55 В том случае, если ранее организация оценивала ту или иную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать эту недвижимость по справедливой стоимости до момента ее выбытия (или до момента, когда данная недвижимость станет недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда организация начнет развивать данную недвижимость для последующей ее продажи в ходе обычной деятельности), даже если сопоставимые рыночные сделки станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными.
Модель учета по первоначальной стоимости
56 После первоначального признания организация, которая выбирает модель учета по первоначальной стоимости, должна оценивать все свои объекты инвестиционной недвижимости в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 для этой модели, за исключением тех объектов, которые отвечают критериям классификации в качестве предназначенных для продажи (или включены в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи) в соответствии с МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность». Объекты инвестиционной недвижимости, которые отвечают установленным критериям для их классификации в качестве предназначенных для продажи (или включены в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи), должны оцениваться в соответствии с МСФО (IFRS) 5.
Переводы из категории в категорию
57 Переводы объектов в категорию или из категории инвестиционной недвижимости должны производиться тогда и только тогда, когда происходит изменение характера их использования, подтверждаемое:
(a) началом использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, - для случаев ее перевода из категории инвестиционной недвижимости в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;
(b) началом развития в целях продажи - для случаев ее перевода из категории инвестиционной недвижимости в состав запасов;
(c) завершением использования недвижимости как занимаемой владельцем - для случаев перевода из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости; или
(d) началом операционной аренды недвижимости другой стороной - для случаев ее перевода из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости.
(e) [удален]
58 Пункт 57(b) требует, чтобы организация переводила недвижимость из категории инвестиционной недвижимости в категорию запасов тогда и только тогда, когда происходит изменение характера ее использования, подтвержденное началом ее развития в целях продажи. Если организация принимает решение о выбытии инвестиционной недвижимости без ее развития, то она продолжает учитывать эту недвижимость как инвестиционную недвижимость до прекращения ее признания (то есть исключения из отчета о финансовом положении) и не учитывает ее в составе запасов. Также если организация начинает преобразование имеющейся инвестиционной недвижимости для ее дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости, то и в течение преобразования эта недвижимость остается в категории инвестиционной недвижимости и не реклассифицируется в категорию недвижимости, занимаемой владельцем.
59 Пункты 60-65 применяются при решении вопросов признания и оценки, возникающих, когда организация использует для инвестиционной недвижимости модель учета по справедливой стоимости. Когда организация использует модель учета по первоначальной стоимости, переводы объектов между категориями инвестиционной недвижимости, недвижимости, занимаемой владельцем, и запасов не приводят к изменению балансовой стоимости переведенной недвижимости и не приводят к изменению ее первоначальной стоимости для целей оценки и раскрытия информации.
60 При переводе недвижимости из категории инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или в состав запасов в качестве условной первоначальной стоимости данной недвижимости для целей ее последующего учета в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IAS) 2 должна приниматься ее справедливая стоимость на дату изменения характера ее использования.
61 Если недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, то организация должна применять МСФО (IAS) 16 вплоть до даты изменения характера использования этой недвижимости. Организация должна учитывать любую разницу, возникшую на эту дату между балансовой стоимостью данной недвижимости согласно МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью, таким же образом, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16.
62 Вплоть до даты, когда недвижимость, занимаемая владельцем, становится инвестиционной недвижимостью, отражаемой по справедливой стоимости, организация амортизирует данную недвижимость и признает возникшие убытки от ее обесценения. Организация учитывает любую разницу, возникшую на эту дату между балансовой стоимостью данной недвижимости согласно МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью, таким же образом, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16. Другими словами:
(a) любое возникающее уменьшение в балансовой стоимости недвижимости признается в составе прибыли или убытка. Однако сумма уменьшения в пределах прироста стоимости от переоценки по данной недвижимости признается в составе прочего совокупного дохода и списывается за счет прироста от переоценки в составе собственного капитала;
(b) любое возникающее увеличение в балансовой стоимости учитывается следующим образом:
(i) в пределах признанного ранее убытка от обесценения для данной недвижимости такое увеличение признается в составе прибыли или убытка. Сумма увеличения, признанная в составе прибыли или убытка, не превышает сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие периоды не признавался убыток от обесценения данного объекта;
(ii) оставшаяся часть суммы увеличения признается как прочий совокупный доход и увеличивает прирост стоимости от переоценки в составе собственного капитала. При последующем выбытии объекта инвестиционной недвижимости включенный в состав собственного капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перевод из прироста стоимости от переоценки в нераспределенную прибыль не отражается в составе прибыли или убытка.
