Если до даты первой публикации объявления о торгах во внесудебном порядке должник - физическое лицо и (или) залогодатель, являющийся третьим лицом (вещный поручитель), предлагают залогодержателю кандидатуру покупателя, цена покупки предмета залога которого покрывает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту фактического удовлетворения требования залогодержателя, данное лицо имеет право преимущественной покупки. В этом случае залогодержатель не должен отказывать в реализации предмета залога.
При неоплате лицом, имеющим право преимущественной покупки предмета залога, предложенной им цены покупки в течение десяти рабочих дней с даты предложения залогодержателю его кандидатуры в качестве покупателя, залогодержатель проводит внесудебные торги в порядке, установленном настоящим Законом.
Статья 23. Возмещение расходов, связанных с реализацией ипотеки
Произведенные залогодержателем расходы, связанные с реализацией ипотеки, возмещаются ему из стоимости заложенного имущества.
В статью 24 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.); изложена в редакции Закона РК от 10.02.11 г. № 406-IV (см. стар. ред.); внесены изменения в соответствии с Законом РК от 26.11.12 г. № 57-V (см. стар. ред.)
Статья 24. Процедура реализации ипотеки во внесудебном порядке
1. Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом.
2. Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.
3. Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:
1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
Действие подпунктов 4 и 5 распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных ипотечных договоров, за исключением ипотечных договоров, по которым заложенное недвижимое имущество реализовано во внесудебном порядке
4) имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом, где был зарегистрирован ипотечный договор, и представленный в срок, установленный подпунктом 7-1) статьи 26 настоящего Закона;
5) предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита (кредита), заключенному физическим лицом с микрофинансовой организацией (кредитным товариществом).
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.
См.: Информационное письмо Консультативного Совета по выработке единой судебной практики при отправлении правосудия Карагандинского областного суда от 4 апреля 2012 года «О применении Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», при рассмотрении дел по искам банков к заемщикам о досрочном взыскании предмета займа»
В статью 25 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.); Законом РК от 10.02.11 г. № 406-IV (см. стар. ред.); Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV (см. стар. ред.); Законом РК от 05.07.12 г. № 30-V (см. стар. ред.)
Статья 25. Требования к проведению внесудебных торгов
1. До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:
1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, и вручает его залогодателю. При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре;
2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, и непредставлении залогодателем по ипотечному жилищному займу, являющимся физическим лицом, письменного отказа от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, зарегистрированного в органе, где была зарегистрирована ипотека, но не ранее чем через тридцать календарных дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю в соответствии с подпунктом 1) настоящего пункта, доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, вручает или направляет его залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре залога, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах в соответствии со статьей 28 настоящего Закона;
3) с момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то признаются недействительными;
4) с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней.
2. По получении уведомления о невыполнении основного обязательства залогодатель вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки.
Залогодатель вправе также обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 21 настоящего Закона.
Обращение с иском (заявлением) в суд приостанавливает течение срока, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи.
В статью 26 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.); Законом РК от 10.02.11 г. № 406-IV (см. стар. ред.)
Статья 26. Содержание уведомления о невыполнении обязательств
Уведомление о невыполнении обязательств должно содержать следующие сведения:
1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
3) краткое изложение невыполненных обязательств;
4) суммарная расшифровка основного обязательства;
5) суммарная расшифровка всех иных сборов, издержек и расходов, которые должны быть оплачены залогодателем до возможной продажи заложенного недвижимого имущества;
6) предложение о полном погашении всех задолженностей в течение тридцати дней с момента получения уведомления;
7) предупреждение о возможном проведении торгов на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
7-1) условие о праве залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, представить в течение двадцати пяти календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления письменный отказ от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, зарегистрированный в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор;
8) имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.
Статья 27. Содержание уведомления о проведении торгов
Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения:
1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
3) краткое изложение невыполненных обязательств и общая сумма всех задолженностей залогодателя перед залогодержателем, подлежащих удовлетворению за счет реализации ипотеки;
4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки и выносимого на торги;
5) время и место проведения торгов;
6) имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.
В статью 28 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.); Законом РК от 10.02.11 г. № 406-IV (см. стар. ред.)
Статья 28. Объявление о торгах и его публикация
1. Не менее чем за десять календарных дней до проведения торгов доверенное лицо публикует на казахском и русском языках объявление о торгах в периодических печатных изданиях, распространяемых на территории области, города республиканского значения, столицы Республики Казахстан по месту нахождения недвижимого имущества.
2. Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:
1) наименование, описание и характеристику недвижимого имущества, выносимого на торги;
2) точное местонахождение недвижимого имущества;
3) сумму гарантийного взноса участника торгов, если таковой предусмотрен условиями торгов;
4) порядок и сроки уплаты покупной цены;
5) время и место проведения торгов;
6) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводящего торги, его номер телефона для справок и платежные реквизиты.
