В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
1. Проверка документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов проводится с целью оценки застройщика и уполномоченной компании на соответствие требованиям, установленным статьей 8 настоящего Закона.
В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
2. Проверка документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов включает в себя финансовую и юридическую оценку, порядок проведения которых устанавливается настоящим Законом.
3. Финансовая оценка предусматривает:
1) анализ финансовой отчетности, расчет основных показателей, характеризующих финансовое состояние уполномоченной компании и застройщика;
2) анализ источников финансирования проекта;
3) анализ адекватности ценовой политики уполномоченной компании;
4) сопоставление выполненных работ на незавершенном объекте в соответствии с государственными нормативными документами в области архитектуры, градостроительства и строительства.
Сопоставление выполненных работ по актам с фактически выполненными работами на объекте производится после обмера выполненных объемов работ и обследования инжиниринговой компанией без лабораторных исследований смонтированных конструкций на предмет наличия дефектов;
5) оценка полноты необходимых работ для завершения строительства;
6) анализ обоснованности бюджета (сметы) строительства: объемов и стоимости строительства.
4. Юридическая оценка и установление наличия (отсутствия) правовых, репутационных рисков по проекту проводятся путем:
1) обзора правоустанавливающих документов застройщика и уполномоченной компании;
2) обзора документов о корпоративном управлении, решений коллегиальных органов управления и основных доверенностей уполномоченной компании;
3) анализа правоустанавливающих документов на имущество уполномоченной компании, предполагаемое к передаче в доверительное управление в соответствии со статьей 35 настоящего Закона;
4) анализа законности формирования уставного капитала уполномоченной компании, сведений об участниках (акционерах), сведений об аффилиированных лицах уполномоченной компании;
5) наличия необходимых разрешительных документов уполномоченной компании и подрядчика (генерального подрядчика);
6) анализа основных положений договора строительного подряда уполномоченной компании с подрядчиком (генеральным подрядчиком);
7) наличия или отсутствия судебных разбирательств имущественного характера;
8) изучения информации об уполномоченной компании и застройщике из официально признанных источников о наличии (отсутствии) задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет.
Статья 34. Договор о предоставлении гарантии
1. Договор о предоставлении гарантии заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного уполномоченным органом, и считается заключенным с момента оплаты гарантийного взноса.
2. Обязательными условиями договора о предоставлении гарантии в соответствии с нормами настоящего Закона являются:
1) объект гарантии - предмет договора;
2) условия предоставления гарантии;
3) размер гарантийного взноса;
4) гарантийный случай и ответственность по гарантии;
5) порядок исполнения обязательств Единым оператором;
6) права и обязанности Единого оператора;
7) права и обязанности застройщика, уполномоченной компании;
8) ответственность застройщика, уполномоченной компании.
3. Заключенный договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков.
Статья 35. Обеспечение обязательств по договору о предоставлении гарантии
В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика и уполномоченной компании по договору о предоставлении гарантии Единый оператор заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, а также с застройщиком договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.
После заключения договора о предоставлении гарантии не допускается совершение сторонами каких-либо действий, связанных с перезалогом и (или) высвобождением с залога земельного участка с объектом незавершенного строительства.
В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
2. В целях исполнения Единым оператором обязательств по договору о предоставлении гарантии Единый оператор заключает с застройщиком договор доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании с отлагательным условием. Такой договор доверительного управления вступает в силу в случае наступления гарантийного случая.
Сведения о доверительном управляющем голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании подлежат отражению по лицевому счету их собственника, открытому центральным депозитарием в системе реестров держателей ценных бумаг.
Операция по внесению записи о доверительном управляющем голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании проводится центральным депозитарием на основании приказа Единого оператора о внесении записи о доверительном управлении на лицевой счет собственника голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании и договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан о рынке ценных бумаг.
3. К отношениям, вытекающим из договоров залога, возникающим на основании настоящего Закона, применяются положения Гражданского кодекса Республики Казахстан с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.
В пункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
4. На имущество, являющееся предметом договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании согласно настоящему Закону, не допускаются наложение обременения, обращение взыскания в рамках деятельности застройщика, уполномоченной компании.
