанда, құрылыс өнеркәсiбi күш алады және бұл өз кезегінде республика экономикасын инвестициялауға дем бередi;
жаңа жұмыс орындарын құрады.
Тұрғын үйге әрбiр адамның қолы жетерлiктей болуы керек, өз кезегiнде мемлекет меншiк қолдауға мүдделi болуға тиiс. Бұл халықтың тұрғын үй алу немесе жағдайын жасау үшiн қиыншылықтарды алып жүру даярлығына қолдау көрсетедi және жекелей алғанда әркiмнiң жағдайын тұрақтандырады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн қолдауға және салымшыларды мақсатты сыйлықпен ынталандыруға және салық салғанда шегерiм жасауға мемлекет өте мүдделi болуы керек.
Германиядағы құрылыстық жинақ жүйесi - қор жинаудың бiрден бiр нысаны, тұрғын үйдi меншiкке алған кезде мемлекет оны тiкелей қолдайды. Мемлекеттік қолдау мөлшерi заңмен айқындалады. Ол мемлекет үшiн тұрғын үй проблемасының маңыздылығына байланысты өзгерiп отырады. Сонымен, мемлекеттік қолдау - бұл құрылыстық жинақ жүйесiнiң клиенттер үшiн тағы да бiр тартымды жағы.
Салық салу бөлiмi бойынша мемлекеттік қолдаудың нәтижесiнде Германияда кәсiпорындардың өз жұмысшыларына арнайы тұрғын үй несие-жинақ шотына салымдар салуы кең етек алған.
Бiрнеше ондаған жылдың ішінде немiстердiң құрылыстық жинақ жүйесi толығымен өзiнiң тиiмдiлiгiн дәлелдедi. Кез келген жеке жағдайда жүйе салымшының (оның жинағының сомасы) өзiнiң ойынан шығады, сонымен, сыйлық немесе шегерiм түрiнде «өзiне көмек көрсету үшiн» мемлекеттік қолдау ретiнде қарастырылады. Германиядағы құрылыстық жинақ жүйесi - тұрғын үй саясатының ажырамас бөлiгi, оның орталық пунктi тұрғын үй меншiгiне арналған қолдау болып табылады.
Сонымен бiрге, құрылыстық жинақ жүйесiне қызығушылық өсуде, осыны ескере отырып тұрғын үй құрылысын қаржыландыру проблемасын жеке бастамасыз және жеке капитал жинағынсыз шешу мүмкiн емес.
90-шы жылдардың басында құрылыстық несие-жинақ Францияда, Люксембургге, Чехияда, Словакияда, Венгрияда, Польшада тиiмдi дамыды. Барлық аталған мемлекеттерде несие-жинақ жүйесiнiң жұмыс iстеуi жөнiнде тиiстi заңнамалық кесiмдер қабылданды.
Сонымен, осы бағдарламаны табысты жүргiзу мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың ынталандыру деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажетті жағдайлардың жасалуы халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйені тартымды жасауға көмектестi.
Сонымен бiрге, құрылыстық жинақ банкiлерi өзiнiң қызметінiң барысында несиелер бермейдi, себебi құрылыстық жинақтың барлық шарттары қор жинау сатысында болады. Депозиттердiң қаражаттары тек ұзақ мерзiмдi мемлекеттік бағалы қағаздарға таратылатын болады. Осы iс-шараларды жүргiзу халықтың iшкi жинағының деңгейiн ұзақ мерзiмге және ұлттық валютада көтеруге көмектеседi, яғни келешекте өзiнiң қаржылық рыноктарының жалпы жағдайына әсер етедi, соның iшiнде несие беру көлемiн арттырады, ставкаларды төмендетедi, қаржылық рыноктардың өтiмдiлiгiн арттырады және т.б.
Қазақстан Республикасында мемлекеттің тиiстi қолдауы кезiнде құрылыстық жинақ жүйесiн дамыту әлеуметтiк-экономикалық жағдайға айрықша оң әсер ететiндiгiн атап өту керек. Ең алдымен, аса маңызды мiндеттердiң бiрiн - халықтың неғұрлым қалың жiгiнiң қажеттiлiгiн қанағаттандыруды шешуге көмектеседi, яғни болашақта азаматтардың меншiк қаражаттар қорын жинаудың және қымбат емес ұзақ мерзiмдi несиелер алудың тиiмдi жолы болады.