63 При переводе недвижимости из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, любая разница между справедливой стоимостью этой недвижимости на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.
64 Порядок учета переводов из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов.
65 Когда организация завершает строительство или развитие создаваемой собственными силами инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, любая разница между справедливой стоимостью данной недвижимости на указанную дату и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.
Выбытие
66 Признание той или иной инвестиционной недвижимости прекращается (т. е. она исключается из отчета о финансовом положении) при ее выбытии или же тогда, когда эта инвестиционная недвижимость окончательно перестает эксплуатироваться и от ее выбытия не ожидается никаких будущих экономических выгод.
67 Выбытие инвестиционной недвижимости может произойти в результате продажи или заключения соглашения о финансовой аренде. Для определения даты выбытия инвестиционной недвижимости организация руководствуется критериями признания выручки от продажи товаров, указанными в МСФО (IAS) 18, и принимает во внимание соответствующее руководство, изложенное в иллюстративных примерах, которые включены в сопроводительные материалы к МСФО (IAS) 18. МСФО (IAS) 17 применяется в том случае, когда выбытие происходит в результате заключения соглашения о финансовой аренде, и в случае продажи с обратной арендой.
См. поправки - МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями»
68 Если в соответствии с принципом признания, изложенным в пункте 16, организация признает в балансовой стоимости актива затраты на замену части инвестиционной недвижимости, то она прекращает признавать балансовую стоимость замененной части. В случае инвестиционной недвижимости, учитываемой с использованием модели учета по первоначальной стоимости, замененная часть может не являться частью, которая амортизировалась отдельно. Если организация практически не имеет возможности определить балансовую стоимость замененной части, организация может использовать величину затрат на замену в качестве индикатора того, какова была первоначальная стоимость замененной части в тот момент, когда она была приобретена или построена. Согласно модели учета по справедливой стоимости справедливая стоимость инвестиционной недвижимости может уже отражать тот факт, что часть, подлежащая замене, потеряла свою стоимость. В других случаях может быть сложно определить, на какую сумму, относящуюся к замененной части, следует уменьшить справедливую стоимость недвижимости. Альтернативой уменьшению справедливой стоимости на сумму, относящуюся к замененной части, когда это практически невозможно сделать, является включение затрат на замену в балансовую стоимость данного актива, а затем переоценка справедливой стоимости, как это требовалось бы для поступлений, не связанных с заменой.
69 Прибыли или убытки, возникающие в результате окончательного изъятия из эксплуатации или выбытия инвестиционной недвижимости, должны определяться как разница между нетто-величиной поступлений от выбытия и балансовой стоимостью соответствующего актива и признаваться в составе прибыли или убытка (кроме случаев, когда МСФО (IAS) 17 требует иного подхода при продаже с обратной арендой) в том периоде, в котором произошло указанное изъятие или выбытие.
70 Возмещение, ожидаемое к получению при выбытии инвестиционной недвижимости, первоначально признается по справедливой стоимости. В частности, в случае отсрочки платежа за инвестиционную недвижимость полученное возмещение первоначально признается в сумме, эквивалентной цене при немедленной оплате денежными средствами. Разница между номинальной суммой возмещения и эквивалентом цены при немедленной оплате денежными средствами признается как процентная выручка в соответствии с МСФО (IAS) 18 на основе метода эффективной процентной ставки.
См. поправки - МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями»
71 Организация применяет МСФО (IAS) 37 или другие стандарты, в зависимости от ситуации, к любым обязательствам, которые у нее остались после выбытия инвестиционной недвижимости.
72 Компенсация от третьих сторон за инвестиционную недвижимость, которая была обесценена, утрачена или от которой организация отказалась, должна признаваться в составе прибыли или убытка в тот момент, когда возникает право на получение этой компенсации.