Один экземпляр объявления о торгах вывешивается, если это возможно и к этому нет препятствий, на видном месте прямо на недвижимом имуществе, выносимом на торги, не позднее чем за десять дней до даты их проведения.
В статью 29 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.07.13 г. № 121-V (см. стар. ред.)
Статья 29. Организация и проведение торгов
1. Торги организует и проводит доверенное лицо.
2. Торги проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, селе) по месту нахождения имущества.
3. Торги назначаются на любые дни недели на время с 9 до 18 часов.
Статья 30. Участники торгов
В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя.
Доверенное лицо в торгах не участвует.
Статья 31. Гарантийный взнос и уплата покупной цены
1. Перед началом торгов доверенное лицо вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса или иного доказательства его способности полностью оплатить предполагаемую покупную цену. Перед завершением торгов доверенное лицо вправе потребовать от предложившего конечную цену участника торгов немедленного внесения этой суммы в полном объеме наличными деньгами, в виде чека банка или другим установленным законодательством Республики Казахстан способом расчетов, либо потребовать доказательств его способности оплаты названной цены после завершения торгов способами и в сроки, указанные в объявлении о торгах.
2. При отказе покупателя произвести немедленную оплату либо при отсутствии у него доказательств возможности оплаты в сроки, предусмотренные объявлением о торгах, он исключается из состава участников торгов, и они считаются продолженными. При невозможности их продолжения, а также в случае неоплаты покупателем приобретенного на торгах имущества, назначаются новые торги, которые проводятся в порядке, установленном настоящим Законом.
3. Залогодержатель, участвующий в торгах, освобождается от внесения гарантийного взноса, а также в случае выигрыша торга - от оплаты покупной цены в пределах суммы основного обязательства.
4. Гарантийные взносы участников подлежат возврату по окончании торгов. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет покупной цены.
Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего покупную цену, остается в распоряжении доверенного лица и используется им в порядке, установленном статьей 36 настоящего Закона.
В статью 32 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 8.11.2000 г. № 96-II; Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)
Статья 32. Объявление торгов несостоявшимися
1. Доверенное лицо объявляет торги несостоявшимися в случаях, когда:
1) на торги явилось менее двух покупателей;
2) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
2. Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных в пункте 1 настоящей статьи обстоятельств.
3. При объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов.
См.: Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».
В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися по основанию, предусмотренному подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести заложенное недвижимое имущество путем заключения договора купли-продажи.
Ипотечный договор в этом случае прекращается.
4. Объявление о новых торгах публикуется в соответствии со статьей 28 настоящего Закона.
Статья 33. Право на обращение в суд
Залогодатель, а также должник по основному обязательству, если он не является залогодателем, вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения процедуры их проведения.
Подача искового заявления не приостанавливает совершения действий, вытекающих из результатов торгов.
Статья 34. Передача недвижимого имущества покупателю
После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей доверенное лицо вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах, который должен содержать следующие сведения:
1) основание для проведения торгов;
2) место и время их проведения;
3) наименование, описание и характеристику имущества, приобретенного на торгах, его местонахождение;
4) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя - прежнего владельца имущества;
5) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) покупателя;
6) покупная цена, уплаченная покупателем;
7) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводившего торги.
Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица.
Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица; если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке.
Статья 35. Отказ залогодателя от передачи недвижимого имущества
В случае отказа залогодателя передать покупателю недвижимое имущество, приобретенное им на торгах, включая нежелание освободить жилое помещение, покупатель вправе обратиться в суд по месту нахождения имущества.
Все возникающие при этом судебные издержки возмещаются залогодателем за счет средств, полученных от реализации ипотеки.
Статья 36. Распределение выручки от торгов
Доверенное лицо распределяет выручку от торгов в следующем порядке приоритетности:
1) на покрытие издержек и расходов на проведение торгов;
2) на оплату основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
3) на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, а также иных обременений недвижимого имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами;
4) на возврат залогодателю оставшейся суммы.
Глава 5. Прекращение ипотеки
В статью 37 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.); Законом РК от 26.07.07 г. № 311-III (см. стар. ред.)
Статья 37. Основания прекращения ипотеки
1. Ипотека прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 322 Гражданского кодекса Республики Казахстан, если иное не предусмотрено настоящим Законом. Государственная регистрация прекращения ипотеки недвижимого имущества в связи с исполнением основного обязательства, обращением взыскания на предмет ипотеки и иным основаниям осуществляется в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.
Статья 38. Действие настоящего Закона
Настоящий Закон вступает в силу с 1 января 1996 года.
Президент
Республики Казахстан