Сонымен бiрге, маңызды мiндеттердiң бiрi халықтың қаражатын тұрғын үй саласын инвестициялауға тарту болып табылады, себебi бүгiнгi күнi бұл аталған экономика секторын бюджеттен тыс қаржыландырудың жалғыз, нақты көзi.
Мемлекет тиiсiнше, бiрiншіден, халықтың қор жинауын ынталандыруға, екiншiден, қорға жиналған қаражатты жоғалтудың ең төменгi тәуекелiне алып баруға жағдай жасауы тиiс.
Сөйтiп, мемлекет тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру мен несие-жинақ жүйесiн дамытуға нақты мүдделi болады, ал осы жүйеге қатысушылар оның ықтимал қолдауын пайдаланатын болады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамыту үшiн Ұлттық Банктiң тиiстi нормативтiк-құқықтық кесiмдерiне сәйкес Парламентке ұсынылған «Құрылыстық жинақ жүйесi туралы» Заң жобасын қабылдау қажет, сонымен бiрге салымшыларға сыйлық беру және салық салғанда шегерiм жасау түрiнде мемлекеттік қолдау көрсету өте маңызды.
2.2. Ипотекалық несие беру жүйесi
2.2.I. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың ықтимал
үлгiлерi
Халыққа ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру құрылыстық жинақ жүйесiмен қатар елде тұрғын үй проблемасын кешендi шешуге мүмкiндiк беретiн тұрғын үйдi қаржыландырудың тиiмдi тетiгiн жасаудың маңызды және келешегi бар бағыты мен тәсілі болып табылады.
Бұл орайда, ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың екi үлгiсiн iске асырудың мүмкiн болатынын атап өту қажет:
1) еуропалық
Ипотекалық несие берудi жүзеге асыратын банктердi көбiрек қолдауды көздейдi. Мұндай қолдаудың құралдары жеңiлдiктi салық салу, жеңiлдiкпен несие беру және басқалары болып табылады. Негiзгi институттар ретiнде қаражаты көп мемлекеттік емес ұйымдар iс-қимыл жасайды.
2) американдық
Мемлекеттiң қатысуымен ипотекалық несие ұйымдастырушыларының жылжымайтын мүлiк кепiлiмен облигация шығаруға кепiлдiк беретiн институттарын құруды көздейдi. АҚШ-тағы ипотекалық облигация рыногы борыштық бағалы қағаздардың барлық көлемнiң үштен бiрiне жуығын құрайды және көлемi жағынан мемлекеттік облигациядан азырақ қана төмен. Бұдан басқа, бұл АҚШ-тағы мейлінше серпiндi дамушы секторлардың бiрi болып табылады. Соңғы 25 жыл iшiнде оның үлесi екi есеге өстi (1975 жылы ипотекалық облигацияның үлесi 16 %-ды құрады).
АҚШ-тағы ипотекалық рыноктар тек ең iрi ғана емес, сонымен қатар инфрақұрылым, қатысушылардың әрқилылығы мен құралдарды айналысқа шығару тұрғысынан келгенде мейлiнше тиiмдi және құрылымы күрделi рыноктардың да бiрi болып табылады. Ипотекалық облигацияның өтiмдi рыногын құру (қайталама рынокты қоса алғанда) тұрғын үй құрылысын қаржыландырy жүйесiн толық қайта құрумен қатар жүргізiлдi. Жылжымайтын мүлiк (ипотека) кепiлiмен қамтамасыз етiлген үй құрылысына және оларды сатып алуға несиелердi әдетте несие жинақтаушы қауымдастықтар мен банктер бередi.
