Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723
Об ипотеке недвижимого имущества
(с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.02.2007 г.)
Данная редакция действовала до внесения изменений от 12 января 2007 г. (вводятся в действие по истечении шести месяцев со дня его официального опубликования)
Форма акта и заголовок изложены в редакции Закона РК от 23.12.05 г. № 107-III (см. стар. ред.)
По всему тексту слова «Указе», «Указа», «Указом», «Указ» заменены соответственно словами «Законе», «Закона», «Законом», «Закон» в соответствии с Законом РК от 23.12.05 г. № 107-III (см. стар. ред.)
В оригинале оглавление отсутствует
Преамбула исключена в соответствии с Законом РК от 23.12.05 г. № 107-III (см. стар. ред.)
Глава 1. Общие положения
В статью 1 внесены изменения в соответствии с Законами РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.); от 23.12.05 г. № 107-III (см. стар. ред.)
Статья 1. Основные термины и определения
Термины и определения, применяемые в настоящем Законе, означают:
1) доверенное лицо - лицо, которое проводит реализацию ипотеки во внесудебном порядке;
2) залогодатель - лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем являются предметом ипотеки;
3) залогодержатель - лицо, чьи интересы по основному обязательству обеспечены ипотекой;
4) ипотека недвижимого имущества (ипотека) - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица;
4-1) ипотечная организация - юридическое лицо, исключительным видом деятельности которого является деятельность, предусмотренная настоящим Законом;
5) ипотечный договор - соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства;
5-1) ипотечный заем - банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества;
5-2) ипотечный жилищный заем - ипотечный заем, предоставляемый в целях строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта;
6) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
7) основное обязательство - долговое или иное обязательство, полностью или частично обеспеченное ипотекой;
8) реализация ипотеки - реализация имущества, являющегося предметом ипотеки;
9) уполномоченный орган - государственный орган, осуществляющий регулирование и надзор финансового рынка и финансовых организаций.
В статью 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 23.12.05 г. № 107-III (см. стар. ред.)
Статья 2. Сфера применения настоящего Закона
1. Настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона.
2. Правила настоящего Закона об ипотеке, возникающей в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей на основании законодательного акта.
3. Особенности ипотеки земельных участков и прав на них могут быть предусмотрены земельным законодательством.
4. Требования для ипотечных организаций, связанные с получением ими лицензий на осуществление банковских операций, предусмотренных настоящим Законом, а также регулированием их деятельности, устанавливаются нормативными правовыми актами уполномоченного органа.
В статью 3 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 11.07.97 г. № 154-1; Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 3. Пределы обеспечения основного обязательства ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по договору ипотечного займа или иному обязательству полностью либо в части, предусмотренной ипотечным договором.
Если иное не предусмотрено договором, ипотека, установленная в обеспечение договора ипотечного займа, обеспечивает также уплату кредитору причитающегося ему вознаграждения (интереса) за пользование кредитом.
2. Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, включая:
1) возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иным ненадлежащим исполнением основного обязательства;
2) неустойку (штраф, пеню) за неисполнение, просрочку исполнения или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;
3) неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренные основным обязательством либо законодательными актами.
3. Ипотека обеспечивает также:
1) возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
2) возмещение расходов по реализации ипотеки.
4. Если в ипотечном договоре указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи и статьей 4 настоящего Закона.
Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями ипотечного договора или в силу необходимости обеспечить сохранение заложенного недвижимого имущества вынужден нести расходы по его содержанию и охране либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим недвижимым имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного недвижимого имущества.
Статья 5. Ипотека недвижимого имущества, находящегося в общей собственности
1. На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Закон дополнен главой 1-1 в соответствии с Законом РК от 23.12.05 г. № 107-III
Глава 1-1. Ипотечная организация
Статья 5-1. Создание ипотечной организации
1. Ипотечная организация создается в форме акционерного общества в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.
2. Наименование ипотечной организации должно содержать слова «ипотечная организация».
Юридическое лицо, не зарегистрированное в установленном законодательством Республики Казахстан порядке в качестве ипотечной организации, не может именоваться ипотечной организацией.
3. Ипотечная организация является коммерческой организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным органом.