В пункт 5 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 27.12.19 г. № 290-VI (см. стар. ред.); Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
5. Имущество, являющееся предметом договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании согласно настоящему Закону, не может быть включено в имущественную массу при несостоятельности застройщика в соответствии с Законом Республики Казахстан «О реабилитации и банкротстве».
Статья дополнена пунктом 6 в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.)
6. При наступлении гарантийного случая и до окончания действия договора о предоставлении гарантии не допускаются:
наложение обременений и (или) обращение взысканий на имущество уполномоченной компании;
присуждение имущества уполномоченной компании или его стоимости третьим лицам в рамках деятельности уполномоченной компании;
обязывание уполномоченной компании совершить определенные действия с имуществом.
Статья 36. Порядок взаимодействия с Единым оператором
1. Заключенный договор о предоставлении гарантии с Единым оператором является основанием для заключения уполномоченной компанией договоров о долевом участии в жилищном строительстве с дольщиками и привлечения денег дольщиков.
2. Для обеспечения осуществления инжиниринговых услуг Единый оператор заключает договор с инжиниринговой компанией, соответствующей требованиям пункта 7 статьи 21 настоящего Закона.
3, 4. Исключены в соответствии с Законом РК от 26.12.19 г. № 284-VI (см. стар. ред.)
Статья 37. Гарантийный случай
1. Решение Единого оператора о возможном наступлении гарантийного случая принимается по результатам:
В подпункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
1) мониторинга строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;
2) ежемесячных и иных отчетов инжиниринговой компании;
3) информации, полученной от уполномоченной компании, уполномоченного органа;
4) письменного обращения дольщика (дольщиков).
2. При поступлении информации о возможном наступлении гарантийного случая Единый оператор:
В подпункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
1) осуществляет проверку информации о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств уполномоченной компанией по строительству многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов в срок не позднее десяти рабочих дней со дня поступления информации;
2) направляет запрос застройщику, уполномоченной компании о разъяснении указанной информации в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления информации.
Застройщик, уполномоченная компания предоставляют разъяснения, возражения (при наличии) с приложением подтверждающих документов в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса Единого оператора.
3. В случае установления факта наступления гарантийного случая Единый оператор в течение трех рабочих дней принимает решение о признании гарантийным случаем одного или нескольких из следующих случаев:
В подпункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
1) нарушение срока приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов. Допускается перенос срока приема в эксплуатацию многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов не более чем на пять месяцев от срока, указанного в проектно-сметной документации объекта строительства;
2) использование денег в нарушение требований статьи 20 настоящего Закона, не возмещенных застройщиком и (или) уполномоченной компанией, подрядчиком (генеральным подрядчиком) на банковский счет уполномоченной компании в течение пятнадцати рабочих дней со дня установления инжиниринговой компанией указанного факта;
Подпункт 3 изложен в редакции Закона РК от 27.12.19 г. № 290-VI (см. стар. ред.); внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
3) признание застройщика банкротом в соответствии с Законом Республики Казахстан «О реабилитации и банкротстве» по деятельности, не связанной со строительством многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов.
В пункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
4. При положительном решении о признании фактов неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств уполномоченной компанией по строительству многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов гарантийным случаем не позднее следующего рабочего дня после принятия решения Единый оператор уведомляет о наступлении гарантийного случая. Уведомление осуществляется посредством размещения текста соответствующего объявления на интернет-ресурсе Единого оператора и в других средствах массовой информации.