Аталған мекемелер ипотекаларды ұйымдастыру және оларға қызмет көрсету бойынша қызметтердiң толық ауқымын көрсетедi, сондай-ақ ұзақ мерзiмдi инвестицияларға байланысты өздерiне тәуекелдердi алуға мәжбүр болды. Мiне, сол кезде ипотекалық несиелерді сату процесi күшiне ендi. Ипотекалық несиелердің сатып алушылары осы мақсатқа арнайы арналған институттар (агенттiктер) Федералдық Тұрғын үй Әкiмшiлiгi (ФТӘ), Федералдық ұлттық ипотека қауымдастығы (ФҰИҚ) - Фанни Мэй, Ипотекалық несиенiң мемлекеттік ұлттық қауымдастығы (ИНМҰҚ) - Джинни Мэй, Ипотекалық несиенiң федералдық корпорациясы (Фредди Мак) және тұрғын үй ипотекалық рыногының дамуында белгілі бiр роль ойнайтын басқа да ұйымдар болды.
Агенттiктер мемлекеттік несиелiк желiлерi бойынша алынған қаражаттарға жеке несиелер алды, нақты заемшының несиелiк тәуекелiн елеулi түрде азайта отырып, олардан iрi пакет (пул) құрып, ипотека пулымен қамтамасыз етiлген борыштық бағалы қағаздарды айналысқа түсiрдi. Сөйтiп, агенттiктер ипотекалық кредиторлар, ипотеканы ұйымдастырушы (банкпен) және инвестор арасындағы делдалдар ретiнде iс-қимыл жасады.
Ипотекалық несиелердiң ұзақ мерзiмдi борыштық бағалы қағазға айналу процесi ипотеканың секьюритилендiрiлуi деп, ал несиенi ұйымдастыру функцияларының бөлiнуi, оған қызмет көрсету мен оны қаржыландыру - ипотеканың фрагменттелуi деп аталды. Ипотеканы секьюритилендiру мен фрагменттеу қаржы институттардың белгiлi бiр қызмет көрсетулерге және әрбiр қызметке байланысты тәуекелдердi бөлуге мамандануына мүмкiндiк туғызды. Ипотекалық облигациялар рыногына қатысушылардың арасында әдетте мына институттар:
ипотекалық несиелердiң ұйымдастырушылары;
инвесторлар;
ипотекалық несиелердi сақтандырумен айналысатын делдалдар;
ипотекалық несиелердi секьюритилендiрудi жүзеге асыратын делдалдар функцияларын атқарушылар, институттар айрықша аталады.
Американдық модель ипотекалық облигациялар рыногының дамуын көздейдi, өйткенi мемлекет ипотекалық несиелердi сатып алудың және оларды қайта қаржыландыру үшiн ипотекалық облигациялар шығарудың тетiгiн жасайды. Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық қауымдастықтар ипотекалық несиелердi ұйымдастырушылардың кепiлхатпен облигациялар шығаруына кепiлдiк бередi, бұл олардың өтiмдiлiгiн қамтамасыз етедi. Ендi белгiлi бiр функцияларды қандай институттардың атқаратынын қысқаша қарастыра кетейiк.
Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлiк кепiлімен ипотекалық несиелер бередi. Фанни Мэй мен Фредди Мак АҚШ-тағы ипотекалардың қайталама рыногының инвесторлары мен кепiлгерлерi болып табылады. Олар, әдетте, заемшыларға несиелердi тiкелей бермейдi. Ипотекаларды бастапқы рынокта коммерциялық банктер, ипотекалық несие беру жөніндегі компаниялар және тұрғын үйдi қаржыландырушы жергiлiктi ұйымдар сияқты қаржы институттары ресiмдейдi. Бұдан соң бастапқы кредиторлар ипотекаларды қайталама рынокта инвесторларға сатады да, алынған қаражаттарды жаңа тұрғын үй несиелерін беру үшiн пайдаланады, сөйтiп өзiнiң қорын үнемi толықтырып отырады. Фанни Мэй, Фредди Мак зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы ұйымдары қайталама рыноктағы инвесторлар болып табылады. Өз кезегiнде бастапқы кредиторлардан алған ипотекаларды алмастыра отырып, Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық бағалы қағаздар шығарады. Ипотекалық бағалы қағаздар инвестициялық өтiмдi құралдар болып табылады және оларды дилерлер бағалы қағаздар рыногы арқылы таратады. Бұдан басқа инвесторлар ипотекалардың қайталама рыногында ипотекалық бағалы қағаздарды иеленушiлерге пайыздық ставканың уақтылы төленуiне және бастапқы заем алушы мен заем берушiнiң төлем қабілеттiлiгiне қатыссыз облигациялардың өтелуiне кепiлдiк бередi. Осы үш компанияның мынандай ортақ мiндетi бар - әсiресе аз және орташа күнкөрiстi отбасылар мен кедей аудандарға тұрғын үй несиесi үшiн қаражаттар тарту.