Статья 5-2. Деятельность ипотечной организации
1. Основным видом деятельности ипотечной организации является предоставление ипотечного займа на основании лицензии уполномоченного органа на осуществление банковских заемных операций.
2. Ипотечная организация вправе осуществлять следующие дополнительные операции:
1) доверительные операции: управление правами требования по ипотечным займам в интересах и по поручению доверителя;
2) факторинговые операции: приобретение прав требования платежа с покупателя товаров (работ, услуг) с принятием риска неплатежа;
3) форфейтинговые операции (форфетирование): оплату долгового обязательства покупателя товаров (работ, услуг) путем покупки векселя без оборота на продавца;
4) лизинговую деятельность.
3. Порядок выдачи, приостановления и отзыва лицензии ипотечной организации устанавливается нормативными правовыми актами уполномоченного органа.
4. Ипотечная организация вправе осуществлять следующие виды деятельности:
1) инвестиционную деятельность с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи;
2) реализацию специальной литературы по вопросам ипотечного кредитования на любых видах носителей информации;
3) реализацию собственного имущества;
4) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;
5) предоставление консультационных услуг по вопросам, связанным с ее деятельностью;
6) выпуск и размещение ценных бумаг, в том числе облигаций;
7) реализацию специализированного программного обеспечения, используемого для автоматизации деятельности ипотечных организаций;
8) организацию и проведение обучения в целях повышения квалификации специалистов в области ипотечного кредитования.
5. Ипотечная организация для обеспечения своей деятельности вправе использовать источники финансирования, не запрещенные законодательством Республики Казахстан.
6. Ипотечной организации запрещается приобретение долей участия в уставных капиталах или акций юридических лиц, кроме случаев приобретения долей участия в уставных капиталах или акций:
1) финансовых организаций;
2) юридических лиц, не являющихся финансовыми организациями, акции которых включены в список фондовой биржи, осуществляющей деятельность на территории Республики Казахстан, по наивысшей категории листинга;
3) юридических лиц, осуществляющих автоматизацию деятельности ипотечных организаций.
Статья дополнена пунктом 3 в соответствии с Законом РК от 19.02.07 г. № 230-III
Статья 5-3. Компетенция уполномоченного органа
1. Уполномоченный орган в отношении ипотечных организаций осуществляет следующие функции:
1) выдает ипотечным организациям лицензии на осуществление банковских операций, предусмотренных настоящим Законом;
2) ведет реестр ипотечных организаций;
3) устанавливает пруденциальные нормативы и другие обязательные к соблюдению ипотечными организациями нормы и лимиты;
4) издает обязательные к исполнению ипотечными организациями нормативные правовые акты;
5) устанавливает перечень, формы, сроки и порядок представления отчетности ипотечными организациями;
6) самостоятельно либо с привлечением других организаций производит проверку деятельности ипотечных организаций;
7) иные функции в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.
2. Порядок применения мер воздействия и санкций устанавливается нормативными правовыми актами уполномоченного органа.
3. При неисполнении ипотечной организацией требований уполномоченного органа, указанных в письменном предписании, по корректировке данных в финансовой и (или) иной отчетности расчет пруденциальных нормативов осуществляется уполномоченным органом на основании откорректированной им отчетности.
Статья 5-4. Меры воздействия, применяемые к ипотечным организациям, и основания их применения
1. При нарушении ипотечной организацией требований нормативных правовых актов уполномоченного органа к ней могут быть применены меры воздействия, установленные настоящей статьей. Под мерами воздействия понимаются ограниченные меры воздействия и санкции.
2. В качестве ограниченных мер воздействия уполномоченный орган вправе применить к ипотечной организации следующие ограниченные меры:
1) затребовать письмо-обязательство;
2) дать обязательное для исполнения письменное предписание.
Письмо-обязательство ипотечной организации должно содержать факт признания имеющихся недостатков и гарантию руководителя правления ипотечной организации по их устранению в строго определенные сроки с указанием перечня запланированных мероприятий.
Письменное предписание уполномоченного органа - это указание ипотечной организации о принятии коррективных мер, направленных на устранение выявленных недостатков в установленный срок. Обжалование письменного предписания уполномоченного органа в суде не приостанавливает его исполнения.