Статья 38. Порядок исполнения Единым оператором обязательств по договору о предоставлении гарантии
В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
1. Единый оператор не позднее следующего рабочего дня после принятия решения о наступлении гарантийного случая осуществляет следующие мероприятия:
1) уведомляет о наступлении гарантийного случая уполномоченный орган, местный исполнительный орган и участников долевого участия в жилищном строительстве;
В подпункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
2) принимает решение о замене подрядчика (генерального подрядчика) путем расторжения действующего договора строительного подряда и заключения договора с другим подрядчиком (генеральным подрядчиком), который выбирается Единым оператором в порядке, определяемом уполномоченным органом;
См.: Письмо Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан от 18 августа 2025 года № ЖТ-2025-02663369 «О замене подрядчика Единым оператором при наступлении гарантийного случая в рамках Закона «О долевом участии в жилищном строительстве»
3) уведомляет застройщика и уполномоченную компанию о вступлении в силу договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании;
4) уведомляет банк второго уровня в случае принятия решения о замене руководства уполномоченной компании с приложением подтверждающих документов о назначении, а также документов с образцами подписей, копий документов, удостоверяющих личность лиц, уполномоченных подписывать платежные документы при совершении операций, связанных с ведением банковского счета уполномоченной компании в банке второго уровня, согласно договору доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании;
Подпункт 5 изложен в редакции Закона РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
5) финансирует завершение строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов за счет средств Единого оператора путем предоставления уполномоченной компании финансирования на условиях их платности, срочности и возвратности при недостаточности собственных средств уполномоченной компании в соответствии с внутренними документами Единого оператора;
В подпункт 6 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
6) осуществляет дальнейший мониторинг за ходом завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, приемки его в эксплуатацию и передачи дольщикам долей в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов.
2. В случае полного возмещения затрат Единого оператора из средств уполномоченной компании действие договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании в соответствии с требованиями настоящего Закона прекращается.
В пункт 3 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
3. В случае недостаточности средств уполномоченной компании для возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов обязанность по их возмещению несет застройщик по субсидиарной ответственности путем заключения договора о порядке погашения задолженности перед Единым оператором после подтверждения их обоснованности заключением независимой аудиторской компании.
В пункт 4 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 30.06.25 г. № 204-VIII (введен в действие с 31 августа 2025 г.) (см. стар. ред.)
4. В случае недостаточности средств застройщика для возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов по договору о порядке погашения задолженности после выполнения действий, предусмотренных пунктами 1, 2, 3 настоящей статьи, Единый оператор инициирует процедуру банкротства застройщика в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.
5. На требования Единого оператора по ненадлежащему исполнению договора о предоставлении гарантии сроки исковой давности не распространяются.
Глава 8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 39. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве
1. Государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется в форме проверки.
2. Проверка осуществляется в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан. Иные формы государственного контроля и надзора осуществляются в соответствии с настоящим Законом.
Статья 40. Порядок применения настоящего Закона
В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 26.12.19 г. № 284-VI (см. стар. ред.)
1. Отношения, подпадающие под сферу действия настоящего Закона, возникшие до его введения в действие, регулируются гражданским законодательством Республики Казахстан.
Отношения, связанные с осуществлением строительства многоквартирного жилого дома посредством стопроцентного финансирования банками второго уровня на основании открытой кредитной линии и возникшие до введения в действие настоящего Закона, регулируются законодательством Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, действовавшим до введения в действие настоящего Закона.
2. Привлечение денег физических и юридических лиц, связанное с возникающим у физических и юридических лиц правом требования на доли в многоквартирных жилых домах, которые на момент привлечения их денег не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, после введения в действие настоящего Закона допускается только на основании договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Статья 41. Ответственность за нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве
1. Нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве влечет ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
2. Лица, привлекающие деньги физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве в нарушение требований, установленных настоящим Законом, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан.
Статья 42. Порядок введения в действие настоящего Закона
1. Настоящий Закон вводится в действие по истечении шести месяцев после дня его первого официального опубликования.
2. Признать утратившим силу со дня введения в действие настоящего Закона:
Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2006 г., № 16, ст. 101; 2007 г., № 2, ст. 18; 2009 г., № 17, ст. 79; № 23, ст. 100; 2010 г., № 5, ст. 23; 2011 г., № 6, ст. 50; № 11, ст. 102; № 12, ст. 111; 2012 г., № 15, ст. 97; № 21-22, ст. 124; 2013 г., № 14, ст. 72; 2014 г., № 1, ст. 4; № 10, ст. 52; № 19-I, 19-II, ст. 96; № 23, ст. 143; № 24, ст. 144).
Президент
Республики Казахстан
Н. НАЗАРБАЕВ
Астана, Акорда, 7 апреля 2016 года
№ 486-V ЗРК