Фанни Мэй мен Фредди Мак тек қайталама рынокта және 240 мың АҚШ долларынан аспайтын (бұл сома жылжымайтын мүлiктiң нарықтық құнына сәйкес индекстелген) тұрғын үй ипотекасымен ғана жұмыс iстейді. Олар қанағаттандырмайтын несиелiк мән-жайлары бар ипотекалар бойынша активтерге берешегi 80%-дан асатын мөлшердегі және басқа да кемшiлiктері бар мәмiлелердi жүзеге асырмайды. Фанни Мэй мен Фредди Мак ипотекаларды бастапқы заем берушіден сатып алады, оларды құрамдастырады және ипотекалық бағалы қағаздарды, жоғары рейтингi бар жоғары өтемдi облигацияларды көп мөлшерде шығаруды қалыптастырады. Фредди Мак пен Фанни Мэй мемлекеттік құрылым болып табылмайды және оларға үкiмет демеу қаражатын бермейдi. Екi компанияның, олар мемлекеттік институттар ретіндегі пайда болуынан бастап, қоғам миссиясы бар жеке компания ретіндегі бүгiнгi мәртебесiне дейiнгi дамуы елдегi жалпы экономикалық және әлеуметтік жағдаймен орайластырылды.
Тұрғын үй құрылысын ынталандыру және жылжымайтын мүлік кепiлiмен несие алу шарттарын жеңiлдету мақсатында аталған несиелер тұрғын үйге берiлген ипотеканы сақтандыруға уәкiлеттi Федералдық Тұрғын үй Әкiмшiлiгiнде (ФТӘ-де) сақтандырыла алады.
Тұрғын үй ипотекалық рыногы тұрақтылығын сақтандыруды қамтамасыз етуге Джинни Мэй де қатысады, ол кепiлхат пулымен қамтамасыз етiлген бағалы қағаздар бойынша кепiлдiктер бередi. Джинни Мэй «аралық жолбасшы» ролiн атқарады. Басқа сөзбен айтқанда, Джинни Мэй ипотекалық бағалы қағаздарды сатып алмайды, сатпайды және оларды шығармайды, сондай-ақ ипотекаларды бастапқы заем берушiлерден сатып алмайды. Джинни Мэй жеке компаниялар шығарған, несиелiк талаптар жауап беретiн және ФТӘ, Ардагерлер iстерi жөніндегі департамент немесе Ауыл Тұрғын Үй агенттiгi сақтандырған ипотекалық бағалы қағаздардың кепiлгерi болып iс-қимыл жасайды. Джинни Мэйдiң кепiлдiктерiн толығымен АҚШ үкiметі растап бекiткен. Бұл жағдай Джинни Мэй кепiлдiк берген облигацияларды сенiмдiлiгі жоғары инвестициялық құралдарға айналдырады, мұның өзi ауылдық жерлердегi және қаланың кедей аудандарында тұрғын үй салуға қаражаттарды табысты түрде тартуға мүмкiндiк жасайды.
АҚШ-та қайталама рынок көптеген мынадай өзектi тетiктердің арқасында жұмыс iстеуде: несие қабiлеттiлiгiн тексеру, тұрғын үйге меншікті қорғау мен оларды сақтандыру, жылжымайтын мүлiкке бағаны нарықтық және ашық белгiлеу, тұрақты құқықтық база.
Ипотекалық бағалы қағаздар өтiмдiлiктiң жоғары дәрежесiн иеленсе де, олар үлкен тәуекелдiлiкке бармайды, демек, жоғары пайыздық ставка әкелмейдi. Бұл оларға деген негiзінен өзiнiң инвестициялық портфелдерiн әртараптандыруға және қауiпсiздендiруге ұмтылатын институттық инвесторлардың қызығушылығын туғызады. Ипотека қайталама рыногының ипотекалар мен несиелердiң жұмыс iстеп жатқан рыногына өтiмдiлiк пен тиiмдiлiк беруге арналғандығын және оны осы мәннен бөлiп алып қарауға болмайтындығын неғұрлым ескеру маңызды.