73 Обесценение или утрата инвестиционной недвижимости, связанные с этим требования компенсации или фактические выплаты компенсации третьими сторонами и любое последующее приобретение или строительство замещающих активов представляют собой отдельные экономические события и учитываются раздельно, как указано ниже:
(a) обесценение инвестиционной недвижимости признается в соответствии с МСФО (IAS) 36;
(b) окончательное изъятие из эксплуатации или выбытие инвестиционной недвижимости признается в соответствии с пунктами 66-71 настоящего стандарта;
(c) компенсация от третьих сторон за инвестиционную недвижимость, которая была обесценена, утрачена или от которой организация отказалась, признается в составе прибыли или убытка в тот момент, когда возникает право на получение этой компенсации; и
(d) первоначальная стоимость активов, восстановленных, купленных или построенных в качестве замены, определяется в соответствии с пунктами 20-29 настоящего стандарта.
Раскрытие информации
Модель учета по справедливой стоимости и модель учета по первоначальной стоимости
74 Перечисленные ниже требования к раскрытию информации применяются в дополнение к тем, которые предусмотрены МСФО (IAS) 17. В соответствии с МСФО (IAS) 17 собственник инвестиционной недвижимости раскрывает ту информацию о заключенных им арендных соглашениях, которую должны раскрывать арендодатели. Организация, которая удерживает инвестиционную недвижимость на правах финансовой или операционной аренды, раскрывает информацию, требуемую от арендаторов, в отношении заключенных ею соглашений о финансовой аренде, и информацию, требуемую от арендодателей, в отношении заключенных ею соглашений об операционной аренде.
75 Организация должна раскрыть следующее:
(a) применяет ли она модель учета по справедливой стоимости или модель учета по первоначальной стоимости;
(b) если она применяет модель учета по справедливой стоимости, то использует ли она и при каких обстоятельствах использует классификацию и учет недвижимости, удерживаемой ею на правах операционной аренды, в качестве инвестиционной недвижимости;
(c) когда классификация вызывает сложности (см. пункт 14), то используемые организацией критерии того, чтобы отличать инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем, и от недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности;
(d) [удален]
(e) степень, в которой справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (как она оценена или раскрыта в финансовой отчетности) основана на оценке, произведенной независимым оценщиком, обладающим признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость. Факт отсутствия подобной оценки подлежит раскрытию;
(f) признанные в составе прибыли или убытка суммы:
(i) арендного дохода от инвестиционной недвижимости;
(ii) прямых операционных расходов (в том числе на ремонт и текущее обслуживание), относящихся к инвестиционной недвижимости, генерировавшей арендный доход в течение периода;
(iii) прямых операционных расходов (в том числе на ремонт и текущее обслуживание), относящихся к инвестиционной недвижимости, которая не генерировала арендный доход в течение периода; и
(iv) совокупного изменения справедливой стоимости, признанного в составе прибыли или убытка, при продаже инвестиционной недвижимости из пула активов, в котором используется модель учета по первоначальной стоимости, в пул, в котором используется модель учета по справедливой стоимости (см. пункт 32C);
(g) наличие и величина ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной недвижимости или перечисления доходов и поступлений от ее выбытия;
(h) предусмотренные договором обязанности по приобретению, строительству или развитию инвестиционной недвижимости либо по ремонту, текущему обслуживанию или улучшению.
Модель учета по справедливой стоимости
76 В дополнение к информации, раскрываемой в соответствии с требованиями пункта 75, организация, применяющая модель учета по справедливой стоимости, описанную в пунктах 33-55, также должна раскрывать сверку между балансовой стоимостью инвестиционной недвижимости на начало и конец периода, показывая следующее:
(a) поступления, с раздельным раскрытием поступлений, которые возникли в результате приобретений, и поступлений, которые возникли в результате последующих затрат, признанных в балансовой стоимости актива;
(b) поступления в результате приобретений, осуществленных посредством объединения бизнесов;
(c) активы, классифицированные как предназначенные для продажи или включенные в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5, и прочие выбытия;
(d) нетто-величину прибылей или убытков в результате корректировки справедливой стоимости;
(e) нетто-величину курсовых разниц, возникающих при пересчете финансовой отчетности в иную валюту представления отчетности и при пересчете показателей иностранного подразделения в валюту представления отчетности отчитывающейся организации;
(f) переводы в состав и из состава запасов и переводы в категорию и из категории недвижимости, занимаемой владельцем; и
(g) прочие изменения.
