В Австрии, Германии, Бельгии и Швейцарии в каждом совместном домовладении, объединении собственников, избирается Совет дома, который действует на общественных началах. Председатель Совета представляет объединение собственников перед управляющим (действующим в виде компании), а управляющий представляет объединение собственников перед всеми партнерами (заключает договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг, ремонт дома, занимается разрешением конфликтов, готовит и проводит общие собрания, предоставляет собственникам годовые отчеты и т.д.). В договоре с управляющим предусмотрены его обязанности по отношению к собственникам, состав работ и их стоимость23.
Наряду с этим к управляющим предъявляются определенные требования. Так, в Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию социального работника, инженера, экономиста или юриста, а также обладать навыками ведения переговоров и разрешения конфликтов. В Венгрии управляющим может быть только лицо, прошедшее профессиональную подготовку или окончившее специальные курсы24.
С 1 июня 2021 г. в Беларуси, как и в развитых странах мира, управление общим имуществом многоквартирного дома выделено в отдельный вид деятельности, и белорусские государственные управляющие занимаются только управлением, действуя от имени собственников и в их интересах за вознаграждение, размер которого регулирует государство25. Положение о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, а также возмещения расходов на электроэнергию, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 г. № 571 было дополнено новой главой 17 «Плата за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения», в соответствии с которой плата за эту услугу ежемесячно вносится плательщиками жилищно-коммунальных услуг, являющимися участниками совместного домовладения, а размер ее зависит от размера общей площади принадлежащего собственнику жилья и нежилых помещений в доме26. Согласно п. 1 ст. 155 Жилищного кодекса Беларуси от 28 августа 2012 г. № 428-3, в случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, участник совместного домовладения, лицо, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, обязаны заключить договор на управление общим имуществом совместного домовладения. При отказе участника совместного домовладения, лица, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, заключить договор на управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор27.
Следовательно, договор на управление общим имуществом совместного домовладения является публичным договором, и каждый собственник жилого и(или) нежилого помещения в многоквартирном доме (совместном домовладении) обязан его заключить, в противном случае он будет принужден к его заключению в судебном порядке. Здесь хотелось бы обратить внимание на два момента: 1) отсутствие договора или отказ от его заключения не освобождает собственника помещения от оплаты за услугу по управлению; 2) собственник помещения признается потребителем услуги по управлению и на него распространяются нормы Закона о защите прав потребителей, так же как при получении других жилищно-коммунальных услуг (водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и др.).
__________
21 Крюкова Е.С. Управление многоквартирным домом: учеб. пособие / Е.С. Крюкова, И.В. Маркова, В.Д. Рузанова. - Самара: Изд-во Самарского университета, 2018 // http://repo.ssau.ru/bitstream/Uchebnve-izdaniya/Upravlenie-mnogokvartimvm-domom-Elektronnvi-resurs-ucheb-posobie-73333/1/Крюкова%20Е.С.%20Управление%20многоквартирным%20домом%202018.pdf.
22 Прокофьев К.Ю., Моисеев В.А., Егорова Е.А. Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами // Russian Journal of Housing Research. 2015. № 2(4) // https://www.researchgate.net/publication/305096561_Otecestvennvj_ i_zarubeznvj_opyt_upravlenia_mnogokvartirnymi_domami.
23 https://gkx.by/poleznye-sovetv/3260-chto-takoe-upravlenie-obshchim-imushchestvom-i-pochemu-podesheveyut-nekotorye-zhku.
24 Прокофьев К.Ю., Моисеев В.А., Егорова Е.А. Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами // Russian Journal of Housing Research. 2015. № 2(4) // https://www.researchgate.net/publication/305096561 Otecestvennvj_i_zarubeznvj_opyt_upravlenia_mnogokvartimymi_domami.
25 https://gkx.by/poleznve-sovetv/3260-chto-takoe-upravlenie-obshchim-imushchestvom-i-pochemu-podesheveyut-nekotorye-zhku.
26 https://pravo.by/document/?guid=3871&pO=C21400571 .
27 https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=hkl200428 .