Ипотекалық несие берудiң американдық моделiнiң жағымды жақтары, тұтастай алғанда ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастыратын ипотекалық несие беру жөніндегі мамандандырылған ұйымдардың қызмет iстеуi есебiнен бастапқы және қайталама ипотекалық несие беру рыногының жоғары деңгейдегi дамуы болып табылады.
Сонымен бiрге, Еуропа мен АҚШ елдерiмен қатар қазiргi таңда азия аймағында, атап айтқанда, Малайзияда халыққа ипотекалық несие беру жүйесi жеткіліктi деңгейде дамыған.
Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесi өзiнiң дамуына «Кагамас» Ұлттық ипотекалық корпорациясын (одан әрi - корпорация) құру арқылы қол жеткiздi, оның құрамына Малайзия банкi (20%), қаржы компаниялары (19,5%) коммерциялық банктер (60,5%) кiрдi. Корпорацияның жарғылық қоры қазiргi таңда 40 миллионға жуық АҚШ долларын құрайды. Осы корпорацияның негiзгі ролi құрылыстың өтiмдiлiгiн, құнының төмендiгiн, ипотекалық несиенiң ұзақ мерзiмдi сипатын, тұрғын үйдi сатып алушылар үшiн қаржыландыру түрлерiн таңдауды қамтамасыз ету болып табылады.
Малайзиядағы ипотекалық несие беру процесi екi кезеңге бөлiнедi: тұрғын үй құрылысын жүргiзу және тұрғын үй құрылысын толығымен аяқтау процесi. Тұрғын үй салу үшiн құрылыс салушыға 2-3 жыл мерзiмге несие берiледi, бұл орайда құрылыс салушы тұрғын үй салатынын айтып халықты хабардар етедi. Құрылыс салу процесiнде құрылысы аяқталмай қалған тұрғын үйдi алдын ала сату және үйдi сатып алушыларды бiржолата қаржыландыру жүзеге асырылады. Құрылыс аяқталғаннан кейін ипотекалық несиелердi секьюритилендiру жүзеге асырылады. Несие берудiң негiзгi шарттары қаржыландырудың 70%-нан 80%-на дейінгi маржасы болып табылады, несиелердiң орташа өтелiмдiлiгiнiң мерзiмi 20 және 25 жыл аралығы, негiзгi қарыздың сомасы ай сайын заемшылар кiрiсiнiң 1/3 мөлшерiнде жабылады, мүлiктi сақтандыру туралы келісім-шартты беру мiндеттi болып табылады, сыйақының (мүдденiң) ең жоғары мөлшерi 9%-ды құрайды.
Секьюритилендiру процесi кредиторлардың заемшыларға ипотекалық несиелер беруiнен басталады, олар содан кейiн корпорацияға сатылады. Корпорация өз кезегiнде өзiнiң ипотекалық несиелердi сатудан болатын шығыстарын жабу және қаражатын көбейту үшiн борыштық бағалы қағаздар шығарады, бұларды содан соң инвесторға сатады.
Ипотекалық несие берудi көп көлемде жүзеге асыруға қабілетi жоғары деңгейде қаржыландырылатын мемлекеттік емес ұйымдар болмағандықтан және қайта қаржыландыру тетiгiн қамтамасыз ететiн мемлекеттік ұйымдарды құру қиынға соғатын қалыптасып отырған экономикалық жағдайда Қазақстан үшiн Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту моделi неғұрлым ыңғайлы болып табылады. Бұл модель ипотекалар пулымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигациялар шығару жолымен банктер қайта қаржыландыра алатын тұрғын үй рыногының дамуын қамтамасыз ететiн жабық акционерлік қоғам нысанындағы ипотекалық компания құру арқылы іске асырылады, бұл орайда кейiннен еуропалық немесе американдық моделдердi қолдану жоққа шығарылмайды.
