(БҰРЫНҒЫ РЕДАКЦИЯ) ҚР ҮКІМЕТІНІҢ 2006.15.06. № 553 ҚАУЛЫСЫ

Негізінен ПИК өзінің басты міндеттерін атқара алмады және үйлер мен үй іргесіндегі аумақтарды пайдалану және ұстау бойынша тұрғындарға қызметтер ұсынуды монополияландыра отырып, іс жүзінде тұтынушылылық та, өндірістік кооперативтердің де функцияларын орындай бастады. Қолданыстағы тұрғын үй қорына бақылаудың болмауы жағдайды қиындатып отыр. Жергілікті атқарушы органдарда өзінің міндеттерін тиісті дәрежеде орындамай отырған кондоминиум объектілерін басқару органдарына ықпал ететін ешқандай тұтқа жоқ. Пәтер иелерінің әкімдіктерге жолдаған сансыз арыздары осы фактіні растау болып табылады.

Пәтер иелерінің ПИК-тің кондоминимум объектілерін жөндеуге және ұстауға арналған нақты шығындарын тексеру мүмкіндігі жоқ. Кондоминиум объектісі иелерінің шекараларын, оның құру негізін белгілеудің нақты айқындамасы мен тетігі жоқ. Жүргізілген жаппай жекешелендіру нәтижесінде жаңа меншік иелері тек өз пәтерлерін сатып алды (купондық тетік көмегімен жекешелендірді, сатып алды) және өздерін тұрғын үйлердегі ортақ мүліктің иелеріміз деп сезінбейді. Бұл жалпы пайдаланымдағы ғимараттар мен үй-жайлардың пәтерден тыс (жалпы үйлік) элементтеріне, сондай-ақ жер учаскесіне - үй жанындағы аумақтарға қатысты.

Көрсетілген кемшіліктер ПИК басшылығы тарапынан әкімшілік, шаруашылық және қаржылық бұзушылықтар үшін жағдай жасайды.

Үй-жайлар иелерінің көпшілігі тұрғын үйді басқарудағы салғырттығы, кондоминимум шеңберінде оның техникалық, санитарлық жай-күйіне және қоғамдық тәртіпке қоғамдық бақылаудың болмауы қалыптасқан жағдайды шиеленістіре түсті. Тұтынушылық қатынас ортақ мүліктің де, бөлек (жеке) меншікте тұрған мүліктің де сақталуы мен қауіпсіз пайдаланылуына меншік иелерінің жауапкершілік сезімінің төмендеуін туындатады.

Өз меншігін - кондоминиум объектілерін дербес басқару, меншік иелерінің - кондоминиумға қатысушылардың жауапкершілік сезімін арттыру мәселелері бойынша адамдардың ділін өзгерту мақсатында жүргізу қажет болатын халықпен ұйымдастыру-ақпараттық және құқықтық-ағарту жұмыстары тиісті деңгейде жүзеге асырылмайды.

Сондай-ақ, коммуналдық инфрақұрылымдардың тозған негізгі қорларына күрделі жөндеу жеткіліксіз көлемдерде жүргізіледі, тұрғын үй қорының сыртқы желілері мен инженерлік қамтамасыз ету жүйелерінің жұмыс істеу сенімділігі және тұрақтылығы төмендеуде.

Коммуналдық инженерлік инфрақұрылымдардың негізгі қорларының табиғи және моральдық тозу проблемалары шиеленісіп отыр. Жылумен жабдықтау, сумен жабдықтау және кәріз, электрмен жабдықтау және газбен жабдықтау жөніндегі коммуналдық қызметтерді тұтынушыға дейін жеткізу кезінде ресурсты үнемдеу және шығынның деңгейін азайту қағидаттарын шешу талап етіледі.