Ипотечная организация обязана уведомить уполномоченный орган об исполнении письма-обязательства или письменного предписания в срок, указанный в документе.
3. Порядок применения ограниченных мер воздействия устанавливается нормативными правовыми актами уполномоченного органа.
4. В качестве санкций уполномоченный орган вправе применить к ипотечной организации следующие меры:
1) наложение и взыскание штрафа по основаниям, установленным законодательными актами Республики Казахстан;
2) приостановление либо отзыв лицензии по основаниям, установленным законодательными актами Республики Казахстан;
3) временное (на срок не более трех месяцев) отстранение от выполнения служебных обязанностей первого руководителя правления ипотечной организации до рассмотрения этого вопроса соответствующим органом ипотечной организации по следующим основаниям:
ненадлежащее исполнение обязательств, связанных с осуществлением деятельности, предусмотренной настоящим Законом;
неисполнение письма-обязательства и письменного предписания уполномоченного органа;
нарушение требований нормативных правовых актов уполномоченного органа.
5. Уполномоченный орган приостанавливает либо отзывает лицензии на осуществление всех либо отдельных видов банковских операций в зависимости от характера нарушения.
Информацию о принятом решении уполномоченный орган публикует в периодических печатных изданиях на государственном и русском языках.
6. Решение уполномоченного органа о применении к ипотечной организации мер воздействия, предусмотренных настоящей статьей, может быть обжаловано в суде.
Глава 2. Ипотечный договор
Статья 6. Форма ипотечного договора
1. Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель).
2. Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора.
3. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон.
4. Права залогодержателя могут подтверждаться (оформляться) выдачей ипотечного свидетельства.
В статью 7 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 7. Содержание ипотечного договора
1. В ипотечном договоре должны быть указаны:
1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;
2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;
3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие);
5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.
См. также: Письмо Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 2 августа 2003 года № 11-1-4/2830/2.
2. Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Статья 8. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного недвижимого имущества
1. При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по ипотечному договору, с нарушением правил, содержащихся в пункте 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
1) признания сделки об отчуждении заложенного недвижимого имущества недействительной;
2) досрочного исполнения основного обязательства и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель заложенного недвижимого имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что недвижимое имущество отчуждается с нарушением правил, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного недвижимого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с залогодателем.
2. При выдаче залогодателем ипотечного свидетельства отчуждение им заложенного недвижимого имущества не допускается.
При отчуждении им недвижимого имущества наступают последствия, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.
Статья 9. Передача прав по ипотечному договору
Передача прав по ипотечному договору осуществляется с соблюдением правил об уступке требований, а в случае выдачи ипотечного свидетельства - в порядке, установленном статьей 16 настоящего Закона, и подлежит государственной регистрации.
Статья 10. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки
При заключении ипотечного договора залогодатель обязан предупредить залогодержателя о всех известных ему к моменту регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, даже если эти права не зарегистрированы в установленном порядке. Неисполнение этого правила дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения основного обязательства либо изменения условий ипотечного договора.
Статья 11. Приложения к ипотечному договору
К ипотечному договору могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки, и/или условия, необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.
Глава 3. Ипотечное свидетельство
В статью 12 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 12. Понятие ипотечного свидетельства
1. Ипотечное свидетельство является ордерной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца:
1) на получение исполнения по основному обязательству;
2) на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество в целях получения исполнения по основному обязательству.
2. Ипотечное свидетельство составляется в одном экземпляре и передается залогодержателю.
3. На всех экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче ипотечного свидетельства.
4. Не допускается составление более одного ипотечного свидетельства в отношении одного и того же недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки по ипотечному жилищному займу, или его части.