Халыққа ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру. Тұрғын үй сатып алу тұтынушылардың ағымдағы кiрiстерiнiң немесе жинағының есебiнен iске асырылмайды. Дүние жүзiнiң көптеген елдерiнде тұрғын үйдi несиеге сатып алу халықтың тұрғын үй проблемасын шешудiң негiзгi нысаны ғана емес, сонымен бiрге бұл экономикалық қызметтiң негiзгi саласы да болып табылады, мұнда осы салаға қажеттi қаржыны құюды қамтамасыз ететiн шешушi ролдi банк құрылымдары алады. Тұжырымдама заемшы-азаматтарға банктер мен өзге де кредиторлардың ұзақ мерзiмдi несие беретін, сондай-ақ кредиторларды несие беру үшiн қажеттi ұзақ мерзiмді ресурстармен қамтамасыз етудiң тетігi бар ипотекалық несие берудің тұтастай жүйесiн құруды көздейдi. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру саласына несиелiк ресурстарды тартудың шешушi шарттары елде қолайлы экономикалық-саяси жағдай жасау қажеттi заңнамалық-нормативтік негiз әзiрлеу және халықтың тұрмыс жағдайы деңгейiн көтеру болып табылады. Өзектi мәселелердiң бiрi - ипотекалық несиелердi берудiң және олар қызмет көрсетудiң рәсiмдерiн, заемшылардың төлем қабiлеттiлiгiн бағалау ережелерiн, сондай-ақ қаражаттар тартудың қаржылық құралдарын стандарттау.
2.2.2 Ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары
мен қағидаттары
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң мақсаты азаматтардың жеке қаражаттары мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиенiң есебiн монополияналанудан тәуелсiз тұрғын үй рыногынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына негiзделген, орташа кiрiсi бар азаматтарды шамасы жетерлiк баға бойынша тұрғын үймен қамтамасыз етудiң тиімді жұмыс iстейтiн жүйесiн құру болып табылады.
Бұл жүйенi құру:
тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегi қажеттi қаржы ресурстарын тартуға;
тұрғын үй рыногын жандандыруға мүмкiндiк туғызады.
Құрылатын ипотекалық несие беру жүйесi:
қазақстан заңдарының базасына және экономикалық жағдайларына (өтпелi экономикаға тән) бейiмдi болуға;
даму сипатында болуға;
азаматтардың, банктердiң, инвесторлардың, зейнетақы қорларының, сақтандыру компанияларының және тағы басқаларының қаржылық ресурстарына негiзделуге;
халықтың төлем қабiлетiнiң шектеулiгiн, инфляцияның салыстырмалы жоғарылығын, қаржы қаражаттары құнының жоғарылығын ескеруге тиiс.
2.2.3. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң
дамуы үшiн қажеттi жағдайлар
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң орнығуы мен дамуы үшiн мынандай негiзгi мiндеттер:
заңнамалық және нормативтік базаның жетілдiрiлуi, ипотекалық несие берудi қаржыландырудың қосымша көздерi мен тұрғын үй рыногының тиiмдi жұмыс iстеуiн қамтамасыз етушi зейнетақы активтерiн орналастыру тәртiбіне өзгерістер енгiзiлуi;
ипотекалық несие беру жөніндегі қызметті жүзеге асыруға үмiткер екiншi деңгейдегi банктерге қойылатын критерийлердiң белгiленуi;
екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық облигацияларды шығару тәртiбінің белгiленуi;
зейнетақы активтерiн басқару жөніндегі компаниялардың жинақтаушы зейнетақы активтерiнiң есебiнен ипотекалық облигациялар алуына рұқсат ету тәртібінiң белгiленуi;
ипотекалық несиелер алушы азаматтардың, кредиторлар мен инвесторлардың салықтық ынталандырылуы;
заемшыларды кредиторлардың әрi заңсыз әрекеттерiнен де, әрi бұрын алған ипотекалық несиенi өтей алмаған жағдайда үйден шығару рәсiмi кезіндегі оларды әлеуметтiк бейiмделуi (коммуналдық меншiктiң қарамағындағы тұрғын үймен қамтамасыз ету мүмкiндiгi) үшiн де әлеуметтiк қорғау тетiктерiнiң жасалуы;
әрi жеке, әрi мүлiктiк сақтандыру рыногының дамытылуы көзделуi қажет.