77 Когда оценка, полученная для инвестиционной недвижимости, значительным образом корректируется для целей финансовой отчетности, например, во избежание повторного счета в отношении активов или обязательств, которые признаны в качестве отдельных активов и обязательств, как указано в пункте 50, организация должна раскрыть сверку между указанной полученной оценкой и скорректированной оценкой, включенной в финансовую отчетность, показав раздельно агрегированную сумму любых признанных обязательств по аренде, которые были включены обратно, и все другие значительные корректировки.
78 В исключительных случаях, указанных в пункте 53, когда организация оценивает инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16, сверка, требуемая пунктом 76, должна раскрывать суммы, относящиеся к данной инвестиционной недвижимости, отдельно от сумм, относящихся к другой инвестиционной недвижимости. Кроме того, организация должна раскрыть:
(a) описание соответствующей инвестиционной недвижимости;
(b) объяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не поддается надежной оценке;
(c) по возможности, диапазон расчетных оценок, в котором, вероятнее всего, находится величина справедливой стоимости; и
(d) при выбытии инвестиционной недвижимости, не отражаемой по справедливой стоимости:
(i) тот факт, что произошло выбытие инвестиционной недвижимости, не отражаемой по справедливой стоимости;
(ii) балансовую стоимость данной инвестиционной недвижимости на момент продажи; и
(iii) сумму признанной при этом прибыли или убытка.
Модель учета по первоначальной стоимости
79 В дополнение к информации, раскрываемой в соответствии с требованиями пункта 75, организация, применяющая модель учета по первоначальной стоимости, изложенную в пункте 56, также обязана раскрыть:
(a) используемые методы амортизации;
(b) применяемые сроки полезного использования или нормы амортизации;
(c) валовую балансовую стоимость и накопленную сумму амортизации (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;
(d) сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода, отражающую следующее:
(i) поступления с раздельным раскрытием поступлений, которые возникли в результате приобретений, и поступлений, которые возникли в результате последующих затрат, признанных в качестве актива;
(ii) поступления в результате приобретений, осуществленных посредством объединения бизнесов;
(iii) активы, классифицированные как предназначенные для продажи или включенные в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5, и прочие выбытия;
(iv) амортизацию;
(v) сумму признанных в течение периода убытков от обесценения и сумму восстановленных в течение периода убытков от обесценения в соответствии с МСФО (IAS) 36;
(vi) нетто-величину курсовых разниц, возникающих при пересчете финансовой отчетности в иную валюту представления отчетности и при пересчете показателей иностранного подразделения в валюту представления отчетности отчитывающейся организации;
(vii) переводы в состав и из состава запасов и переводы из категории и в категорию недвижимости, занимаемой владельцем; и
(viii) прочие изменения;
(e) справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. В исключительных случаях, указанных в пункте 53, когда организация не может надежно оценить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, ей следует раскрыть:
(i) описание данной инвестиционной недвижимости;
(ii) объяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не поддается надежной оценке; и
(iii) по возможности, диапазон расчетных оценок, в котором, вероятнее всего, находится величина справедливой стоимости.
Переходные положения
Модель учета по справедливой стоимости
80 Организация, которая ранее применяла МСФО (IAS) 40 (выпущенный в 2000 году) и приняла решение впервые классифицировать и учитывать в качестве инвестиционной недвижимости некоторые или все допустимые объекты, удерживаемые ею на правах операционной аренды, должна признать эффект от данного выбора как корректировку входящего сальдо нераспределенной прибыли за тот период, в котором впервые было принято это решение. Кроме того:
(a) если организация ранее публично раскрыла (в финансовой отчетности или иным образом) справедливую стоимость прав на указанную недвижимость в предыдущих периодах (оцененную на основе, которая удовлетворяет определению справедливой стоимости, приведенному в МСФО (IFRS) 13), то приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация:
(i) скорректировала входящее сальдо нераспределенной прибыли для самого раннего из представленных периодов, в котором была публично раскрыта такая справедливая стоимость; и
(ii) пересчитала сравнительную информацию за указанные периоды; и
(b) если организация ранее публично не раскрывала информацию, указанную в подпункте (a), то ей не следует пересчитывать сравнительную информацию, и она должна раскрыть этот факт.
81 Настоящий стандарт требует применять подход, отличный от требуемого согласно МСФО (IAS) 8. МСФО (IAS) 8 требует пересчета сравнительной информации, кроме случаев, когда такой пересчет является практически неосуществимым.