Қазіргі сәтте мәні бойынша кондоминиум болып табылатын көп пәтерлі үйлердің көпшілігі бірыңғай кешен ретінде тіркелмеген. Тұрғын үйдегі пәтерлердің және қоса салынған (салынған-жапсарлас салынған) тұрғын емес үй-жайлардың, жалпы пайдаланудағы мүліктердің (үй бөліктерінің), үй жанындағы аумақтар мен онда орналасқан құрылыстардың, инженерлік желілер мен өзге де инфрақұрылым объектілерінің жиынтығы кондоминиум объектісі болып табылады. Олар осылай жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу орталықтарында тіркелуге тиіс.

Баяндалғандарды негізге ала отырып, тұрғын үй-коммуналдық саланың тұрғын үйлердің жай-күйі бөлігіндегі негізгі проблемалары деп мынадай мәселелерді тану қажет:

кондоминиумға қатысушы - меншік иелерінің көпшілігінің нашар құқықтық дайындығы, меншік иелері тарапынан кондоминиум объектілерін басқаруға қоғамдық бақылау жүйесінің дамымауы, меншік иелерінің тең меншік иелерінің міндеттерінен өздігінен шеттеуі;

меншік иелерімен жүргізілетін коммуналдық төлемдердің және тұрғын үй қорын ұстауға және күрделі жөндеуге арналған қажетті шығындардың төменгі деңгейі;

тұрғын үй қорын пайдалану және тиісінше ұстау, тұрғын үй ғимараттарына, сондай-ақ тіршілікті қамтамасыз ететін ішкі инженерлік жүйелерге күрделі жөндеу жүргізу жөніндегі толыққанды қызметтер нарығының болмауы;

тозған тұрғын үйлерге жаппай күрделі жөндеу жүргізу және пайдалану сипаттамаларын арттыру қажеттілігі;

бірінші кезекте сейсмикалық қауіпті аудандарда жаппай тұрғын үй құрылысының алғашқы сериялы тұрғын үйлерінің тіреу құрастырмаларын күшейту және пайдалану сипаттамаларын арттыру қажеттілігі;

коммуналдық инфрақұрылымның негізгі қорының табиғи және моральдық тозуы, жылумен жабдықтау, сумен жабдықтау және кәріз, газбен жабдықтау жөніндегі коммуналдық қызметтерді тұтынушыға дейін жеткізген кезде ресурсты үнемдеу және шығынның деңгейін төмендету;

тұрғын үй қорының нормативтік ұсталуына мемлекеттік бақылаудың және пайдалану қызметтеріне ықпал ететін әкімшілік тұтқалардың болмауы;

тұрғын үй қорын және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты басқаруда, тұрғын үйлерді (тұрғын үй ғимараттарын) пайдалануда және ұстауда тұрғын үй-коммуналдық саланы дамыту, жаңа прогрессивтік тәсілдерді нормативтік-техникалық және әдіснамалық қамтамасыз ету, коммуналдық қызметтерді тұтынуды жеткізген және оңтайландырған кезде ресурсты үнемдеу жөніндегі шаралар мен іс-қимылдардың заңнамамен жеткіліксіз нығайтылуы;

жергілікті атқарушы органдарға иесіз, меншік иелері тастап кеткен пәтерді пайдалануға мүмкіндік беретін заңнамалық кесімдердің болмауы.

Тұрғын үй-коммуналдық салада жинақталған проблемалар мен мәселелерді шешу үшін жүйелік қайта құрулар мен тұрғын үй қорын басқару, коммуналдық қызмет көрсету және тұрғын үй-коммуналдық саладағы қаржыландыру жүйелерін одан әрі жетілдіру талап етіледі.

4. Бағдарламаның мақсаты мен міндеттерi

Бағдарламаның мақсаты қолда бар тұрғын үй қорының тиісінше пайдаланылуы мен ұсталуын, онда қауіпсіз және қолайлы тұру жағдайларын қамтамасыз ету болып табылады.