3. ҰЗАҚ МЕРЗIМДI ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ ЖҮЙЕСIН
ҰЙЫМДАСТЫРУ
Қазiргi уақытта халыққа ұзақ мерзiмдi несиелердi коммерциялық банктер бередi. Ипотекалық несие беру тұжырымдамасының мәнi азаматтарға дайын тұрғын үй сатып алуы мақсатына ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн құруға негiзделедi. Тұрғын үйдi сатып алуға берiлетiн ипотекалық несиелер үшiн жағдайлар жасау тұрғын үй үшiн толық көлемде ақша жинауға мәжбүр халық үшiн қолайлы балама болып табылады, өйткенi бұл тұрғын үй сатып алуды елеулi түрде жеделдетедi.
Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешудiң негiзгi ғана емес, сонымен бiрге шешушi ролi екiншi деңгейдегi банктер атқаратын экономикалық қызметтiң базалық саласы да болып табылады. Мемлекет болса ипотекалық процеске барлық қатысушылар өзара iс-қимылының тиiмдiлiгiн қамтамасыз ететiн жалпы ережелердi белгiлеу арқылы көмекшi роль атқарады, сондай-ақ қажет болған жағдайда бюджеттік қаражаттарды тұрғын үй саласына қосымша жеке инвестициялар тарту және азаматтарға тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу үшiн тiкелей немесе жанама түрде пайдаланады.
3.1. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелерге қойылатын негiзгi
стандарттар мен қолданылатын талаптар
Тұрғын үйге ипотекалық несие беру жүйесiн құру стратегиясын қалыптастыру барысында ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелерге қойылатын мынандай негiзгi мiндеттер ескерiлуi тиiс:
ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие инфляция деңгейiне қарай несие индекстелiп, теңгемен берiледi;
тұрғын үйге ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие алынған несиелердi қайтаруға нақты жағдайлар жасай отырып, 5 жылдан бастап және одан да көп жылдарға (20 жылға дейiн) берiледi;
несие бұл орайда кепiлдiң нысанасы болып табылатын сатып алынатын тұрғын үйдiң нарықтық құнының 70%- нан аспайтын мөлшерде болуы қажет;
заемшы өзiнiң жеке қаражаты есебiнен кредиторға сатып алатын тұрғын үй құнының 30% сомасында «бастапқы жарнасын» енгiзедi;
сыйақының (мүдденiң) мөлшерi нарықтық болуы керек, бұл олардың төлемiн уақтылы жасауға мүмкiндiк туғызар едi және бұл орайда банктер, инвесторлар - жинақтаушы зейнетақы қорлары, сақтандыру ұйымдары және басқалары үшiн ұтымды да болар едi;
негiзгi қарыздың сомасы мен ол бойынша пайыздар аннуитеттiк формула бойынша есептелген ай сайынғы төлем нысанында төленедi.
3.2. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру процесiнiң
негiзгi кезеңдерi мен тәртібі
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие төлемділік, жеделділік және қайтарымдылық шарттарымен, сондай-ақ несиелiк қаражаттарды пайдалану қатаң бақылауға алына отырып берiледi. Осы қаражаттар есебiнен сатып алушының кепiлi несиелiк қаражаттардың қайтарымдылығының негiзгi қамтамасыз етушiсi қызметiн атқарады.
Ипотекалық несие алудың стандартты рәсiмi мынандай негiзгi кезеңдерден тұрады:
1. Заемшының алдын ала саралауы (кредитор туралы ақпарат, кредиторлардың шарттары, несиелiк мәміле жасасу барысындағы құқықтар мен мiндеттер);
2. Кредитордың ипотекалық несиелердiң өтелу ықтималдылығын бағалауы (заемшы берген ақпаратты тексеру, оның төлем қабiлеттілiгiн бағалау және басқалары);
3. Тұрғын үйдi - ипотека нысанасын оның нарықтық құнын анықтау мақсатында бағалау (стандартты әдiстемелер (салыстырмалы сату әдiстемесi) мен тұрғын жайларды бағалау нысандары);