82 Когда организация впервые применяет настоящий стандарт, корректировка входящего сальдо нераспределенной прибыли включает реклассификацию любой суммы, отражаемой в составе статьи «прирост стоимости от переоценки» для инвестиционной недвижимости.
Модель учета по первоначальной стоимости
83 Положения МСФО (IAS) 8 применяются к любому изменению учетной политики, произведенному в тот момент, когда организация впервые применяет настоящий стандарт и выбирает модель учета по первоначальной стоимости. Эффект от такого изменения учетной политики включает в себя реклассификацию любой суммы, отражаемой в составе статьи «прирост стоимости от переоценки» для инвестиционной недвижимости.
84 Требования пунктов 27-29 в отношении первоначальной оценки инвестиционной недвижимости, приобретенной в результате операции обмена активами, должны применяться перспективно только к будущим операциям.
Объединения бизнесов
84A Документом «Ежегодные усовершенствования МСФО, период 2011-2013 гг.», выпущенным в декабре 2013 года, добавлен пункт 14А и заголовок перед пунктом 6. Организация должна применять указанную поправку перспективно в отношении приобретений инвестиционной недвижимости с начала первого периода, в котором она приняла данную поправку к применению. Следовательно, отраженные в учете результаты приобретений инвестиционной недвижимости в предыдущих периодах корректироваться не должны. Однако организация может по собственному выбору применить указанную поправку к отдельным приобретениям инвестиционной недвижимости, которые имели место до даты начала первого годового периода, совпадающей с датой вступления в силу данной поправки либо наступающей после этой даты, в том и только том случае, если организация имеет информацию, необходимую для применения указанной поправки к этим ранее совершенным операциям.
Дата вступления в силу
85 Организация должна применять настоящий стандарт для годовых периодов, начинающихся 1 января 2005 года или после этой даты. Досрочное применение приветствуется. Если организация применит настоящий стандарт для периода, начинающегося до 1 января 2005 года, она должна раскрыть этот факт.
85A МСФО (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» (пересмотренным в 2007 году) внесены поправки в терминологию, используемую в МСФО. Кроме того, им внесены поправки в пункт 62. Организация должна применять указанные поправки в отношении годовых периодов, начинающихся 1 января 2009 года или после этой даты. Если организация применит МСФО (IAS) 1 (пересмотренный в 2007 году) в отношении более раннего периода, то указанные поправки должны применяться в отношении такого более раннего периода.
85B Документом «Улучшения МСФО», выпущенным в мае 2008 года, были внесены поправки в пункты 8, 9, 48, 53, 54 и 57, удален пункт 22 и добавлены пункты 53A и 53B. Организация должна применять указанные поправки перспективно в отношении годовых периодов, начинающихся 1 января 2009 года или после этой даты. Организации разрешается применять указанные поправки к строящимся объектам инвестиционной недвижимости начиная с любой даты до 1 января 2009 года, при условии, что справедливая стоимость строящихся объектов инвестиционной недвижимости оценивалась на указанные даты. Допускается досрочное применение. Если организация применит указанные поправки в отношении более раннего периода, она должна раскрыть этот факт и одновременно применить поправки к пунктам 5 и 81E в МСФО (IAS) 16 «Основные средства».
85C МСФО (IFRS) 13, выпущенным в мае 2011 года, внесены поправки в определение справедливой стоимости в пункте 5, внесены изменения в пункты 26, 29, 32, 40, 48, 53, 53B, 78-80 и 85B, а также удалены пункты 36-39, 42-47, 49, 51 и 75(d). Организация должна применить указанные поправки одновременно с применением МСФО (IFRS) 13.
85D Документом «Ежегодные усовершенствования МСФО, период 2011-2013 гг.», выпущенным в декабре 2013 года, добавлены заголовки перед пунктом 6 и после пункта 84, а также пункты 14А и 84А. Организация должна применять указанные поправки в отношении годовых периодов, начинающихся 1 июля 2014 года или после этой даты. Допускается досрочное применение. Если организация применит данные поправки досрочно в отношении более раннего периода, она должна раскрыть этот факт.
85E [Данный пункт касается поправок, еще не вступивших в силу, и поэтому не включен в настоящую редакцию.]
См. поправки - МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями»
Прекращение действия МСФО (IAS) 40 (выпущенного в 2000 году)
86 Настоящий стандарт заменяет МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (выпущенный в 2000 году).