Также примечательно, что в соответствии с п. 3 ст. 155 Жилищного кодекса Беларуси, участник совместного домовладения, лицо, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на управление общим имуществом совместного домовладения в случае, если ими принято решение о создании товарищества собственников, об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения либо о согласовании с местным исполнительным и распорядительным органом избранного на общем собрании участников совместного домовладения председателя правления товарищества собственников28.
Как видим, согласно жилищному законодательству Беларуси у собственника есть выбор, если он желает сам участвовать в управлении общим имуществом путем создания товарищества собственников или непосредственного управления общим имуществом, то он вправе не заключать договор управления общим имуществом.
Белорусский опыт является весьма интересным, поскольку договор управления общим имуществом совместного домовладения заключается с государственными управляющими, которые занимаются только управлением, действуя от имени собственников и в их интересах за вознаграждение, размер которого устанавливается государством.
Полагаем, что данный опыт нуждается в изучении, поскольку позволяет внедрить новый механизм взаимодействия государства и собственников жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах и установить единые и открытые правила для всех участников.
_____________
28 https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=hk1200428 .
IV. Анализ предлагаемых проектом закона способов, механизмов, подходов к разрешению поставленных проблемных вопросов, возможных последствий от принятия тех или иных способов разрешения проблемных ситуаций
1. Проверка на соответствие проекта закона Конституции Республики Казахстан, нормативным правовым актам вышестоящих уровней, международным обязательствам Республики Казахстан
Анализ положений проекта Закона не выявил несоответствие Конституции Республики Казахстан. Текст проекта Закона, исходя из содержания, не вступает в противоречие с обязательствами Республики Казахстан, взятыми в ходе заключения международных договоров с другими государствами.
2. Оценка правовых, социальных, экономических и иных последствий принятия проекта закона, в том числе в части возможных рисков социальной напряженности
В случае доработки отдельных положений Законопроекта, следует ожидать положительные экономические и социальные последствия от его принятия, поскольку рассматриваемый Законопроект является нужным, важным и своевременным.
3. Определение наличия причин и условий, способствующих совершению уголовных и административных правонарушений, в связи с принятием проекта закона, а также оценка его влияния на предупреждение их совершения
В ходе проведения научной правовой экспертизы проекта Закона не выявлены причины и условия, способствующие совершению уголовных и административных правонарушений в связи с принятием проекта Закона. В этой связи данный Законопроект не может способствовать предупреждению их совершения.
4. Определение наличия причин и условий, способствующих ущемлению права на гендерное равенство в связи с принятием проекта закона
В ходе проведения научной правовой экспертизы проекта Закона не выявлено наличия причин и условий, способствующих ущемлению права на гендерное равенство.
5. Определение перечня нормативных правовых актов, подлежащих уточнению при условии принятия проекта Закона
Поскольку вместе с рассматриваемым Законопроектом разработан проект сопутствующего законодательного акта «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам управления жилищно-коммунального хозяйства», в рамках данного Законопроекта этот вопрос должен быть снят.
6. Выработка научно обоснованных предложений по улучшению законодательной базы
Поддерживая в целом, предлагаемые новеллы, поскольку большая часть из них направлена на упорядочение регулируемых отношений и гармонизацию жилищного законодательства и законодательства РК в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством, хотелось бы высказать ряд замечаний.
Во-первых, название Законопроекта - «О внесении изменений и дополнении в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам управления жилищно-коммунального хозяйства». Прежде всего, оно неверно с точки зрения грамматики - если управления, то чем, поэтому должно быть - «управление жилищно-коммунальным хозяйством» или «управление в сфере жилищно-коммунального хозяйства». Но и такое название не соответствует содержанию Законопроекта, поскольку в нем идет речь не об управлении в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а об управлении многоквартирным домом и общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с чем, предлагаем изменить название Законопроекта на следующее:
«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам управления многоквартирным домом и общим имуществом в многоквартирном доме».