Мақсатқа қол жеткізу үшін мынадай міндеттерді шешу белгіленіп отыр:

қолданыстағы тұрғын үй қорының жай-күйін қолдауды, жаңарту мен күрделі жөндеуді қаржыландыру жүйесін қалыптастыруға, тұрғын үй қорын тиімді басқару үшін жағдай жасауға, пайдаланылатын тұрғын үй қорының жай-күйіне тиісінше бақылауды қамтамасыз етуге және халықтың арасында түсіндіру жұмыстарын жүргізуге байланысты тұрғын үй-коммуналдық салада жүйелік қайта құрулар жүргізу;

тұру жағдайларын және көрсетілетін коммуналдық қызметтер сапасын қамтамасыз ету үшін коммуналдық қызметтер саласындағы қатынастарды жетілдіру.

5. Бағдарламаны іске асырудың негізгі бағыттары мен тетіктерi

Бағдарламаны іске асыру мынадай бағыттар бойынша жүзеге асырылады:

1) тұрғын үй-коммуналдық саладағы жүйелі қайта құрулар;

2) коммуналдық қызметтер саласындағы қатынастарды жетілдіру.

5.1. Тұрғын үй-коммуналдық саладағы жүйелі қайта құрулар

1. Кондоминиумның әрбір объектісі (бір көп пәтерлі үй) өзінің басқару органымен басқарылуға тиіс деп белгіленеді.

Бұған үй-жай меншік иелерінің ортақ мүлікті ұстауға және жөндеуге арналған жарналары (төлемдері) аударылатын жеке банктік шот ашқан кезде жеткізуге болады. Кондоминиумның нақ осы объектісінің басқару органы кондоминиумның басқарылатын объектісіне (тұрғын үйлерді, оның шекарасы шегінде орналасқан құрылыстары, инженерлік желілері және өзге де инфрақұрылым объектілері бар үй жанындағы аумақтарды қоса алғанда) арналған банктік шоты болады, оған өз үйлерінің мұқтаждарына ғана қатаң мақсатты пайдалану үшін тұрғындардың ақшасы аударылады.

Кондоминиум объектісін басқару органы банктік шоттың екі түрін ашуы мүмкін: ағымдағы және жинақ.

Ағымдағы шот ақшалары кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін пайдалану жөніндегі жалпы шығыстарға жіберіледі. Жинақ ақша шотының ақшалары кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін жөндеуге жіберіледі.

Кондоминиум объектісін басқару органдары (басқарушылары) банктік жинақ ақша шотын ашқан кезде үй-жай меншік иелерінің өздері жалпы жиналыста ай сайынғы жарнаның мөлшері туралы мәселені шешеді.

Жеке шоты бар схемада кондоминиум объектісін басқаратын әрбір орган жеке үйдің мүддесін білдіреді. Бұл өте қарапайым, түсінікті және тұрғындар бақылайтын схема.

Yйлердің тұрғындары өз кезегінде өз пәтері мен тұрғын үйдің ортақ мүлкін жөндеу үшін ақша жинау мақсатында белгіленген мөлшерде тұрғын үй құрылысы жинақтаушы банкіден жеке жинақ ақша шотын ашуы да және кондоминиум объектісінің басқару органының жинақ ақша шотына жарналарды жүзеге асыруы да мүмкін.

Тұру қауіпсіздігі бойынша ортақ қызығушылық, өзара жауапкершілік, әдеттегідей, бір көп пәтерлі үйдің тұрғындарында болады. Жауапкершілік тұрғысынан алғанда, тұрғын үйдің ортақ мүлкі үшін оларды ешнәрсе біріктіре алмайды. Сондықтан пәтер иелері бірігетін жағдайлар болмауға тиіс. Алайда кондоминиум объектісін басқару үшін органды таңдау мәселесін пәтер иелері жалпы жиналыста шешеді.

