Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 7 декабря 2007 года № 329 «Об утверждении Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд» (утратил силу)

Шкала интенсивности:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим фактором j получено а(i, j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(j, i) = 1/b.

Сравнение элементов a и b проводится по следующим критериям:

какой из элементов важнее или имеет большее воздействие;

какой из элементов более вероятен.

Для расчета величины весовых коэффициентов строятся три обратно симметричные матрицы:

1) матрица соотношения приоритетов, в которой соответствие примененных подходов задаче оценки сравнивается с надежностью используемой информации. В результате данного сравнения определяется оптимальное для конкретной задачи оценки соотношение соответствия подходов и надежности информации;

2) матрица степени соответствия цели оценки показывает, какой из применявшихся подходов наиболее соответствует конкретной цели оценки;

3) матрица надежности использованной информации определяет, в каком из подходов применена более надежная и заслуживающая доверия информация.

При построении матриц оценщик определяет величину превосходства строки над столбцом матриц.

Получение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки оценщик проводит путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. При этом коэффициент вариации (относительное отклонение результатов расчета по каждой методике) не должен превышать 20%. Если коэффициент вариации превышает 20% необходимо произвести повторную оценку, используя более точную информацию, либо обосновать невозможность использования метода, который дает наибольшее отклонение от среднего взвешенного результата:

                             (17)

где: σ - стандартное отклонение;

i - количество методов примененных для оценки земельных участков.

3. Определение убытков, причиненных собственнику или землепользователю в связи с утратой недвижимого

имущества, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением

обязательств перед третьими лицами

Параграф 1. Определение размера убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств

перед третьими лицами

35. Размер убытков, которые несут собственник и землепользователь недвижимого имущества, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяется путем сложения:

сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на недвижимое имущество в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств по достоверным и официальным данным в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

сумм недополученных доходов обладателей прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

36. Для определения размера убытков, которые причинены обладателям прав на недвижимое имущество, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Республики Казахстан и договоров, заключенных обладателями прав на недвижимое имущество, с третьими лицами, на предмет:

установления видов и размера ответственности, которую должны понести обладатели прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия недвижимого имущества, ограничения их прав на недвижимое имущество либо ухудшения качества недвижимого имущества в результате деятельности других лиц;

установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на недвижимое имущество недополучили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия недвижимого имущества, ограничения их прав на недвижимое имущество либо ухудшения качества недвижимого имущества в результате деятельности других лиц.

Параграф 2. Определение размера упущенной выгоды

37. Под упущенной выгодой обладателей прав на недвижимое имущество понимается неполученный доход, который обладатели прав на недвижимое имущество получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Оценка упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на недвижимое имущество получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Доходом обладателей прав на недвижимое имущество является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и выплатами (далее - денежный поток).

Под дисконтированием для целей определения убытков, причиненных собственнику или землепользователю в связи с утратой недвижимого имущества, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением с недвижимым имуществом предпринимательской деятельности обладателем права; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

При этом безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала.

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на недвижимое имущество, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на недвижимое имущество при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на недвижимое имущество в условиях нарушения их прав.

Под периодом восстановления нарушенного производства для целей настоящей Методики понимается срок, в течение которого обладатели прав на недвижимое имущество смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на недвижимое имущество до нарушения их права.

Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на недвижимое имущество, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельного участка и иные характеристики условий землепользования.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующие признаки обычных условий гражданского оборота:

наибольшая вероятность условий использования недвижимого имущества обладателями прав на недвижимое имущество;

подтвержденность анализом рынка сделанных предположений; типичность условий функционирования рынка;

отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

4. Требования к проведению оценки недвижимого имущества, изымаемого для государственных

нужд и оформлению ее результатов

38. Оценка недвижимого имущества, изымаемого для государственных нужд, осуществляется на основании договора в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность в Республике Казахстан. При проведении оценки устанавливаются:

количественные и качественные характеристики земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости, для чего осуществляется сбор и обработка правоустанавливающих документов, сведений об обременениях земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости, правами иных лиц;

данные кадастрового и технического учета, относящиеся к земельным участкам и иным, находящимся на них объектам недвижимости;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости;

другой информации, связанной с земельными участками и иными, находящимися на них объектами недвижимости, необходимой для установления количественных и качественных характеристик земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости;

определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельный участок и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости, и обосновывается их выбор;

осуществляются необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельного участка и иных, находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельный участок и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков, и другой информации;

определяется итоговая величина размера убытков. Итоговая величина размера убытков, выраженная в тенге, если иное не предусмотрено в договоре.

39. Оценка оформляется письменным отчетом об оценке (далее - отчет об оценке).

40. Цена выкупа, указанная в отчете об оценке, составленном в соответствии с настоящей Методикой, может быть признана рекомендуемой, если с даты составления отчета об оценке до даты возмещения убытков прошло не более шести месяцев.

41. При проведении оценки используется достоверная и достаточная информация. Используемая при проведении оценки информация является достоверной, если отчет об оценке, составленный на ее основе, позволяет его пользователю на основании его данных сделать правильный вывод о стоимости недвижимого имущества и принять базирующееся на этом выводе обоснованное решение о возмещении убытков.

Используемая при проведении оценки информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении оценки и итоговой величины размера убытков, установленных в отчете об оценке.

42. Оценка является обоснованной при условии подтверждения данного расчета и итоговой стоимости, содержащейся в отчете об оценке, необходимыми расчетами, анализом рынка, количественными и качественными характеристиками недвижимого имущества, и другой достоверной и достаточной информацией.

43. В отчет об оценке необходимо включать:

сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость возмещения убытков (изъятие недвижимого имущества для государственных нужд, описание их признаков;

сведения об основаниях для возмещения убытков;

сведения о государственной регистрации права на недвижимое имущество в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

сведения об обременениях прав на недвижимое имущество и самого недвижимого имущества;

основание возникновения права на недвижимое имущество у их обладателей;

определение правомочий обладателей прав на недвижимое имущество;

описание недвижимого имущества, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание улучшений недвижимого имущества;

сервитут;

фотографии недвижимого имущества;

характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на недвижимое имущество.

44. Оценка недвижимого имущества, изымаемого для государственных нужд, указанная в отчете об оценке в соответствии с настоящей Методикой признается достоверной и рекомендуемой для возмещения обладателям права на недвижимое имущество, если в судебном порядке не установлено иное.

5. Заключительные положения

45. Вопросы, не урегулированные настоящей Методикой, подлежит разрешению в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

46. Если в предоставленных сторонами отчетах об оценке имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за изымаемое имущество, то повторная оценка в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» назначается судебным или уполномоченным органами.

47. Оценка (включая повторную оценку) и экспертиза отчета об оценке не может проводиться оценщиком, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором заказчика оценки;

оценщик - физическое лицо, является близким родственником или свойственником заказчика оценки.

Приложение

к Методике

Таблица: Рекомендуемые коэффициенты доли стоимости земельного участка