Во-вторых, представляется концептуально неверным и внутренне противоречивым предложение разработчиков о внедрении новой организационно-правовой формы некоммерческого юридического лица - объединение собственников кондоминиума многоквартирного жилого дома (далее - ОСК). Сама формулировка или название является неверным с точки зрения теории права и законодательства Республики Казахстан, поскольку кондоминиум - это форма собственности на недвижимое имущество нескольких собственников. Так, согласно п. 6 ст. 209 Гражданского кодекса РК от 27 декабря 1994 года № 268-XIII (Общая часть) (далее - ГК РК), собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежать собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности. Поэтому у кондоминиума не может быть собственника в традиционном понимании, поскольку это особая форма совместного владения отдельными частями единого имущественного комплекса - многоквартирного жилого дома, причем эти части могут находиться как в индивидуальной (раздельной) собственности, так и в общей долевой собственности, а собственниками могут быть как граждане, так и юридические лица. Поэтому здесь следует говорить об объединении собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее - ОСП).
1. Предложение разработчиков о новой редакции абзаца 2 п. 1 ст. 33 ГК РК следует отклонить, поскольку юридическое лицо, в том числе и некоммерческое, должно иметь самостоятельный баланс или смету, ведь именно в этом и заключается правовая сущность юридического лица, отличающая его от филиалов, представительств, консорциумов и т.п. Мотивировка разработчиков о том, что ОСК не является хозяйствующим субъектом, и потому ему не требуется сдача налоговой и статистической отчетности, не выдерживает никакой критики, потому что, как отмечают сами разработчики, ОСК будет не только представлять и защищать общие интересы объекта кондоминиума, но и финансировать его содержание и обеспечивать сохранность общего имущества объекта кондоминиума.
2. Предложение разработчиков о дополнении п.3 ст.34 ГК РК словами «объединения собственников кондоминиума многоквартирного жилого дома» следует отклонить с учетом сказанного выше и предложить новую редакцию этого дополнения:
«объединение собственников помещений многоквартирного жилого дома».
3. Аналогичным образом и в отношении предложения разработчиков о дополнении п. 1 ст. 38 ГК РК новым абзацем 5, нужна другая редакция:
«В наименовании объединения собственников помещений многоквартирного жилого дома, используется адрес местонахождения объекта кондоминиума».
4. Так же и в отношении предложения разработчиков о новой редакции п. 1 ст. 39 ГК РК, этот пункт следует изложить следующим образом:
«для объединения собственников помещений многоквартирного жилого дома местонахождением признается месторасположение объекта кондоминиума».
5. Предложение разработчиков о дополнении ст. 40 ГК РК новым пунктом 1-1 следует отклонить, поскольку в нем идет речь о порядке регистрации ОСК, а статья 40 посвящена учредителям, поскольку ОСК - это объединение собственников, то они и являются учредителями, как собственники имущества, и им посвящен п. 2 ст. 40 ГК РК: «Учредителями юридического лица могут быть собственники имущества либо уполномоченные ими органы или лица, а в случаях, специально предусмотренных законодательными актами, - иные юридические лица». Поскольку предполагается, что все собственники независимо от их воли и желания становятся участниками ОСК только в силу возникновения у них права собственности на жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, то они как собственники становятся учредителями этого юридического лица.
6. Следует отклонить и предложение разработчиков о дополнении п. 1 ст. 41 новым абзацем, о том что ОСК осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РК в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства, в силу того, что, все юридические лица на территории РК обязаны осуществлять свою деятельность в соответствии с законодательством РК. Также здесь следует учитывать, что у юридического лица должны быть учредительные документы, хотя бы устав, в котором бы нашли отражение основные цели и задачи его деятельности, а также другие не менее важные вопросы. Это может быть типовой устав, утверждаемый уполномоченным органом, но он должен быть, а простого указания на то, что ОСК осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РК явно не достаточно. Если разработчики предлагают создать юридическое лицо, то это должно быть юридическое лицо, а не некое промежуточное образование, которое юридическим лицом не является. В таком случае следует использовать такую договорную форму, как простое товарищество (далее - ПТ), при котором не требуется создания юридического лица. Однако разработчик, наоборот, предлагает отказаться от ПТ, якобы в силу его непривлекательности, но мы полагаем, что возможности такой формы объединения собственников помещений многоквартирных жилых домов просто не поняты населением и здесь нужно было бы провести разъяснительную работу, а не просто отказываться от ее использования.