В статью 13 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 13. Содержание ипотечного свидетельства
1. Ипотечное свидетельство должно содержать:
1) слова «Ипотечное свидетельство», включенные в название документа;
2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
3) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
4) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) должника, если должник по основному обязательству не является залогодателем;
5) дату и место заключения ипотечного договора;
6) указание суммы основного обязательства и размера вознаграждения, если они подлежат уплате;
7) указание срока уплаты суммы основного обязательства и вознаграждения, если они подлежат уплате, а если эта сумма и/или вознаграждение подлежат уплате по частям - сроков или периодичности соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие их определить;
8) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
9) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
10) указание на то, имеются ли на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества, другие ипотечные свидетельства, за исключением ипотечных свидетельств по договорам ипотечного жилищного займа, сдано ли это недвижимое имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом;
11) подпись залогодателя;
12) дату выдачи ипотечного свидетельства.
2. Несоблюдение требований, установленных пунктом 1 настоящей статьи, а также наличие подчисток и исправлений делает ипотечное свидетельство недействительным.
В статью 14 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 14. Условия осуществления прав и исполнение обязательств по ипотечному свидетельству
1. При осуществлении своих прав, предусмотренных настоящим Законом или ипотечным договором, владелец ипотечного свидетельства обязан предъявить его залогодателю.
2. Залогодатель, исполнивший основное обязательство, вправе требовать передачи ему ипотечного свидетельства. Залогодатель, частично исполнивший основное обязательство, вправе требовать отметки на ипотечном свидетельстве об исполнении соответствующей части обязательства, которая не может производиться реже чем один раз в год. При передаче ипотечного свидетельства новому владельцу отметка о частичном исполнении производится в обязательном порядке.
3. Нахождение ипотечного свидетельства у его законного владельца либо отсутствие на ипотечном свидетельстве отметки о частичном исполнении основного обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или, соответственно, его часть не исполнены.
4. Нахождение ипотечного свидетельства у залогодателя свидетельствует, если не доказано иное, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.
5. Исполнение обязательств по ипотечному свидетельству осуществляется в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи.
6. Законный владелец ипотечного свидетельства, передающий права по ипотечному свидетельству путем совершения передаточной надписи (индоссамента), не несет ответственности за осуществление права по ипотечному свидетельству в случае, если до государственной регистрации на ипотечном свидетельстве им совершена оговорка «без оборота на меня.»
Статья 15. Регистрация ипотечного свидетельства
Выдача ипотечного свидетельства и его последующая передача другим владельцам подлежат государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
См.также: Письмо Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 2 августа 2003 года № 11-1-4/2830/2.
Статья 16. Передача прав по ипотечному свидетельству
1. Передача прав по ипотечному свидетельству осуществляется путем совершения на нем передаточной надписи в пользу другого лица и передачи ипотечного свидетельства этому лицу.
В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя лица, которому передаются права по ипотечному свидетельству. Бланковые передаточные надписи на ипотечном свидетельстве считаются недействительными.
Передаточная надпись должна быть подписана указанным в ипотечном свидетельстве залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем ипотечного свидетельства, названным в предыдущей передаточной надписи.
2. Передача прав по ипотечному свидетельству другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по основному обязательству.
Законному владельцу ипотечного свидетельства принадлежат все вытекающие из его содержания права, включая права залогодержателя и права кредитора по основному обязательству.
3. Владелец ипотечного свидетельства считается законным, если его права на ипотечное свидетельство основываются на непрерывном ряде имеющихся на нем передаточных надписей.
Владелец ипотечного свидетельства считается незаконным, если доказано, что оно выбыло из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец при приобретении ипотечного свидетельства знал или должен был знать.
4. Надписи на ипотечном свидетельстве, запрещающие его последующую передачу другим лицам, недействительны.
Статья 17. Восстановление прав по утраченному ипотечному свидетельству
1. Восстановление прав по утраченному ипотечному свидетельству производится судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.
2. Права по ипотечному свидетельству, которое было передано залогодержателем третьему лицу, могут быть восстановлены, если будут установлены все передаточные надписи, сделанные на утраченном ипотечном свидетельстве.
3. На основании решения суда залогодатель выдает дубликат ипотечного свидетельства с отметкой на нем «дубликат».
В статью 18 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 18. Залог ипотечного свидетельства
1. Залог ипотечного свидетельства в обеспечение исполнения обязательств законного владельца ипотечного свидетельства осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.
2. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом ипотечного свидетельства, залогодержатель ипотечного свидетельства вправе требовать передачи ему прав по основному обязательству в порядке, на условиях и с последствиями предусмотренными статьей 16 настоящего Закона. При отказе передать эти права залогодержатель ипотечного свидетельства может требовать в судебном порядке перевода таких прав на себя.
3. Залогодержатель ипотечного свидетельства, которому переданы или на которого судом переведены права по ипотечному свидетельству, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями ипотечного свидетельства и основного обязательства.
Вырученные в результате реализации ипотеки суммы обращаются в погашение долга залогодержателю ипотечного свидетельства, а оставшаяся сумма передается лицу, заложившему недвижимое имущество, с учетом требований статьи 36 настоящего Закона.
4. По соглашению залогодержателя ипотечного свидетельства и залогодателя ипотечного свидетельства на ипотечном свидетельстве может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю право по истечении определенного срока продать ипотечное свидетельство с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обязательства, обеспеченного залогом ипотечного свидетельства.
Статья 19. Прекращение действия ипотечного свидетельства
1. Действие ипотечного свидетельства прекращается:
1) при осуществлении вытекающих из него прав;
2) при его добровольной передаче залогодателю;
3) если вытекающие из него требования не будут предъявлены должнику по основному обязательству до истечения месяца после наступления срока исполнения основного обязательства;
4) в случае утраты предмета ипотеки.
2. При прекращении действия ипотечного свидетельства по основаниям, предусмотренным подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, права владельца ипотечного свидетельства на исполнение основного обязательства сохраняются.
Глава 4. Реализация ипотеки
Статья 20. Способы реализации ипотеки
В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно статье 32 настоящего Закона.
В статью 21 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 21. Реализация ипотеки в судебном порядке
1. Реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.
2. В обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
3. Принимая решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:
1) все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляется вознаграждение, размер вознаграждения и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки недвижимое имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации;
4) меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества до момента его реализации, если они необходимы.
4. По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
1) залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки.
Если залогодатель в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования залогодержателя, суд по заявлению залогодателя отменяет это решение.
5. Отсрочка реализации ипотеки не допускается в случаях:
1) если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
2) если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом.
В статью 22 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 22. Прекращение реализации ипотеки
Должник и/или залогодатель, являющийся третьим лицом (вещный поручитель) вправе в любое время до того, как состоялась продажа предмета залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения в соответствии с условиями ипотечного договора. Соглашение, ограничивающее это право, недействительно.
Статья 23. Возмещение расходов, связанных с реализацией ипотеки
Произведенные залогодержателем расходы, связанные с реализацией ипотеки, возмещаются ему из стоимости заложенного имущества.
В статью 24 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 24. Процедура реализации ипотеки во внесудебном порядке
1. Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом.
2. Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае, если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.
3. Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:
1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.
В статью 25 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 25. Требования к проведению внесудебных торгов
1. До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:
1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручает его залогодателю. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре;
2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю (подпункт 1 настоящего пункта), доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах в соответствии со статьей 28 настоящего Закона;
3) с момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то признаются недействительными;
4) с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней.
2. По получении уведомления о невыполнении основного обязательства залогодатель вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки.
Залогодатель вправе также обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 21 настоящего Закона.
Обращение с иском (заявлением) в суд приостанавливает течение срока, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи.
В статью 26 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 26. Содержание уведомления о невыполнении обязательств
Уведомление о невыполнении обязательств должно содержать следующие сведения:
1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
3) краткое изложение невыполненных обязательств;
4) суммарная расшифровка основного обязательства;
5) суммарная расшифровка всех иных сборов, издержек и расходов, которые должны быть оплачены залогодателем до возможной продажи заложенного недвижимого имущества;
6) предложение о полном погашении всех задолженностей в течение тридцати дней с момента получения уведомления;
7) предупреждение о возможном проведении торгов на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
8) имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.
Статья 27. Содержание уведомления о проведении торгов
Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения:
1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
3) краткое изложение невыполненных обязательств и общая сумма всех задолженностей залогодателя перед залогодержателем, подлежащих удовлетворению за счет реализации ипотеки;
4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки и выносимого на торги;
5) время и место проведения торгов;
6) имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.
В статью 28 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