2. Өзінің банктік шоты болуы, басқарушы фирмалармен, коммуналдық қызметтермен немесе құрылыс компанияларымен шарттар жасасуы және өзінің заңды құқықтарын жекелеген меншік иелерімен, сондай-ақ үшінші тараптармен дауларда пайдалану үшін кондоминиум объектісін басқару органы коммерциялық емес заңды тұлға болуға тиіс. Осы шарт ортақ мүліктің шекарасы мен сипаттамасын көрсете отырып, коммерциялық емес заңды тұлға ретінде кондоминиум объектілерін басқару органын тіркеуді талап етеді. Бұл ретте, коммерциялық емес заңды тұлғаның нысаны Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамаларына сәйкес келетін кез келген болуы мүмкін.

3. Тұрғын үй-коммуналдық саланы одан әрі дамытуға және тұрғын үй қорын жаңартуға мемлекеттің қатысуы аз қамтылған азаматтарға тұрғын үй көмегін көрсеткенде жергілікті бюджет қаражаты есебінен қаржыландыруда жүзеге асады.

Тұрғын үй көмегін беруді реттеу мақсатында қадамдық тетікті көздеу қажет. Яғни, тұрғын үй көмегі арқылы өтемақыға кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеудің жекелеген түрлері кезек бойынша жатады:

іргетас, сыртқы қабырғалар және тіреу құрастырмалар; шатыр;

баспалдақтар (алаңшалар, марштар) және ішкі қабырғалар;

лифтілер;

инженерлік коммуникациялар және жабдық;

өзгелері (кіреберіс есіктер, фрамугалар және т.б.).

Сонымен қатар, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне күрделі жөндеудің жекелеген түрлерін жүргізудің кезектілігін пәтер иелері жалпы жиналыста белгілейді.

4. Аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергілікті атқарушы органдары жанындағы тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, жолаушылар көлігі және автомобиль жолдары бөлімдеріне заңнамамен мынадай құқықтар беру қажет:

1) тиесілігі мен меншік нысандарына қарамастан бақылаудағы объектілердің жай-күйіне инспекциялық тексеру жүргізу;

2) тұрғын үй ғимараттарының (үйлердің), сондай-ақ ғимараттардағы және үй маңындағы аумақтардағы жекелеген тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне анықталған бұзушылықтарды және нормативтік талаптарға сәйкессіздіктерді жою туралы ескертулер беру. Бұл ретте, тұрғын үй құрастырмаларының және элементтерінің жай-күйі азаматтардың қауіпсіз тұруына қатер туғызған жағдайда ғана ескертулер беріледі. Басқа жағдайларда ескертулер беруге жол берілмейді;

3) бұзушылықтарға жол берген не жол берілген бұзушылықтарды белгіленген мерзімде жоймаған заңды, лауазымды және жеке тұлғаларға қатысты заңнамада белгіленген шаралар қолдану: әкімшілік жауапкершілікке тарту.

5. Жергілікті атқарушы органдар бұқаралық ақпарат құралдарын пайдалана отырып, кең ауқымда ұйымдастыру-ақпараттық және насихаттау жұмысын жүргізуге, қолданыстағы тұрғын үй қатынастары саласындағы заңнаманы түсіндіру мақсатында семинарлар мен дәрістер ұйымдастыруға тиіс.

Негізгі мақсатқа қол жеткізу - меншік иелерінің өз құқықтарын, міндеттері мен жауапкершіліктерін сезінуі үшін насихаттау жұмыстарын жүргізген аса маңызды. Осы жұмыстардың нәтижесінде қолданыстағы ПИК-тер қазіргі жұмыс істеп жатқанындай жұмысты жалғастыруға формаларды өкілеттік алмауы керек. Тұрғындармен ақпараттық-түсіндіру және насихаттау жұмыстарын жүргізу көп уақытты және күш-жігерді талап етеді. Бұл жұмысты бірнеше кезеңде жүргізу қажет.