7. Абзац 2 п. 1 ст. 42 ГК РК предлагаем изложить в другой редакции:
«Объединение собственников помещений многоквартирного жилого дома подлежит государственной регистрации в органах юстиции путем оказания композитной услуги».
8. Предложение разработчиков о новой редакции п. 1 ст. 44 ГК РК следует отклонить в связи с тем, что все юридические лица должны нести ответственность по своим обязательствам, и хозяйствующие, и не хозяйствующие. В п. 1 указаны отдельные юридические лица, для которых законодателем предусмотрен особый порядок привлечения их к ответственности и все эти лица перечисляются дальше и разъясняется, каким образом они будут нести ответственности по своим обязательствам. Что же касается ОСК, то разработчики не предложили никакого механизма привлечения их к ответственности, что совершенно неверно с точки зрения теории права, да и законодательной техники, поэтому это предложение не может быть принято.
9. Предложение разработчиков о дополнении ГК РК новой статьей 110-1 может быть принято, но в другой редакции:
«Статья 110-1. Объединение собственников помещений многоквартирного жилого дома
1. Объединение собственников помещений многоквартирного жилого дома - особая форма некоммерческого юридического лица, создаваемая для реализации прав и обязанностей по содержанию общедомового имущества собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок в многоквартирном жилом доме и регистрируемая в композитном формате на основании права собственности на это имущество и независимо от согласия его собственников.
2. При государственной регистрации объекта кондоминиума регистрирующим органом оказывается композитная услуга по государственной регистрации объединения собственников помещений многоквартирного жилого дома на основании права собственности на недвижимое имущество в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.
3. Все собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок в многоквартирном жилом доме становятся участниками объединения собственников помещений многоквартирного жилого дома на основании права собственности на это имущество.
4. Правовое положение объединения собственников помещений многоквартирного жилого дома определяется в соответствии с настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.».
10. Предложение разработчиков о дополнении ст. 209 ГК РК новым п. 6-1 может быть принято, но в другой редакции:
«6-1. Государственная регистрация принятого в эксплуатацию многоквартирного жилого дома осуществляется регистрирующим органом путем оказания композитной услуги с момента продажи первой квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки и регистрации права собственности в соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».».
Здесь следует отметить, что услуги не осуществляются и не обеспечиваются, а оказываются, поэтому были предложены соответствующие изменения в абзац 2 п. 1 ст. 42 ГК РК, п. 2 ст. 110-1 ГК РК и в п. 6-1 ст. 209 ГК РК.
Еще хотелось бы обратить внимание на то, что многоквартирный дом и есть объект кондоминиума. Согласно п.п. 11) ст. 2 Закона о жилищных отношениях, объект кондоминиума - единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок.
Поэтому разработчикам следует учитывать это и не смешивать разные понятия, или наоборот одно и то же понятие, как, например, многоквартирный жилой дом и объект кондоминиума использовать как различные понятия.
Что касается второго абзаца п. 6-1 ст. 209 ГК РК, то здесь разработчики противоречат сами себе и своим последующим предложениям о сохранении таких форм управления многоквартирным жилым домом, как КСП(К) и ОСИ, поскольку уже функционирующие многоквартирные жилые дома должны были быть зарегистрированы и, возможно, у них уже есть выбранная собственниками помещений форма управления, которая также уже функционирует, и по заявление двух собственников или по инициативе местных исполнительных органов регистрировать еще одно юридическое лицо, которое хотя и не осуществляет функции управления, как предполагают разработчики, но в отсутствие других форм управления вынуждено будет это делать, и, самое главное, на его содержание понадобятся дополнительные средства, поэтому редакция абзаца 2 должна быть другой:
«В функционирующих многоквартирных жилых домах, не зарегистрированных в установленном законодательными актами Республики Казахстан порядке, в которых отсутствуют юридические лица по управлению объектом кондоминиума, государственная регистрация объекта кондоминиума осуществляется регистрирующим органом путем оказания композитной услуги с момента подачи заявления от местных исполнительных органов городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения либо по заявлению инициативной группы, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений в соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
В противном случае в одном и том же многоквартирном доме может быть несколько юридических лиц, в том числе осуществляющих функции по управлению и которые необходимо содержать собственникам помещений, что вряд ли целесообразно.
11. Предложение разработчиков об исключении п. 5 ст. 62 Земельного кодекса РК от 20 июня 2003 года № 442 следует отклонить, поскольку собственники жилых и (или) нежилых помещений многоквартирных жилых домов имеют право избирать форму управления объектом кондоминиума в соответствии с законодательством РК, и никто их этого права лишить не может. Разработчики забывают о том, что практически все формы управления объектом кондоминиума (за исключением ПТ) сохранены и потому преждевременно вносить такие изменения и дополнения в законодательные акты РК, сначала нужно упразднить все формы управления, заменив их ОСК, а потом уже предлагать внести соответствующие изменения в Земельный кодекс.
12. Новый абзац 16 ст. 6 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств» от 17 апреля 1995 года № 2198 (далее - Закон о регистрации юридических лиц) следует изложить в другой редакции:
«Государственная регистрация объединения собственников помещений многоквартирного жилого дома, являющегося некоммерческой организацией, осуществляется регистрирующим органом путем оказания композитной услуги по государственной регистрации в соответствии с требованиями настоящего Закона».
13. Как уже отмечалось выше, любое юридическое лицо должно иметь учредительные документы и потому предложение разработчиков о внесении изменений и дополнений в ст. 7 Закона о регистрации юридических лиц следует отклонить. В свою очередь, хотелось бы предложить дополнить ст. 7 новым п.п. 4) следующего содержания:
«4) для объединения собственников помещений многоквартирного жилого дома - типовой устав, утверждаемый уполномоченным органом в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан».
14. Предложенная разработчиками новая редакция п. 1 ст. 39 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26 июля 2007 года № 310 полностью повторяет текст п. 6-1 ст. 209 ГК РК, также предложенный разработчиками. Полагаем, что подобное дублирование совершенно не нужно и либо следует отказаться от внесения соответствующих изменений и дополнений в ст. 209 ГК РК, либо в ст. 39 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом следует использовать ту редакцию, которая была предложена нами.
15. Предложение разработчика о новой редакции п.п. 1-3) ст. 2 Закона о жилищных отношениях можно принять, но с учетом следующих замечаний. Во-первых, требования к управляющей компании и ее сотрудникам должны быть более точными и понятными, поскольку в предложенном варианте совершенно неясно о какой именно подготовке и наличии какого документа должна идти речь? Во-вторых, неясно на основании какого договора управляющая компания может осуществлять свою деятельность? Если это услуги, тогда договор возмездного оказания услуг. С учетом сказанного, предлагаем другую редакцию этого подпункта:
«1-3) управляющая компания - юридическое лицо, осуществляющее деятельность по управлению объектом кондоминиума на основании заключенного договора возмездного оказания услуг, при наличии в своем составе специалистов, имеющих документы о средне-специальном и (или) высшем образовании и обладающих необходимой квалификацией для управления объектом кондоминиума».
16. Предложения о новой редакции подпункта 16-2) ст. 2 Закона о жилищных отношениях следует отклонить в силу того, что оно дословно повторяет текст нового подпункта 16-9) ст. 2 Закона о жилищных отношениях. С одной стороны, понятно, что управляющие и в многоквартирном доме и в КСП(К) выполняют схожие функции, но различия в их статусе тоже есть и потому следует изложить их в другой более точной редакции. На наш взгляд, действующая редакция, содержащаяся в подпункте 16-2) ст. 2 Закона о жилищных отношениях, является более удачной в связи с чем, можно прийти к выводу о том, что предложение разработчиков следует отклонить, поскольку оно носит слишком общий характер и не отражает специфики правового статуса управляющего многоквартирным жилым домом.