Бірінші кезекте, жергілікті атқарушы органдар қолданыстағы заңнаманы түсіндіру және әр үйдің тұрғындарының Қазақстан Республикасының заңнамасында айқындалған кондоминиум объектісін басқару нысандарының бірін таңдауы мақсатында әрбір көп пәтерлі үйдің (кондоминиум объектісінің) тұрғындарымен жалпы жиналыстар өткізуді ұйымдастыруы қажет, ол үшін әкімдік бекіткен және бұқаралық ақпарат құралдарына жарияланған жиналыстарды өткізу кестесі бойынша көрсетілген жұмысты орындайтын тиісті жұмыс тобы құрылады. Қолданыстағы ПИК тұтас кварталдарды біріктіреді, сондықтан бұл кварталдың барлық тұрғындарын ПИК-тің жалпы жиналысына жинау мүмкін емес, ал жиналысты жекелеген тұрғын үйде өткізу толықтай нақты міндет болып табылады.

Екінші кезекте, жергілікті атқарушы органдар кондоминиум объектісін басқару жөніндегі кәсіби менеджерлерді оқытуды және қайта оқытуды ұйымдастыру қажет. Бұл ретте халықты еңбекпен қамтуды - кәсіби оқытуды ұйымдастыруды көтеруге бағытталған жергілікті бюджеттің қаражатын толық көлемде пайдалану қажет.

Үшінші кезекте, жергілікті атқарушы органдар тұрғын үй қатынастары туралы заңнаманы түсіндіру бойынша халықтың жалпы құқықтық оқуын ұйымдастыруы қажет. Осы жұмыстағы негізгі қарқын пәтер иелерінің масылдық психологиясын өзгертуге, оның құқықтарын әрбір пәтер меншік иелерінің санасына жеткізуге және ең бастысы - кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ұстау жөніндегі міндеттерін, оның ішінде көрсетілген мақсаттарға міндетті жарналарды мәжбүрлеп алу мүмкіндігіне ерекше назар аудару қажет. Сонымен қатар, осы проблемаларды мемлекеттің қатысуымен - тұрғын үй көмегінің жүйесі арқылы шешу мүмкіндігін көрсету керек.

Кондоминиум объектісін басқару органы тұрғын үй заңнамасын білуі және пәтер меншік иелерінің жалпы жиналысы арқылы мыналар бойынша шешім жүргізуі өте маңызды:

кондоминиум объектісін басқару органын немесе жеке басқарушыны таңдау;

кондоминиум объектісін біртұтас кешен ретінде уақтылы тіркеу;

үй шекарасының нүктесінен осы қызметтерді тұтынушылардың әрбір пәтеріне (үй-жайына) дейін инженерлік тіршілікті қамтамасыз ету жөніндегі коммуналдық қызметтерді жеткізуді ұйымдастыру және қамтамасыз ету (бұл ретте басқару органы немесе басқарушы жеткізуші немесе қызметтерді өндіруші арасында тұтынушылармен Қазақстан Республикасының Үкіметі бекіткен шарттың үлгілік нысаны бойынша коммуналдық қызметтер көрсету туралы шарттар жасасуды қамтамасыз етуге міндетті);

өткен есепті кезең үшін қаржылық есепті бекіту;

алдағы кезеңде үйлерді ұстауға арналған сметаны бекіту;

қаражатты қарызға алу (қажет болғанда);

әрбір тұрғынға (меншік иесіне, меншік иесінің сенімді адамына, жинаушыға, жалға алушыға) заңнама нормаларын, олардың құқықтарын, міндеттері мен жауапкершілігін түсіндіру.

5.2. Коммуналдық қызметтер саласындағы қатынастарды жетілдіру

Көрсетілетін коммуналдық қызметтердің сапасын жақсарту, тұтынушыларды есептеу приборларымен жарақтандыру дәрежесін арттыру, сондай-ақ үйішілік желілер мен коммуникациялардың тозу деңгейін азайту үшін реттелетін коммуналдық қызмет көрсетуші табиғи монополия субъектілерінің қызметін мемлекеттік реттеуді одан әрі жетілдіруге бағытталған бірқатар шараларды іске асыру қажет:

1. «Табиғи монополиялар туралы» Қазақстан Республикасы Заңының 7-бабының 8) тармақшасына сәйкес табиғи монополия субъектісі Қазақстан Республикасының Үкіметі бекіткен үлгі шарттарға сәйкес реттеліп көрсетілетін коммуналдық қызметтердің (тауарлардың, жұмыстардың) әрбір түріне, сондай-ақ реттеліп көрсетілетін өзге де қызметтердің (тауарлардың, жұмыстардың) әрбір түріне және (немесе) жиынтығына тұтынушылармен шарттар жасасуға міндетті.

Сонымен бірге, көп пәтерлі тұрғын үйде тұратын тұтынушыға қызметтерді жеткізу қызметтерді жеткізушінің де, тұтынушының да пайдалану жауапкершілігінің шекарасына кірмейтін жалпы үйлік желілер мен коммуникациялар бойынша жүргізіледі. Көрсетілген желілер мен коммуникацияларды ұстауға жауапкершілік қызметтерді жеткізуге арналған шарттық қатынастарға қатыспайтын кондоминиум объектісін басқару органына жүктелген.

Осыны негізге ала отырып, кондоминиум объектісін басқару органы мен оларсыз нақты көп пәтерлі үйге коммуналдық қызметтерді жеткізуге жол берілмейтін коммуналдық қызметтерді жеткізушілердің арасындағы ынтымақтастықтың үлгі шарттарын бекіту жөнінде Қазақстан Республикасы Үкіметінің құзыретін заңнамалық түрде айқындау қажет. Бұл шарттар қызметтерді жеткізуге және көрсетуге арналған коммерциялық емес, тек қызметтерді қабылдауға, есептеуге және беруге арналған шарттар болып табылады.

6. Қажетті ресурстар және қаржыландыру көздерi

Бағдарламаны іске асыруға мемлекеттік қаражат қажеттілігі 31,7 млн. теңгені құрайды:

республикалық бюджет қаражатынан 2007 жылы БАҚ-та Бағдарламаны түсіндіруді және насихаттауды ұйымдастыруға арналған шығындар - 31,7 млн. теңге.

7. Бағдарламаны іске асырудан күтілетін нәтиже

Бағдарламаны іске асыру нәтижесінде:

тұрғын үйлерді күрделі жөндеуді қаржыландырудың тетігі жасалатын болады;

тұрғын үй қорының жай-күйіне мемлекеттік бақылау қамтамасыз етілетін болады;

тұрғын үй қорын тиімді басқару және оның жай-күйін бақылау, тұрғын үйлерді уақтылы жөндеу үшін жағдай жасалатын болады;

тұрғын үйлердің тиісінше ұсталуына мүдделілік пен жауапкершілік деңгейін арттыру бөлігінде пәтер иелерінің пікірін өзгерту, масылдық көңіл-күйді жою күтіледі;

тұрғын үйлерде азаматтардың қауіпсіз тұруы артады;

тұрғын үй қорының қолайлылығы жақсарады;

тұрғын үй массивтерінің сәулеттік келбетін жақсарту күтіледі;

мынадай мультипликативтік тиімділік күтіледі:

а) тұрғын үй-коммуналдық қызметтер нарығын кеңейту;

б) шағын және орта бизнесті одан әрі дамыту;

в) тұрғын үйлердің ортақ мүлкіне жөндеу жөніндегі жаңа кәсіпорындарды құру.

8-бөлім.

Бағдарламаны іске асыру жөніндегі іс-шаралар жоспары

Тұрғын үй қорын көріктендіру деңгейі

(2005 жылғы 1 желтоқсандағы жағдай бойынша)

                                                          1-кесте

Тұрғын ғимараттардағы лифті шаруашылығының жай-күйі

(әкімдердің 2005 жылғы 1 желтоқсандағы деректері бойынша)

                                                      2-кесте

Тұрғын үйлерді күрделі жөндеудің көлемі

(әкімдердің 2005 жылғы 1 желтоқсандағы деректері бойынша)

                                                          3-кесте