17. Что касается нового подпункта 16-9) ст. 2 Закона о жилищных отношениях, то здесь сначала следует разобраться с вопросом о правовой природе такой организационно-правовой формы, как КСП(К), что это? Разновидность потребительского кооператива, так как КСП(К) - это кооператив и некоммерческая организация или это разновидность общественного объединения, поскольку здесь объединяются собственники жилых и нежилых помещений, но тогда почему он называется кооператив, а не объединение? Полагаем, что вопрос определения правовой природы КСП(К) уже давно пора решить, поскольку если - это некоммерческая организация, то к какой именно разновидности некоммерческих организаций он относится? Как показывает анализ гражданского и жилищного законодательства РК, КСП(К), несмотря на свое название, по сути, кооперативом не является, поскольку его члены не вносят имущественные (паевые) взносы и не несут солидарно субсидиарную ответственность по обязательствам КСП(К) в пределах невнесенной части дополнительного взноса и т.п.
Наряду с этим КСП(К) не является и общественным объединением, поскольку именуется кооперативом и содержит отдельные элементы кооператива. В этой связи следует поддержать предложение разработчиков об изменении правового статуса КСП(К) и его членов. Как следует из Законопроекта, КСП(К) следует переформатировать и сделать его более контролируемым и более открытым, именно этим и объясняется предложение разработчиков об изменении статуса председателя КСП(К) и заменой его управляющим КСП(К), поэтому предложение о дополнении ст. 2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 16-9 следует поддержать.
18. Предложение разработчиков о новой редакции п.п. 16-4) п. 2 ст. 2 Закона о жилищных отношениях можно поддержать, но с учетом следующих поправок:
«16-4) совет объединения собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее - совет) - представительный орган объекта кондоминиума, избираемый из числа собственников жилых и (или) нежилых помещений».
19. Предложение разработчиков о новой редакции п.п. 16-8) п. 2 ст. 2 Закона о жилищных отношениях можно поддержать, но с учетом следующих поправок:
«16-8) собрание членов объединения собственников помещений - высший орган объекта кондоминиума, обеспечивающий коллективное обсуждение и принятие решений собственниками квартир, нежилых помещений, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, путем голосования;».
Здесь нужно учитывать, что собрание может быть не самого объединения, а только его членов, которые и принимают решения путем голосования.
20. Предложение разработчиков о дополнении ст. 2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 51) можно поддержать, но с учетом редакционных правок - по всему тексту речь идет об управлении объектом кондоминиума в единственном числе, а здесь почему-то во множественном числе, что представляется неверным, поэтому предлагаем такую редакцию:
«51) кооператив собственников помещений (квартир) - некоммерческая организация, созданная собственниками жилых и (или) нежилых помещений для управления объектом кондоминиума;».
21. Предложение разработчиков о дополнении ст. 2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 53) следует отклонить, поскольку в случае его принятия в одном многоквартирном доме может быть несколько форм управления, что вряд ли оправданно и целесообразно.
22. Предложение разработчиков о дополнении ст. 2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 54) следует отклонить, поскольку оно приведет к смешению разных форм управления в одном многоквартирном доме. Зачем в правление КСП(К) вводить представителей ОСК, с какой целью? Тем более, как следует из предложенной редакции, в составе КСП(К) будут только представители ОСК что ли, а как же члены КСП(К), которые инициировали создание КСП(К) и желать принимать в нем активное участие и другие члены КСП(К) избрали их?
На наш взгляд, применительно к вопросам статуса и основных направлений деятельности КСП(К) представленный Законопроект страдает внутренней противоречивостью. С одной стороны, разработчики стремятся сохранить старую и новые формы управления многоквартирным домом, а с другой - разработчики пытаются искоренить КСП(К) путем внедрения во все многоквартирные дома ОСК. Но, как уже было указано выше, 90% многоквартирных домов продолжаются обслуживаться КСП(К), и если принять тот механизм, который предлагают разработчики применительно к КСП(К), то неизбежно это приведет к недовольству наших граждан и к усилению социальной напряженности в казахстанском обществе, поскольку по предложению разработчиков в каждом многоквартирном доме следует зарегистрировать ОСК, и не просто зарегистрировать, но и содержать, зачем? Сегодня и так ситуация достаточно сложная, потому что доходы населения падают в связи с ослаблением национальной валюты, а цены на товары, работы и услуги (в том числе, и жилищно-коммунальные услуги) растут. Любые дополнительные сложности и расходы, с которыми будут сталкиваться, наши граждане приведут к массовым недовольствам, потому что реформа в сфере управления многоквартирными домами затрагивает права и законные интересы большинства населения.
С учетом всего выше сказанного, можно прийти к выводу о том, что разработчикам следует выработать единый подход к разрешению проблемы сохранения старой формы (КСП(К) и внедрения новых форм управления многоквартирными домами (ОСИ) и ОСК: либо следует установить какой-то переходный период к новым формам и с этого времени все другие формы упразднить, либо сохранить действующие и создать новую, как в данном случае, но старую форму, в частности, КСП(К) не следует искусственно разрушать, наоборот, ее следует преобразовывать в такую форму, которая бы наиболее отвечала современным запросам практики.
В связи с этим, все предложения разработчиков, направленные на фактическое и искусственное упразднение КСП(К) следует отклонить. Нельзя использовать неправовые способы для достижения какой-либо цели, если КСП(К) как форма управления устарела и уже не отвечает современным требованиям, то от нее нужно просто отказаться и заменить ее на другую более современную.
23. Предложение о дополнении ст. 2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 55) можно поддержать, хотя оно уже в третий раз дублируется в полном объеме наряду с ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, но здесь это оправдано в силу того, что в Законе о жилищных отношениях должны быть указаны все участники этих отношения, поэтому предлагаем другую редакцию подпункта 55):
«55) Объединение собственников помещений многоквартирного жилого дома - особая форма некоммерческого юридического лица, создаваемая для реализации прав и обязанностей по содержанию общедомового имущества собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок в многоквартирном жилом доме и регистрируемая в композитном формате на основании права собственности на это имущество и независимо от согласия его собственников».
24. Предложение разработчиков о новой редакции ст. 6 Закона о жилищных отношениях следует поддержать, но с учетом следующих замечаний. Прежде всего, необходимо изменить название статьи 6, поскольку общее имущество не у объекта кондоминиума, а «в» объекте кондоминиума и принадлежит оно всем собственникам на праве общей долевой собственности. Наконец, необходимо правильно называть объединение собственников, потому что, как уже неоднократно указывалось выше, не может быть собственника у кондоминиума, поскольку кондоминиум - это форма собственности. Следовательно, данные предложения следует изложить в другой редакции:
«Статья 6. Управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества в объекте кондоминиума.
Собственники жилых и (или) нежилых помещений вправе образовать совет объединения собственников помещений, и обязаны нести расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества собственников жилых и (или) нежилых помещений в объекте кондоминиума.
Услуги по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества собственников жилых и (или) нежилых помещений в объекте кондоминиума оказываются субъектами управления многоквартирным жилым домом самостоятельно либо путем заключения договора доверительного управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества собственников жилых и (или) нежилых помещений в объекте кондоминиума с субъектами сервисной деятельности.
Субъекты управления многоквартирным жилым домом заключают договор доверительного управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества собственников жилых и (или) нежилых помещений в объекте кондоминиума с объединением собственников помещений, в лице председателя совета объединения собственников помещений».
25. Предложение разработчиков о дополнении ст. 10-2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 10-31) следует поддержать, потому что действительно необходимо установить квалификационные требования к управляющему многоквартирным жилым домом.
26. Предложение разработчиков о дополнении ст. 10-2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 10-32) следует поддержать, поскольку вполне оправданно наделение уполномоченного органа полномочиями по разработке и утверждении типового устава КСП(К).
27. В продолжение уже сказанного выше о необходимости наделения уполномоченного органа полномочиями по разработке и утверждению типового устава ОСК, предлагаем дополнить ст. 10-2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 10-33):
«10-33) разрабатывает и утверждает типовой устав объединения собственников помещений».
28. Предложение разработчиков о дополнении ст. 10-2 Закона о жилищных отношениях новым подпунктом 10-33) следует поддержать, но под новым номером 10-34) и в другой редакции:
10-34) разрабатывает и утверждает типовой договор доверительного управления многоквартирным жилым домом между субъектами управления многоквартирным жилым домом и советом объединения собственников помещений.».
29. Предложение разработчиков о новой редакции п. 2 ст. 31 Закона о жилищных отношениях следует поддержать, но в другой редакции:
